Aktualna sytuacja na sześciu głównych rynkach mieszkaniowych w Polsce

Jak wygląda aktualna sytuacja na sześciu głównych rynkach mieszkaniowych w Polsce? Eksperci JLL, informują, że w I kwartale 2024 roku w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali łącznie 11 tys. mieszkań. Na decyzje uczestników rynku wpływają obecnie informacje o kształcie nowego programu kredytów #naStart i przewidywania tego, jak zachowają się pozostałe grupy nabywców.

Spadek w obszarze sprzedaży w porównaniu z poprzednim kwartałem wyniósł blisko 23 proc. Według ekspertów taki stan nie jest zaskoczeniem, a biorąc pod uwagę nadzieje i obawy związane z kolejnym programem subsydiowanych kredytów powinien mieć charakter przejściowy. W kolejnych kwartałach można spodziewać się utrzymania lekkiej nadwyżki nowej podaży nad sprzedażą tam, gdzie oferta jest wciąż relatywnie ograniczona. Kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek w I kwartale było zamknięcie z końcem grudnia 2023 możliwości złożenia wniosku o kredyty z dopłatą, znane jako BK2. Przez cały badany okres banki analizowały jednak złożone wcześniej wnioski i udzielały kredytów, co owocowało podpisywaniem sporej liczby umów deweloperskich.

– Dane dotyczące sprzedaży mieszkań w I kwartale 2024 (obejmujące w metodologii JLL także płatne rezerwacje) okazały się zgodne z oczekiwaniami: zakończenie przyjmowania wniosków o kredyty z dopłatą spowodowało zmniejszenie sprzedaży. Łącznie na sześciu głównych rynkach, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali w I kwartale 11 tys. mieszkań. Mniejsza sprzedaż, oprócz zakończenia programu BK2, miała jednak także inne przyczyny: ostrożność nabywców inwestycyjnych, dość przeciętną sprzedaż kredytów mieszkaniowych bez subsydium, sezon zimowy, w którym sprzedaż zawsze jest nieco słabsza, niepewność części nabywców gotówkowych co do dalszej sytuacji na rynku, a w kilku miastach nadal dość ograniczona oferta o wysokich cenach – mówi Kazimierz Kirejczyk, Housing Strategy Advisor, JLL.

– W relacji do IV kwartału spadki sprzedaży w większości miast wyniosły około 20-30 proc. (poza Poznaniem i Łodzią), ale jeśli ktoś chciałby zmierzyć wpływ kredytów BK2 na sprzedaż w minionym roku należałoby pewnie porównać obecną sprzedaż ze średnią z dwóch kwartałów ubiegłego roku. Porównanie sprzedaży z I kwartału 2024 ze średnią z III i IV kwartału 2023, ukazuje największe spadki we Wrocławiu (-37 proc.), Trójmieście (-35 proc.), i Warszawie (-32 proc.). Dość duży był także spadek w Krakowie (-26 proc.). W Poznaniu i Łodzi tak liczone spadki były zdecydowanie mniejsze (odpowiednio -13 proc. i -4 proc.), ale akurat w Łodzi sprzedaż była w IV kwartale lepsza niż w III. Gdyby jednak dla Łodzi przyjąć jako punkt odniesienia II kwartał 2023, wówczas spadki byłyby zbliżone do tych z innych miast. W sumie takie spadki nie są zaskoczeniem – średnio dodatkowy pozytywny wpływ „kredytów za 2 proc.” na sprzedaż w II półroczu można szacować na około 25-30 proc., natomiast w I kwartale 2024 roku mieliśmy okres zawieszenia między zakończonym programem dopłat i kolejnym – dodaje Aleksandra Gawrońska, dyrektorka Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL.

Pierwszy kwartał przyniósł po raz drugi z rzędu dość dużą liczbę lokali wprowadzonych do sprzedaży. Łącznie na sześciu głównych rynkach do oferty weszło prawie 16,7 tys. nowych mieszkań, o 4,7 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Liczba nowych wprowadzeń była większa od sprzedaży drugi kwartał z rzędu. Na koniec marca nabywcy mogli wybierać mieszkania z puli około 42,4 tys. jednostek, czyli o 17,2 proc. większej niż trzy miesiące wcześniej. Wielkość nowej podaży w relacji do skali rynków i sprzedaży była jednak silnie zróżnicowana w poszczególnych metropoliach. W Krakowie i Trójmieście liczby mieszkań wprowadzonych i sprzedanych były bliskie równowagi, w Warszawie odnotowano umiarkowaną nadwyżkę nad sprzedażą (około 25 proc.), natomiast w pozostałych miastach – wyraźną lub wręcz ogromną przewagę nowych wprowadzeń nad sprzedażą: o 86 proc. w Łodzi, ponad dwukrotną we Wrocławiu, zaś w Poznaniu nowa podaż była aż 2,4 razy wyższa od sprzedaży. Było to ponad 3 tys. mieszkań, co sprawiło że łącznie w minionych czterech kwartałach na rynek poznański weszło prawie 6,5 tys. jednostek, niemal tyle samo co w Trójmieście i tylko kilkaset mniej niż we Wrocławiu.

Za sensację można uznać, że najwięcej mieszkań po Warszawie w okresie ostatnich czterech kwartałów pojawiło się na rynku w Łodzi: blisko 8,1 tys. We Wrocławiu taka skala uzupełnienia oferty była niewystarczająca, aby nadrobić zaległości podażowe z ostatnich dwóch lat i oferta pozostała na dość niskim poziomie, natomiast w Poznaniu zaczęła zbliżać się do dotychczasowego szczytu z I kwartału 2019. W Łodzi oferta już znajdująca się na najwyższym w historii tego rynku poziomie pobiła kolejny rekord i przekroczyła 7,7 tys. jednostek. Pod względem liczby lokali oferowanych do sprzedaży Łodź na koniec marca była nadal na drugim miejscu po Warszawie. Gdyby obecne tempo sprzedaży się tam utrzymało, trzeba by ponad półtora roku, aby taka liczba lokali się sprzedała. Pomimo powiększenia się wielkości oferty nadal widoczne są silne różnice między poszczególnymi rynkami w relacji do wielkości sprzedaży. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu oferta jest wyraźnie niższa od długoterminowej średniej, a tempo wyprzedaży oferty wskazuje na nadwyżkę popytu nad podażą. Podobna sytuacja ma miejsce w Trójmieście, gdzie oferta jest wprawdzie bliska długoterminowej średniej, ale sprzedaż jest nadal wysoka. Odmienna sytuacja jest natomiast w Łodzi, gdzie pomimo dobrej sprzedaży rekordowa, zbliżająca się powoli do poziomu 8 tys. lokali oferta, wskazuje na nadwyżkę podaży. Na tym tle najbliższy równowagi jest rynek w Poznaniu, z ofertą nieco przekraczającą poziom rocznej sprzedaży.

Średnie ceny lokali, które pozostały w ofercie na koniec marca 2024, najbardziej wzrosły w porównaniu do cen z końca grudnia w Łodzi (7 proc.), a najmniej w Warszawie i Wrocławiu (0-1 proc.). W pozostałych miastach wzrosty mieściły się w przedziale 3-4 proc. W 12-miesięcznym okresie najwyższe wzrosty miały miejsce w Krakowie i Trójmieście (po około 26 proc.), w Warszawie, Poznaniu i Łodzi około 19-20 proc., zaś we Wrocławiu 12 proc. We wszystkich miastach poza Warszawą wprowadzono do sprzedaży mieszkania o średnich cenach wyższych niż w poprzednim kwartale. W I kwartale 2024 roku najdroższe mieszkania wprowadzano na rynek w Krakowie, gdzie ich średnia cena wyniosła 16,9 tys. zł/mkw. Najniższe ceny nowej podaży odnotowano w Łodzi (11,8 tys. zł/mkw.). W Warszawie można mówić o stabilizacji na poziomie około 16,1 tys. zł/mkw. W I kwartale w większości miast średnie ceny sprzedanych lokali wyraźnie wzrosły we wszystkich analizowanych miastach, co oznaczało kolejne rekordowe poziomy. W efekcie zbliżyły się do cen oferty i cen lokali wprowadzanych na rynek. W ujęciu kwartalnym największy wzrost średnich cen ofertowych mieszkań sprzedanych miał miejsce w Krakowie – aż 14,1 proc., a najniższy (choć wciąż relatywnie wysoki) w Trójmieście (5,6 proc.).