Zasoby biurowe w Krakowie osiągnęły 1,87 mln mkw., ale deweloperzy budują o 44 proc. mniej

Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie osiągnęły poziom 1 870 000 mkw., co stanowi wzrost o 1,9 proc. rok do roku. Choć w pierwszej połowie roku deweloperzy oddali do użytku 27 300 mkw. nowej powierzchni, to wolumen biur w budowie spadł o 44 proc. rok do roku do poziomu 37 300 mkw. Popyt ze strony najemców w tym okresie wyniósł ponad 73 000 mkw., wykazując wyraźne ożywienie w drugim kwartale roku, w którym wynajęto 58 400 metrów kwadratowych.

Nowa podaż oddana do użytku w pierwszej połowie 2026 roku zlokalizowana była wyłącznie w strefie Centrum

W pierwszym kwartale ukończono budynek Fabryczna Office Park B7 o powierzchni 8400 mkw., natomiast w drugim kwartale na rynek trafiły budynki B i C kompleksu WITA, dostarczając łącznie około 18 900 mkw. Do końca 2026 roku planowane jest oddanie do użytku tylko jednego projektu – biurowca Soneta o powierzchni około 8700 mkw., zlokalizowanego w strefie Południowy Zachód. Aktywność inwestorów utrzymuje się na średnim poziomie około 47 000 mkw. kwartalnie od 2022 roku, co stanowi spadek w porównaniu do średniej z lat 2016-2022, która wynosiła ponad 208 000 mkw.

- Znacząca dostępność powierzchni w istniejących budynkach oraz procesy konsolidacji i optymalizacji biur nadal ograniczają aktywność deweloperów. Od 2022 roku utrzymuje się ona na średnim poziomie ok. 47 000 mkw. kwartalnie, wobec ponad 208 000 mkw. średnio w latach 2016–2022. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się ok. 37 300 mkw. biur – o 44% mniej r/r. Największym projektem był pierwszy etap Tischnera Green Park (24 000 mkw., Południowy Wschód), stanowiący ponad 64% całkowitej powierzchni będącej w budowie. Według deklaracji deweloperów 76% powstającej powierzchni trafi na rynek w 2027 roku. Uruchomienie kolejnych inwestycji będzie zależeć od pozyskania znaczącego najemcy lub odpowiedniego poziomu przednajmu – podkreśla Patryk Kowalkowski, Doradca, Newmark Polska.

Stawki czynszów w Krakowie utrzymują się na stabilnym poziomie

REKLAMA

W większości nowoczesnych obiektów biurowych miesięczne stawki wahają się od 14,00 do 18,50 euro za mkw. Z kolei w najnowszych inwestycjach realizowanych w strefie Centrum ceny najmu osiągają poziom od 19,00 do 19,50 euro za mkw. Deweloperzy wstrzymują się z rozpoczynaniem kolejnych projektów bez wcześniejszego zabezpieczenia odpowiedniego poziomu umów typu przednajem (pre-let). Większa dostępność powierzchni poza ścisłym centrum miasta sprzyja oferowaniu bardziej elastycznych warunków najmu oraz bogatszych pakietów zachęt dla potencjalnych najemców.

- W pierwszej połowie 2026 roku czynsze w Krakowie pozostawały stabilne. W większości nowoczesnych budynków mieściły się w przedziale 14,00–18,50 euro/mkw./mies. W najnowszych projektach w strefie Centrum sięgały 19,00–19,50 euro. Duża dostępność powierzchni poza Centrum sprzyja elastycznym warunkom najmu i bogatszym pakietom zachęt. Jednocześnie ograniczony wolumen przyszłej podaży może wzmacniać pozycję negocjacyjną właścicieli najlepszych, energooszczędnych i dobrze skomunikowanych budynków – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Obecnie największą inwestycją w budowie w stolicy Małopolski jest pierwszy etap kompleksu Tischnera Green Park w strefie Południowy Wschód, który dostarczy 24 000 mkw. i stanowi ponad 64 proc. powstającej powierzchni biurowej. Średni wskaźnik pustostanów w Krakowie wzrósł w drugim kwartale 2026 roku do 19,0 proc., co oznacza wzrost o 1,7 p.p. rok do roku, a wolna powierzchnia wynosi blisko 356 000 mkw. Sytuacja różni się jednak w zależności od lokalizacji – w strefie Centrum współczynnik pustostanów wynosi zaledwie 10,5 proc., podczas gdy w budynkach z lat 2005–2009 sięga aż 33,3 proc. W nowoczesnych biurowcach wybudowanych po 2020 roku oraz w centralnych punktach wskaźnik ten wynosi 16 proc.

Plany deweloperów na kolejne lata wskazują na dalsze wyhamowanie podaży. Z realizowanych obecnie 37 300 mkw. biur, aż 76 proc. powierzchni ma zostać oddane do użytku dopiero w 2027 roku. W strukturze popytu, który w pierwszym półroczu 2026 roku wyniósł 73 000 mkw. (spadek o 57 proc. w ujęciu rocznym), dominowały renegocjacje umów (50 proc.) oraz nowe umowy (43 proc.), przy czym ekspansje stanowiły 7 proc. Głównymi najemcami powierzchni pozostawały firmy z sektora produkcyjnego z udziałem 31,3 proc., sektor finansowy (20,2 proc.), branża IT (14,9 proc.) oraz usługi dla biznesu (8,2 proc.).