[Polska] Trwa dobra passa na rynku magazynowym w Polsce

Najlepsze otwarcie roku pod względem wolumenu umów najmu. Utrzymuje się wysoka aktywność deweloperów i rośnie udział powierzchni budowanej na zasadach spekulacyjnych. Mniejsze rynki magazynowe nabierają znaczenia.

Firma doradcza JLL podsumowała I kw. 2015 r. na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce oraz zaprezentowała trendy rozwoju sektora w najbliższych miesiącach.

Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej JLL, informuje: „Początek 2015 r. upłynął pod znakiem kontynuacji bardzo dobrej passy na rynku magazynowym. Całkowity popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe sięgnął 585 000 mkw., co jest historycznie najlepszym otwarciem roku. Podaż komercyjnych powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce przekroczyła 9 mln mkw., a aktywność deweloperów pozostaje wysoka – w budowie znajduje się prawie 593 000 mkw.”

Popyt

W I kw. 2015 r. wysoka dynamika rynku powierzchni magazynowych została utrzymana, a całkowity popyt wyniósł 585 000 mkw. Największą aktywność najemców w I kw. zarejestrowano w Polsce Centralnej (popyt brutto 141 000 mkw.), a następnie w regionie Poznania (92 000 mkw.) i Górnego Śląska (86 000 mkw.).

Jan Jakub Zombirt, Starszy Analityk Rynku JLL, komentuje: „W I kw. popyt netto, czyli nie obejmujący odnowień umów, wyniósł 380 000 mkw. Warto również zauważyć, że znaczący wolumen powierzchni został wynajęty w mniej oczywistych lokalizacjach, takich jak m.in. Szczecin, Toruń i Podkarpacie. Łącznie, poza pięcioma kluczowymi regionami podpisano nowe umowy najmu na 107 000 mkw., co stanowi 28% krajowego popytu netto. Można to uznać za bardzo dobry wynik, biorąc pod uwagę fakt, że udział wszystkich tych regionów w krajowej podaży wynosi jedynie 8%”.

Co ciekawe, popyt netto w Polsce Centralnej sięgnął 70 000 mkw., z czego aż 50 000 mkw. przypadło na Piotrków Trybunalski, co jest najmocniejszym wynikiem w tym mieście od lat i spowodowało znaczny spadek dostępności w tej lokalizacji.

Największą umowę najmu w I kw. podpisał Jysk na 40 000 mkw. w Logistic City w Piotrkowie Trybunalskim.

Największe transakcje najmu zawarte w I kw. 2015 r.

Podaż

Pod koniec I kw. 2015 r. całkowita podaż powierzchni magazynowych w Polsce wynosiła 9,02 miliona mkw.1 Pod względem struktury właścicielskiej polskiego rynku, ponad połowa istniejącej podaży jest obecnie w rękach czterech największych graczy oraz ich partnerów (Prologis, SEGRO, Logicor i Goodman).

W ciągu kwartału oddano do użytku 298 000 mkw. nowych magazynów. Największy wolumen trafił na rynek w Poznaniu (189 000 mkw.), w okolicach Warszawy (28 000 mkw.) oraz w Trójmieście (27 000 mkw.).

Aktywność deweloperów pozostaje wysoka – obecnie w fazie realizacji jest niemal 593 000 mkw. Najwięcej powierzchni powstaje w regionie Wrocławia (101 000 mkw.), na Górnym Śląsku (92 000 mkw.) i w Poznaniu (63 000 mkw.). Obecnie prace budowlane o mniejszej lub większej skali trwają niemal w każdym regionie kraju.

– „Obserwujemy dalszy wzrost udziału projektów spekulacyjnych. Pod koniec I kw. 2015 r. w budowie znajdowało się 215 000 mkw. powierzchni niezabezpieczonej umowami najmu, co stanowi 36% całej powstającej obecnie podaży” – dodał Tomasz Olszewski.

Współczynnik powierzchni niewynajętej w dół

Jak podaje portal magazyny.pl, pod koniec I kw. wskaźnik pustostanów wynosił 7,3%, co oznaczało spadek wobec 9,8% na koniec 2014 r. Spośród pięciu głównych regionów2, największy udział powierzchni bez najemcy charakteryzował rynek Warszawy (13,9% w strefie Warszawa Miasto oraz 10,3% w okolicach Warszawy). Największy spadek udziału powierzchni niewynajętej odnotowano w Polsce Centralnej, gdzie – także dzięki dużym transakcjom w Piotrkowie – wskaźnik pustostanów spadł z 15,8% do 6,1%.

Czynsze

W I kw. zarejestrowano niewielki spadek czynszów bazowych na Górnym Śląsku, gdzie wynoszą one obecnie 2,9-3,6 euro za mkw. miesięcznie oraz w Poznaniu (2,8-3,5 euro za mkw. miesięcznie). Czynsze w pozostałych regionach były stabilne i nie zmieniły się wobec IV kw. 2014 r.

---

1 Od I kw. 2015 r. na skutek przeprowadzonej weryfikacji zasobów magazynowych zmianie uległa wielkość podaży na niektórych rynkach regionalnych.

2 Warszawa, Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna i Wrocław