70% popytu na biura koncentruje się w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach, I połowa 2024 r.” aktywność najemców na największych regionalnych rynkach biurowych w Polsce (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) utrzymuje się na stabilnym poziomie, ale coraz większy nacisk kładą oni na efektywne wykorzystanie zajmowanej powierzchni, jednocześnie poszukując biur o wyższym standardzie.

Prawie 70% całkowitego popytu zarejestrowanego w regionach w pierwszej połowie br. przypada na Kraków, Trójmiasto i Wrocław. Z uwagi na dużą ilość dostępnej powierzchni biurowej w istniejących budynkach w regionach – szacowaną na prawie 1,2 mln mkw. – aktywność deweloperów pozostaje ograniczona.

Na koniec drugiego kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą wynosiły ponad 6,73 mln mkw. W okresie od stycznia do końca czerwca deweloperzy dostarczyli łącznie przeszło 61 000 mkw. biur w siedmiu nowych budynkach, tj. o ponad 47% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W drugim kwartale na rynek trafiło 30 000 mkw., co stanowiło 49% powierzchni biurowej oddanej do użytkowania w pierwszej połowie 2024 roku. Wśród największych zrealizowanych inwestycji znalazły się takie biurowce jak: Quorum Office Park A (18 200 mkw., I kw.) i B10 (14 150 mkw., II kw.) we Wrocławiu oraz Brain Park C (13 000 mkw.) w Krakowie.

– Z uwagi na wysoki odsetek powierzchni niewynajętej w istniejących budynkach biurowych deweloperzy ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji, co w najbliższych kwartałach przełoży się na ograniczoną podaż – do końca bieżącego roku powstanie niewiele ponad 90 000 mkw. biur – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Pod koniec czerwca 2024 roku w trakcie realizacji znajdowały się projekty o łącznej powierzchni ok. 214 000 mkw. – to o prawie 10% mniej niż w pierwszym kwartale 2024 roku i ponad 53% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Na wzrost aktywności deweloperskiej trzeba będzie zaczekać aż do 2025 roku, a jednym z czynników zachęcających do zwiększenia liczby realizowanych inwestycji z pewnością będą prognozowane kolejne obniżki stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego.

Aktywność najemców utrzymuje się na stabilnym, ale dość umiarkowanym poziomie. W drugim kwartale 2024 roku najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli ponad 146 000 mkw. Był to wynik zbliżony do popytu odnotowanego w pierwszym kwartale, w którym wyniósł prawie 140 000 mkw. Z kolei popyt brutto w pierwszym półroczu sięgnął 286 000 mkw. i był niższy o ponad 14% niż w pierwszej połowie 2023 roku.

– W okresie od początku stycznia do końca czerwca 2024 roku najwięcej powierzchni biurowej, bo aż 93 500 mkw., najemcy wynajęli w Krakowie. Na drugiej pozycji uplasowało się Trójmiasto z prawie 56 000 mkw. podpisanych umów. Natomiast we Wrocławiu aktywność najemców wyniosła prawie 50 000 mkw. Na te trzy miasta przypadło prawie 70% całkowitego popytu zarejestrowanego w regionach w pierwszej połowie br. – mówi Karol Wyka.

Średnia wielkość transakcji podpisanych w okresie od kwietnia do czerwca bieżącego roku przekroczyła 1000 mkw., co stanowi wzrost o ponad 12% w porównaniu z poprzednim kwartałem (ok. 900 mkw.). Natomiast w całym półroczu średnia wielkość finalizowanych umów najmu zbliżyła się do poziomu 950 mkw. Większość (70%) transakcji w tym okresie dotyczyła modułów poniżej 1000 mkw., które cieszyły się największym zainteresowaniem najemców.

W pierwszej połowie 2024 roku największy udział w popycie miały firmy z sektora IT i produkcyjnego. Przypadło na nie odpowiednio 30% i 18% całkowitego wolumenu transakcji najmu. Na trzecim miejscu znalazły się firmy z branży usług dla biznesu z 15-procentowym udziałem.

– Drugi kwartał 2024 roku przyniósł ponowny wzrost udziału renegocjacji i odnowień w całkowitym wolumenie najmu na głównych rynkach regionalnych – z 46,6% w I kw. 2024 r. do ponad 51%. Natomiast w całym pierwszym półroczu udział renegocjacji wyniósł 49%, a nowych umów i relokacji 41%. Pozostałe 10% stanowiły ekspansje (5%), transakcje na potrzeby własne (4%) i umowy przednajmu (1%) – dodaje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

W drugim kwartale 2024 roku współczynnik pustostanów w największych miastach regionalnych kraju nieznacznie się obniżył – pierwszy raz od trzeciego kwartału 2022 roku. Na koniec czerwca 2024 roku wynosił 17,7%, co oznacza spadek o 0,1 p.p. w porównaniu z pierwszym kwartałem br., ale jednocześnie wzrost o 0,9 p.p. w ujęciu rocznym. Największe wzrosty rok do roku zaobserwowano we Wrocławiu (o 2,1 p.p.), Szczecinie (o 1,9 p.p.) i Krakowie (o 1,8 p.p.). Łącznie na ośmiu głównych rynkach regionalnych najemcy mają do dyspozycji rekordowe prawie 1,2 mln mkw. wolnej powierzchni biurowej.

– Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w drugim kwartale 2024 roku utrzymały się na stosunkowo stabilnym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynosiły 16,00-17,00 euro/mkw./miesiąc. Najwyższe stawki za wynajem obowiązują w budynkach biurowych, które oferują innowacyjne rozwiązania w zakresie nowych technologii, ESG i energooszczędności. Utrzymujące się na wysokim poziomie koszty eksploatacyjne skłaniają zarówno najemców, jak i właścicieli biurowców do inwestowania w modernizację wynajmowanych biur, aby osiągnąć znaczne oszczędności – podsumowuje Urszula Sobczyk, Dyrektor Działu Wycen firmy Newmark Polska.

APA Wojciechowski, / The Park Kraków