2025 rok na rynku mieszkaniowym pod znakiem kupującego. Przed deweloperami liczne wyzwania

Polski rynek nieruchomości w 2025 roku staje przed licznymi wyzwaniami i szansami. Dynamika zmian gospodarczych, politycznych i demograficznych wpływa na sektor mieszkaniowy, który nadal odgrywa kluczową rolę w gospodarce kraju. Jakie trendy i prognozy napędzają oczekiwania ekspertów?

Rok 2025 przyniesie istotne zmiany na polskim rynku nieruchomości, zwłaszcza w segmencie mieszkaniowym. Eksperci mówią wprost: nastał rynek kupującego, a analitycy PKO BP oczekują w perspektywie roku (od czwartego kwartału 2024 do trzeciego kwartału 2025 r.) stabilizacji rocznej dynamiki cen mieszkań w okolicy zera.

– Złoży się na to z jednej strony słabość popytu, a z drugiej ograniczenie przyrostu podaży. W przypadku realizacji scenariusza braku obniżek stóp procentowych w 2025 dostrzegamy ryzyko spadku cen – czytamy w raporcie Centrum Analiz PKO Banku Polskiego.

W czwartek 16 stycznia Rada Polityki Pieniężnej zgodnie z oczekiwaniami utrzymała stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Stopa referencyjna NBP od października 2023 roku pozostaje na poziomie 5,75%.

PKO Research

Co będzie wpływać na popyt, a co na podaż mieszkań?

Główne czynniki wpływające na popyt na mieszkania to kredyty hipoteczne i programy rządowe. Oczekiwane opóźnienie w obniżkach stóp procentowych do połowy 2025 roku może wpłynąć na decyzje potencjalnych nabywców mieszkań, ograniczając ich zdolność kredytową. Z kolei niepewność wokół kontynuacji programów wsparcia, takich jak "Mieszkanie na start", może dodatkowo osłabić popyt na rynku mieszkaniowym.

Z drugiej strony, o podaży mieszkań w dużej mierze mogą decydować nowe regulacje. Wprowadzenie zaostrzonych warunków technicznych oraz dyrektyw budowlanych może zwiększyć koszty realizacji inwestycji, co przełoży się na ceny oferowanych mieszkań. Kluczowe zmiany obejmują:

• Dyrektywy UE dotyczące energooszczędności – budynki muszą spełniać surowsze normy energetyczne, co wiąże się z koniecznością inwestowania w droższe technologie budowlane.
• Zmiany w planowaniu przestrzennym – wprowadzenie nowych zasad dotyczących zagospodarowania terenów budowlanych może ograniczyć dostępność gruntów inwestycyjnych w miastach.
• Podatki od nieruchomości – ewentualne zmiany w systemie podatkowym, takie jak wyższe podatki od gruntów inwestycyjnych czy nieruchomości luksusowych, mogą wpłynąć na kalkulacje finansowe deweloperów.

Otodom Analytics

Dostępność gruntów wyzwaniem dla deweloperów

Ograniczona liczba atrakcyjnych terenów budowlanych w największych miastach stanowi wyzwanie dla deweloperów, wpływając na tempo realizacji nowych projektów. Przyznaje to Tomasz Stoga, prezes oddziału PZFD we Wrocławiu.

– Często zdarza się, że nawet jeśli samorząd w planach miejscowych zakłada, że dany teren ma być przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, to znajduje się on w rękach prywatnych właścicieli, którzy nie planują jego sprzedaży. W przypadku natomiast gruntów o innym charakterze, np. przemysłowym lub handlowym, gminy niechętnie zmieniają ich przeznaczenie. Z jednej strony mamy więc potencjalnych nabywców mieszkań, którzy chcą je znaleźć w dużych ośrodkach miejskich ze względu na pracę, komfortową infrastrukturę, dostęp do usług. Z drugiej strony mamy utrudnione możliwości rozwoju budownictwa wielorodzinnego w dobrych lokalizacjach – zaznacza Tomasz Stoga.

W obliczu tych wyzwań deweloperzy poszukują efektywnych strategii marketingowych, aby wyróżnić swoje inwestycje na konkurencyjnym rynku. Współpraca z wyspecjalizowanymi agencjami, takimi jak Investmap.Agency, może okazać się kluczowa. Dzięki doświadczeniu w branży nieruchomości oraz kompleksowej ofercie usług – od profesjonalnej fotografii i filmów, przez zarządzanie mediami społecznościowymi, po content i performance marketing – agencja ta pomaga w skutecznym dotarciu do potencjalnych klientów i zwiększeniu rozpoznawalności marki.

– Rok 2025 na polskim rynku deweloperskim zapowiada się bardzo dynamicznie. Eksperci przewidują stabilizację cen mieszkań, z ewentualnymi wzrostami na poziomie inflacji. Niektórzy wróżą nawet spadki. Jednak, jak to bywa z prognozami, zawsze warto mieć pod ręką parasol, nawet gdy zapowiadają słońce. W tak konkurencyjnym otoczeniu rynkowym kluczowe staje się skuteczne promowanie inwestycji. Deweloperzy muszą sięgać po nowoczesne narzędzia marketingowe, aby przyciągnąć uwagę nabywców i inwestorów. Warto zawczasu zadbać o odpowiednią ekspozycję swoich nieruchomości, zwłaszcza w kanałach digitalowych, by potencjalni klienci trafili właśnie na ich ofertę – komentuje Jan Augustynowski, założyciel i prezes Investmap.Agency.

Jaki będzie 2025 rok na rynku nieruchomości?

Eksperci przewidują, że 2025 rok będzie specyficzny dla rynku mieszkaniowego. Jednym z powodów jest zbliżająca się realizacja reformy planistycznej. Samorządy muszą do końca 2025 r. roku opracować plany zagospodarowania przestrzennego, co może spowolnić wydawanie warunków zabudowy na dotychczasowych zasadach. Deweloperzy są jednak na to przygotowani – liczba pozwoleń na budowę znacząco przewyższa liczbę rozpoczynanych inwestycji, co zapewnia potencjał do dostarczania nowej podaży mieszkań.

A co z popytem? Eksperci nie prognozują znaczącego wzrostu zainteresowania zakupem mieszkań w 2025 roku. Deweloperzy mogą jednak liczyć na zamożniejszych nabywców, którzy finansują zakupy gotówką lub korzystają z kredytów hipotecznych. Ta grupa nadal będzie wybierać droższe mieszkania, co wpłynie na znikanie z oferty lokali powyżej średniej cenowej. Pozostające w ofercie tańsze lokale mogą statystycznie obniżyć średnie ceny, ale realnych długoterminowych spadków można oczekiwać tylko w przypadku nieprzewidzianych zjawisk makroekonomicznych.

Otodom Analytics

I chociaż eksperci nie zakładają również dużych podwyżek cen mieszkań, to według badania Kantar przeprowadzonego na zlecenie Otodom, aż 68% użytkowników portalu spodziewa się ich w nowym roku, a 24% uważa, że ceny pozostaną na stabilnym poziomie. Jak zauważa dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK oraz dyrektor Instytutu Finansów Korporacji i Inwestycji SGH, w 2025 roku kluczowe będą trzy elementy o charakterze endogenicznym: zdolność kredytowa, ceny nieruchomości i uchwalenie ewentualnego następcy programu BK2%.

– Wszystkie trzy to stymulanty poziomu akcji kredytowej. Zdolność kredytowa jest uzależniona od trzech czynników: poziomu dochodów, wysokości stóp procentowych oraz okresu kredytowania. Wynagrodzenia powinny nadal rosnąć, ale mniej niż w bieżącym roku. ​Co do poziomu stóp procentowych nadal uważam, że zostaną one ​w 2025 r. obniżone. Obecnie średni okres kredytowania wynosi około 23 lata, mamy więc w zapasie 24 miesiące do wydłużenia okresu do 25 lat. Oczekuję też wyhamowania dynamiki wzrostu cen nieruchomości w pierwszym półroczu. Na drugie półrocze zakładam kilkuprocentowe wzrosty – podkreśla dr hab. Waldemar Rogowski.

Rok 2025 będzie okresem umiarkowanego wzrostu na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, zdeterminowanego przez zmiany gospodarcze, regulacyjne i demograficzne. Aby skutecznie sprostać wyzwaniom, deweloperzy powinni inwestować nie tylko w jakość swoich projektów, ale również w profesjonalny marketing nieruchomości. Czy jesteś gotowy na sukces swojej inwestycji w 2025 roku? Skontaktuj się z Investmap.Agency i dowiedz się, jak skutecznie promować swoje projekty na dynamicznie zmieniającym się rynku nieruchomości.