Analiza rynku mieszkaniowego w Polsce

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała najnowszą analizę rynku mieszkaniowego w Polsce, z której wynika, że pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł dalsze ożywienie popytu, silny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi oraz utrzymanie wysokiego potencjału przyszłej podaży, widocznego przede wszystkim w liczbie wydanych pozwoleń na budowę. Pomimo stabilizacji cen na części rynków i wyraźnego zróżnicowania dynamiki pomiędzy największymi miastami, dane z początku roku potwierdzają odporność sektora mieszkaniowego na mniej sprzyjające otoczenie zewnętrzne.

Na przełomie 2025 i 2026 roku polska gospodarka utrzymała stabilne tempo wzrostu. Zgodnie z ostatnimi dostępnymi danymi kwartalnymi GUS, realny wzrost PKB w IV kwartale 2025 roku wyniósł 4,0% r/r, przy wzroście 1,0% kw/kw po odsezonowaniu. Struktura wzrostu pozostawała korzystna z perspektywy sektora mieszkaniowego – kluczową rolę odgrywał popyt krajowy, w tym konsumpcja prywatna oraz inwestycje wspierane uruchamianiem środków z KPO.

W marcu 2026 roku inflacja wyniosła 3,0% r/r, pozostając w paśmie celu inflacyjnego NBP, mimo wyraźnego wzrostu w ujęciu miesięcznym (+1,1% m/m). Presja cenowa koncentrowała się przede wszystkim w transporcie oraz usługach, których ceny wzrosły o 5,0% r/r, podczas gdy ceny towarów zwiększyły się o 2,2% r/r. W tych warunkach Rada Polityki Pieniężnej obniżyła w marcu stopę referencyjną NBP o 0,25 p.p. do poziomu 3,75%.

Najmocniejszym sygnałem poprawy nastrojów po stronie kupujących był jednak rynek kredytowy. W marcu 2026 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 80,5% r/r, a liczba potencjalnych kredytobiorców przekroczyła 63 tys. Średnia kwota wnioskowanego kredytu osiągnęła historyczne maksimum, przekraczając 500 tys. PLN.

Pierwszy kwartał 2026 roku potwierdził, że popyt mieszkaniowy pozostaje bardzo wrażliwy na sygnały płynące z rynku finansowania. Tak silny wzrost zapytań kredytowych pokazuje, że część gospodarstw domowych przyspiesza decyzje zakupowe, traktując obecne warunki kredytowe jako relatywnie korzystne. Jednocześnie na decyzje nabywców wpływają obawy dotyczące przyszłych kosztów finansowania, inflacji oraz dalszego wzrostu cen mieszkań. Widzimy więc rynek aktywny, ale ostrożniejszy i bardziej selektywny, komentuje Tadeusz Bellaby, Junior Research Analyst, Cushman & Wakefield.

Rynek pierwotny i wtórny: wysoka sprzedaż, ale różna dynamika cen

W pierwszym kwartale 2026 roku rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co oznacza nieznaczny wzrost względem poprzedniego kwartału, ale spadek w ujęciu rocznym. Według danych Otodom, na koniec marca 2026 roku na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach w ofercie pozostawało ok. 58,9 tys. mieszkań. Sprzedaż wyniosła ok. 13,2 tys. lokali, a wyraźne przyspieszenie aktywności w kolejnych miesiącach kwartału zakończyło się rekordowym marcem.

W ujęciu kwartalnym najwyższe wzrosty cen ofertowych nowych mieszkań odnotowano w Warszawie i Gdańsku, po 5% kw/kw. Katowice były jedynym z analizowanych rynków ze spadkiem cen na rynku pierwotnym (-2% kw/kw), podczas gdy w pozostałych miastach dynamika była ograniczona i wynosiła 0-1% kw/kw.

W ujęciu rocznym najsilniej wzrosły ceny nowych mieszkań w Gdańsku (+20% r/r) i Warszawie (+12% r/r). W Łodzi wzrost wyniósł 8% r/r, w Poznaniu 5% r/r, we Wrocławiu 4% r/r, a w Krakowie 2% r/r. Katowice pozostały rynkiem ze spadkiem cen ofertowych nowych mieszkań (-1% r/r). Nominalnie najwyższe ceny utrzymują się w Warszawie (19 253 PLN/mkw.), Gdańsku (18 315 PLN/mkw.) oraz Krakowie (16 665 PLN/mkw.), natomiast najtańszym rynkiem pozostaje Łódź (11 388 PLN/mkw.).

Na rynku wtórnym pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł stabilizację cen ofertowych, przy niewielkich lokalnych korektach. W ujęciu kwartalnym umiarkowane wzrosty odnotowano w Gdańsku (16 942 PLN/mkw., +1% kw/kw), Katowicach (9 612 PLN/mkw., +1%), Łodzi (8 758 PLN/mkw., +1%), Poznaniu (12 237 PLN/mkw., +1%) oraz Wrocławiu (13 546 PLN/mkw., +2%). W Warszawie (18 526 PLN/mkw.) i Krakowie (16 731 PLN/mkw.) średnie ceny pozostały stabilne względem poprzedniego kwartału.

Obecna sytuacja wskazuje na utrwalenie scenariusza „miękkiego lądowania” rynku wtórnego. Ceny pozostają relatywnie odporne na korekty, ale ich dalszy wzrost ograniczają konkurencja ze strony rynku pierwotnego, wysoka oferta mieszkań deweloperskich, selektywny popyt oraz rosnąca wrażliwość nabywców na standard i lokalizację.

Podaż i mieszkania w budowie: deweloperzy utrzymują wysoką aktywność

W pierwszym kwartale 2026 roku deweloperzy oddali do użytkowania 26 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co oznacza spadek względem analogicznego okresu 2025 roku. Pomimo niższego wyniku kwartalnego skala ukończonych inwestycji pozostaje wysoka na tle danych historycznych, po okresie podwyższonej aktywności deweloperskiej w latach 2020-2022.

Jednocześnie w pierwszych trzech miesiącach 2026 roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę blisko 46 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o ok. 11% w porównaniu z pierwszym kwartałem poprzedniego roku. Łącznie od 2021 roku wydano pozwolenia na budowę ponad miliona mieszkań w kategorii na sprzedaż i wynajem.

Na koniec 2025 roku zasoby mieszkaniowe Polski przekroczyły 16,1 mln lokali. Od 2021 roku w kategorii na sprzedaż lub wynajem oddano do użytkowania ponad 700 tys. mieszkań. Średnia powierzchnia mieszkania oddanego w pierwszym kwartale 2026 roku wyniosła 63 mkw., co oznacza wzrost o 2% zarówno kwartalnie, jak i rocznie.

REKLAMA

– Dane podażowe pokazują, że deweloperzy pozostają aktywni, choć rynek wszedł w fazę większej ostrożności. Liczba wydanych pozwoleń wskazuje na utrzymywanie istotnego potencjału przyszłej podaży, natomiast decyzje o uruchamianiu nowych projektów będą zależeć od tempa sprzedaży, kosztów finansowania i ogólnej sytuacji makroekonomicznej. Wysoka liczba mieszkań w ofercie oraz większa skłonność deweloperów do stosowania rabatów, szczególnie w drugiej części kwartału, tworzą warunki do bardziej zrównoważonego rynku, w którym przewagę zyskują dobrze przygotowane projekty, odpowiadające realnym możliwościom zakupowym klientów – podkreśla Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Polska na mapie europejskiego najmu

Po okresie bardzo dynamicznych wzrostów czynszów rynek najmu mieszkań w Polsce wszedł w fazę stabilizacji. W ujęciu rocznym dynamika stawek wyniosła 0%, co oznacza wyraźne wyhamowanie po dużych wzrostach obserwowanych w ostatnich latach. W perspektywie pięcioletniej czynsze w Polsce wzrosły jednak aż o 60%, czyli ponad dwukrotnie mocniej niż średnia dla Unii Europejskiej, wynosząca 27%.

Najwyższy pięcioletni wzrost czynszów w Europie odnotowały Węgry (+118%), w dużej mierze pod wpływem bardzo wysokiej inflacji. Jedynym krajem ze spadkiem czynszów była Finlandia (-9%). Pomimo wysokiej procentowej dynamiki wzrostu, Europa Środkowo-Wschodnia nadal charakteryzuje się niższymi nominalnymi poziomami czynszów niż rynki Europy Zachodniej.

Londyn pozostaje najdroższym rynkiem najmu w Europie – średni czynsz za mieszkanie dwupokojowe w centrum miasta wynosi tam 2 772 EUR, czyli ok. 11 730 PLN, a poza centrum 2 019 EUR, czyli ok. 8 540 PLN. Wysokie poziomy czynszów notowane są również w Zurychu i Amsterdamie. Najtańsze mieszkania na wynajem znaleźć można w Rydze oraz Bukareszcie, gdzie czynsze za dwupokojowe mieszkanie w centrum kształtują się średnio poniżej 600 EUR, czyli ok. 2 540 PLN.

Warszawa zajmuje pozycję zbliżoną do średniej unijnej, oferując mieszkania dwupokojowe w cenie ok. 1 045 EUR, czyli ok. 4 420 PLN, w centrum oraz ok. 794 EUR, czyli ok. 3 360 PLN, poza centrum. W Polsce stolica pozostaje najdroższą lokalizacją – mediana czynszu za kawalerkę wynosi ok. 2 600 PLN, natomiast za przeciętne mieszkanie czteropokojowe trzeba zapłacić ok. 7 400 PLN miesięcznie. W Gdańsku mediana czynszu za kawalerkę wyniosła w pierwszym kwartale 2026 roku 2 300 PLN. Najtańszymi dużymi miastami pozostają Katowice i Łódź, gdzie mediana czynszu za kawalerkę wyniosła odpowiednio 1 850 PLN i 1 750 PLN.

W przypadku nowych mieszkań, wybudowanych po 2010 roku, poziomy czynszów pozostają wyraźnie wyższe. W Warszawie różnica ta wynosi przeciętnie od 100 do 400 PLN miesięcznie.

PRS: rynek przekracza 24 tys. lokali, a Vantage Rent finalizuje największą transakcję w historii sektora

W pierwszym kwartale 2026 roku liczba lokali na wynajem w sektorze PRS w Polsce przekroczyła 24 tys., przy utrzymującej się dominacji największych aglomeracji. Warszawa pozostaje liderem rynku, skupiając ok. 34% operacyjnego zasobu mieszkań na wynajem instytucjonalny.

Aktywność inwestorów pozostaje wysoka. W budowie znajduje się obecnie ponad 5,5 tys. mieszkań PRS, z czego 1,6 tys. w samym Gdańsku. W ciągu najbliższych pięciu lat projekty znajdujące się w budowie i planowane mogą dostarczyć na rynek kolejne 14 tys. lokali, choć faktyczna skala podaży będzie zależeć przede wszystkim od sytuacji makroekonomicznej, warunków finansowania oraz strategii inwestorów.

TAG Immobilien AG pozostaje najbardziej aktywnym inwestorem na polskim rynku PRS. W maju 2026 roku UOKiK wydał zgodę na przejęcie przez Vantage Rent, działający w ramach TAG Immobilien AG, portfela Resi4Rent obejmującego 5 322 lokale na wynajem w 18 projektach zlokalizowanych w największych miastach Polski. Decyzja ta otwiera drogę do finalizacji największej w historii polskiego rynku PRS transakcji o wartości ok. 565 mln EUR, czyli ok. 2,4 mld PLN, która – zgodnie z harmonogramem – ma zostać zamknięta po upływie 10 dni od decyzji UOKiK. Po sfinalizowaniu transakcji Vantage Rent będzie dysponować portfelem ponad 9 tys. lokali na wynajem, co odpowiada ok. 40% zasobów całego sektora PRS w Polsce.

Na sektor wpływają również zmiany strategii poszczególnych inwestorów. Przykładem jest Heimstaden Bostad, który zdecydował o sprzedaży ponad 1 800 mieszkań PRS nabywcom indywidualnym, co istotnie zmniejszyło zasób najmu instytucjonalnego.

– Sektor PRS w Polsce pozostaje niewielki w relacji do całego rynku najmu, ale jego znaczenie stopniowo rośnie. Pierwszy kwartał 2026 roku pokazuje zarówno dalszą aktywność inwestorów, jak i wysoką wrażliwość tego segmentu na decyzje strategiczne największych graczy. Rynek jest wyraźnie skoncentrowany, a skala przyszłego wzrostu będzie zależała od dostępności finansowania, kosztów kapitału oraz tego, czy inwestorzy będą utrzymywać długoterminowe zaangażowanie w budowę portfeli mieszkań na wynajem. Planowane i realizowane projekty mogą istotnie zwiększyć zasób PRS w najbliższych latach, ale ścieżka rozwoju sektora pozostanie uzależniona od stabilności otoczenia makroekonomicznego – podsumowuje Karolina Furmańska, Associate, Living Sector, Cushman & Wakefield.

Żródło: Cushman & Wakefield