89% projektów magazynowych w Polsce powstaje w regionach Wielkiej Szóstki

Według najnowszego raportu pt. „Occupier Insight – Rynek magazynowo-przemysłowy w III kw. 2023 r.”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, aktywność deweloperów i najemców koncentruje się obecnie na sześciu głównych rynkach magazynowych w Polsce, do których zalicza się Warszawę i okolice, Górny Śląsk, Polskę Centralną, Dolny Śląsk, Wielkopolskę i od niedawna województwo pomorskie. Prawie 89% realizowanych obecnie inwestycji powstaje właśnie w tych regionach, na które przypadło prawie 84% całkowitego wolumenu transakcji najmu odnotowanego w pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku. Jednocześnie w niektórych lokalizacjach i parkach magazynowych zaobserwowano niewielką korektę czynszów.

Na koniec III kw. 2023 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły prawie 31,1 mln mkw., co oznacza wzrost o 13,3% w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku. Ponad 80% wolumenu istniejących obiektów zlokalizowane jest na sześciu głównych rynkach w kraju: w regionie Warszawy i okolic, na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej, na Dolnym Śląsku i w Wielkopolsce oraz w województwie pomorskim (gdzie zasoby powierzchni magazynowej w 2024 r. mogą wzrosnąć do niemal 2 mln mkw.).

Nowa podaż od początku roku wyniosła ponad 3,12 mln mkw. i była niższa od odnotowanej w okresie od stycznia do września 2022 r. o 12,9%. W III kw. 2023 r. deweloperzy dostarczyli na rynek tylko 527 000 mkw., czyli aż o ponad 55% mniej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku i o 23,9% mniej w porównaniu z II kw. 2023 r. Według prognoz Newmark Polska w 2023 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce powiększą się o 4 mln mkw.

– Aktywność deweloperów od początku roku utrzymuje się na stabilnym, umiarkowanym poziomie, aczkolwiek pod koniec trzeciego kwartału nieznacznie wzrosła. Na koniec września w budowie pozostawało 2,5 mln mkw., tj. o 17,4% więcej niż w II kw. 2023 r., ale prawie 38% mniej niż pod koniec III kw. 2022 r. – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska. – Niemniej zauważalnym jest trend mocnej koncentracji aktywności deweloperów na sześciu głównych rynkach magazynowych, na które przypada blisko 89% powierzchni w budowie. Wyróżnia się też województwo małopolskie, gdzie na koniec III kw. realizowanych było prawie 167 000 mkw. magazynów – dodaje ekspertka.

– Wzrostowi aktywności deweloperskiej w trzecim kwartale 2023 r. towarzyszyło powolne ożywienie na rynku najmu. Popyt brutto w okresie od lipca do września przekroczył 1,5 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 47% kwartał do kwartału i o ponad 1% rok do roku. W pierwszych trzech kwartałach 2023 r. najemcy wynajęli łącznie prawie 3,75 mln mkw., tj. o 27,1% mniej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska. – Podobnie jak w przypadku deweloperów, największą koncentrację aktywności najemców odnotowano na sześciu głównych rynkach magazynowych, na które przypadło prawie 84% całkowitego wolumenu transakcji najmu zarejestrowanego od początku roku – zauważa ekspert.

W strukturze transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2023 r. dominowały nowe umowy najmu, w tym projekty typu BTS (53%). Renegocjacje stanowiły 35% całkowitego popytu, a pozostałe 12% przypadło na ekspansje. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 175 400 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku). Ponadto kolejnym zauważalnym trendem jest znaczący wzrost udziału ekspansji w całkowitym wolumenie transakcji – do nawet ponad 14% w III kw. br.

Trzeci kwartał upłynął pod znakiem dwóch dużych transakcji dotyczących inwestycji typu BTS o powierzchni przekraczającej 100 000 mkw. W wyniku ich sfinalizowania sieć handlowa z branży modowej wynajęła 120 000 mkw. w Psarach, a firma Raben podpisała umowę najmu obiektu o powierzchni 110 000 mkw. w CTPark Warsaw West.

Od końca IV kw. 2022 r. obserwujemy stopniowy wzrost wskaźnika pustostanów. Na koniec września bieżącego roku udział powierzchni niewynajętej wyniósł 7,8%, co oznacza wzrost o 1,1 p.p. kwartał do kwartału i o 3,4 p.p. w ujęciu rocznym. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało ponad 2,4 mln mkw. w porównaniu z 1,3 mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji. Największe wzrosty wolnej powierzchni w stosunku do poprzedniego kwartału zaobserwowano w województwie łódzkim (o ponad 185 500 mkw.) i lubuskim (o prawie 88 000 mkw.).

W III kw. 2023 r. czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe pozostawały na stosunkowo stabilnym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem, aczkolwiek w przypadku niektórych lokalizacji i parków magazynowych odnotowano niewielką korektę. Najwyższe stawki za wynajem powierzchni magazynowych utrzymują się niezmiennie w Warszawie (Strefa I) i Krakowie.