DODAJ

Analiza wtórnego rynku nieruchomości mieszkaniowych we wschodnim regionie Polski

Polska
Analiza wtórnego rynku nieruchomości
Kajtman
2013-12-03 14:43:17

Artykuł przedstawia aktualną sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych na wschodzie Polski. W skład opisywanego regionu wchodzą województwa: podlaskie, lubelskie, świętokrzyskie oraz podkarpackie. Analiza została zawężona do stolic województw należących do regionu. Poniższe opracowanie zawiera krótką charakterystykę regionu oraz szczegółowe omówienie dostępnej oferty cenowej na wtórnym rynku nieruchomości mieszkaniach oferowanych na portalu otoDom.pl.



Warto w tym miejscu zaznaczyć, że wiele czynników gospodarczych np. wysokie bezrobocie, niski wskaźnik PKB per capita, czy znaczny udział rolnictwa w strukturze funkcjonowania gospodarki powoduje, iż wschodnie terytoria są często postrzegane jako mało rozwinięte. Sprawdźmy zatem, czy sytuacja na rynku mieszkaniowym również może być argumentem potwierdzającym powyższą tezę.


 


 


Województwo podlaskie


Podlaskie to najbardziej wysunięte na północny-wschód województwo, o relatywnie dużej powierzchni i jednocześnie małej liczbie ludności. Wiele negatywnych czynników, o których wspomniano już na początku mieszkańcy Podlasia próbują odwrócić na swoją korzyść. Reklamują swoje tereny np. jako miejsce atrakcyjne dla inwestorów chociażby ze względu na niskie koszty pracy, czy bardzo dobre kontakty z partnerami z Europy Wschodniej. Turystycznie Podlasie oferuje przede wszystkim atrakcje przyrodnicze – znajdują się tu aż cztery parki narodowe, parki krajobrazowe i liczne szlaki turystyczne.



Średnia cena 1 mkw. na wtórnym rynku mieszkaniowym Białegostoku na koniec III kw. 2013 r. wyniosła 4 462 zł/mkw., a poziom ten jest konsekwencją 2,8%-owego spadku liczonego w stosunku do danych z końca 2012 r. Tendencja spadkowa występuje w niemal wszystkich kategoriach mieszkań analizowanych pod kątem liczby pokoi i powierzchni. Tendencja nie potwierdziła się tylko w grupie mieszkań powyżej 110 mkw. Przemysław Kotwicki, ekspert serwisu OtoDom.pl dodaje, że wynika to głównie z liczebności próby statystycznej, tak dużych powierzchniowo mieszkań na rynku jest niewiele, stąd też ceny mogą mocno wahać się w różnych okresach.



Najdroższe w przeliczeniu na  mkw. były w ostatnim czasie kawalerki (ponad 5 000 zł), z kolei mieszkania 4- czy 5-pokojowe wypadały najtaniej. Struktura cenowa pod względem powierzchni pokazuje jednak nieco odmienne wyniki. Najwięcej trzeba będzie średnio zapłacić za mieszkania o powierzchni powyżej 150 mkw., a najmniej za te o metrażach  między 90 a 110 mkw.



Połowę oferty stanowią mieszkania o metrażu 38 – 60 mkw., a co trzecie znajduje się w następnym przedziale 60 – 90 mkw. Największy wybór mają zagwarantowany ci, którzy szukają  3 pokoi, obliczenia analityków Działu Badań i Analiz Emmerson Realty wskazują, że takie oferty stanowią ok. 40 % podaży rynkowej. Trochę mniej (35%) jest równie często poszukiwanych „dwójek”, a co dziesiąty sprzedawca oferuje mieszkanie jednopokojowe.


 


 


Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w Białymstoku z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni







































































































Białystok



IV kw. 2012



I kw. 2013



II kw. 2013



III kw. 2013



średnia cena za mkw.



4 590



4 543



4 488



4 462



średnie ceny za mkw. według struktury pokojowej



1-pokojowe



5 155



5 062



5 007



5 041



2-pokojowe



4 707



4 714



4 660



4 606



3-pokojowe



4 650



4 544



4 490



4 490



4-pokojowe



3 950



3 925



3 871



3 877



5-pokojowe



3 417



3 366



3 353



3 261



średnie ceny za mkw. według powierzchni



poniżej 38 mkw.



5 115



5 040



4 938



4 903



38 - 60 mkw.



4 611



4 567



4 520



4 511



60 - 90 mkw.



4 392



4 323



4 289



4 255



90 - 110 mkw.



3 830



3 842



3 800



3 775



110 - 150 mkw.



4 078



4 117



3 996



4 049



powyżej 150 mkw.



3 394



4 697



5 742



5 298



Źródło: serwis otoDom.pl


 


Białystok administracyjnie jest miastem bardzo rozdrobnionym. Wśród najdroższych dzielnic można wskazać Centrum, Skorupy i Bacieczki – każda z dzielnic reprezentuje inną część miasta, a czynnikiem je łączącym jest osiągany poziom cen powyżej 5 000 zł/mkw. Co więcej, centralna dzielnica odznacza się także największą dostępnością mieszkań. W kolejnej grupie cenowej (ok. 4 800 zł/mkw.) znalazły się osiedla zlokalizowane na wschodzie: Wygoda, Bojary i Mickiewicza oraz osiedle Młodych. Najbardziej zbliżoną cenę do średniej osiągniętej w całym Białymstoku odnotowano na osiedlach Piasta i Antoniuk. Zestawienie zamyka południowo-zachodni pas dzielnic miasta z ceną poniżej 4 000 zł/mkw.



W zestawieniu pomięto osiedla o zbyt małej próbie nie pozwalającej na wyznaczenie ceny średniej oraz te, dla których w badanym okresie nie pojawiły się zgłoszenia do sprzedaży lokali mieszkalnych.

Dobrym wyznacznikiem określenia czy ceny mieszkań w danym mieście są wysokie może być wskaźnik siły nabywczej kupujących pod względem dostępności mieszkaniowej. Jest on wyznaczany jako stosunek przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście i oszacowanej średniej ceny rynkowej 1 mkw. Dla Białegostoku ta wartość wynosi 0,68 mkw. i jest najniższą spośród wszystkich analizowanych województw w tym kwartale. Najważniejszym czynnikiem odpowiedzialnym za ten  stan rzeczy są relatywnie niskie wynagrodzenia.


 



Województwo lubelskie
Na Lubelszczyźnie sytuacja demograficzna jest bardzo zbliżona do wcześniej omawianego województwa (mały współczynnik urbanizacji czy podobna gęstość zaludnienia). I tutaj także jako aspekt atrakcyjności inwestycyjnej można wskazać bliskość wschodniej granicy z poprawiającą się infrastrukturą drogową. Ważnym składnikiem lubelskiej gospodarki jest Lubelskie Zagłębie Węglowe, a także największa w tym rejonie elektrociepłownia zlokalizowana w Lublinie–Wrotków.



W Lublinie ceny na rynku wtórnym odznaczają się dużą stabilnością (zmiany poniżej 1% w ciągu minionego roku). We wrześniu przeciętna cena jaką trzeba było przeznaczyć na zakup metra kwadratowego mieszkania wynosiła 4 834 zł/mkw. Najwyższych cen za mkw. mogą spodziewać się poszukujący mieszkań o małym metrażu i małej liczbie pokoi. Przemysław Kotwicki ekspert serwisu Otodom.pl podkreśla, że jest to z reguły poziom powyżej 5 000 zł/mkw. Podobna sytuacja występuje także w wypadku większych powierzchni. Ceny mieszkań o metrażach 90 – 110 mkw. oscylują wokół tej granicznej kwoty.



Najwięcej ofert sprzedaży mieszkań ogłaszanych na portalu otoDom.pl dotyczy lokali o powierzchni w przedziale 38 – 60 mkw. (prawie 43% oferty). Podobny udział mają powierzchnie 60 – 90 mkw., a większe stanowią tylko 7% podaży. Analizując ofertę pod względem liczby pokoi, największy wybór mają  klienci szukający mieszkań 3-pokojowych. Warto zwrócić uwagę na relatywnie wysoki, 15%-owy udział lokali 4-pokojowych w całej ofercie rynku wtórnego Lublina.


 


Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w Lublinie z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni







































































































Lublin



IV kw. 2012



I kw. 2013



II kw. 2013



III kw. 2013



średnia cena za mkw.



4 915



4 869



4 843



4 834



średnie ceny za mkw. według struktury pokojowej



1-pokojowe



5 234



5 166



5 170



5 272



2-pokojowe



5 051



5 021



4 973



4 922



3-pokojowe



4 853



4 801



4 793



4 796



4-pokojowe



4 742



4 702



4 694



4 659



5-pokojowe



4 320



4 302



4 263



4 310



średnie ceny za mkw. według powierzchni



poniżej 38 mkw.



5 241



5 166



5 097



5 212



38 - 60 mkw.



4 933



4 897



4 880



4 836



60 - 90 mkw.



4 813



4 770



4 747



4 737



90 - 110 mkw.



5 041



4 998



4 907



4 995



110 - 150 mkw.



4 655



4 565



4 550



4 461



powyżej 150 mkw.



3 713



3 591



3 597



3 549



Źródło: serwis otoDom.pl


 


Zachodnie osiedle Czuby cechuje się najszerszą ofertą na rynku wtórnym i średnią ceną na podobnym poziomie jak ten obliczany dla całego miasta. Wśród innych dużych dzielnic, popularnych lokalizacji mieszkaniowych wyróżniaja się Śródmieście (średnia cena: 5 037 zł/mkw.),  Rury – z nieco nowszą zabudową (5 112 zł/mkw.) i Czechów (4 773 zł/mkw.). Za atrakcyjne dzielnice, ze względu na dużą dostępność tańszych mieszkań można uznać Wrotków (4 529 zł/mkw.), Kalinowszczyznę (4 515 zł/mkw.) oraz Bronowice (4 396 zł/mkw.).



Rozstęp między najdroższą dzielnicą (Wieniawa) a najtańszą (Kośminek) wynosi średnio 1 366 zł/mkw. W zestawieniu nie ujęto dzielnic, w których nie było ofert sprzedaży lub ich ilość nie pozwoliła na określenie średniej ceny.



Dostępność mieszkaniowa w Lublinie osiągnęła w ostatnim kwartale wartość 0,77 mkw. Jak widać, mimo iż występują tu wyższe ceny, wskaźnik siły nabywczej jest wyższy niż w Białymstoku. Nasuwający się wniosek jest oczywisty – przeciętne wynagrodzenia na Lubelszczyźnie są wyższe niż na Podlasiu, a różnica między nimi jest większa niż między cenami mieszkań w tych rejonach Polski.


 


 


Województwo świętokrzyskie


Świętokrzyskie to jedno z najmniejszych powierzchniowo województw. Na jego terenie znajduje się niewiele dużych miast (tylko stolica posiada status powiatu grodzkiego), odnotowuje się tu w związku z tym mały współczynnik urbanizacji. Gospodarka, która w niewielkim stopniu tylko przyczynia się do kształtowania całkowitego krajowego PKB opiera się głównie na przemyśle hutniczym, metalowym, maszynowym. Zdecydowanym walorem świętokrzyskiego są jego przyrodnicze atrakcje turystyczne – m.in. Góry Świętokrzyskie.



Przeciętna cena 1 mkw. mieszkania w obrocie wtórnym w Kielcach na koniec września br. wyniosła 4 399 zł. Wśród czterech analizowanych miast jest to najniższa wartość. W ciągu ostatniego roku średnie ceny w poszczególnych kategoriach mieszkań rzadko kiedy przekraczały próg 5 000 zł/mkw. Jeśli już tak było, najczęściej dotyczyło to dużych powierzchni, w ostatnim badanym kwartale br. próg ten przekroczyły tylko mieszkania 5-pokojowe. Największą dostępnością wskazują się mieszkania o metrażu 38 – 60 mkw., a na drugim miejscu są te o powierzchni 60 – 90 mkw. Cenowo, kategorie te są najtańsze wśród wszystkich i bardzo do siebie zbliżone (średnie ceny odpowiednio 4 385 zł/mkw. i 4 312 zł/mkw.).


 


Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w Kielcach z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni







































































































Kielce



IV kw. 2012



I kw. 2013



II kw. 2013



III kw. 2013



średnia cena za mkw.



4 502



4 481



4 423



4 399



średnie ceny za mkw. według struktury pokojowej



1-pokojowe



4 652



4 620



4 569



4 529



2-pokojowe



4 445



4 463



4 403



4 395



3-pokojowe



4 492



4 423



4 391



4 356



4-pokojowe



4 527



4 462



4 391



4 284



5-pokojowe



4 742



4 804



4 817



5 011



średnie ceny za mkw. według powierzchni



poniżej 38 mkw.



4 596



4 578



4 557



4 480



38 - 60 mkw.



4 414



4 397



4 353



4 385



60 - 90 mkw.



4 516



4 496



4 427



4 312



90 - 110 mkw.



4 759



4 735



4 524



4 635



110 - 150 mkw.



4 829



4 820



4 607



4 758



powyżej 150 mkw.



5 688



5 222



5 076



4 943



Źródło: serwis otoDom.pl


 


W Kielcach nie istnieje oficjalny podział administracyjny, mieszkańcy posługują się umownie przyjętymi nazwami osiedli i taki system również przyjęto w naszej analizie. Przykładem jest osiedle KSM (Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej). Właściwie jest ono częścią Wielkopola, jednak potoczna nazwa zdecydowanie częściej funkcjonuje w użyciu.



Najmniejszą ofertą charakteryzuje się w ostatnim czasie Bukówka i Baranówek, gdzie odnotowuje się  jednocześnie najwyższe ceny – odpowiednio 4 839 zł/mkw. i 4 702 zł/mkw. Szerokim wyborem na kieleckim rynku dysponują osiedla w centrum miasta (średnio za cenę 4 556 zł/mkw.), wspomniane już osiedle KSM (4 389 zł/mkw.) oraz zlokalizowane w północno-zachodniej części miasta Ślichowice (4 360 zł/mkw.). Wszystkie ujęte osiedla poza najtańszym Czarnowem zostały sklasyfikowane w przedziale cenowym 4 000 – 5 000 zł/mkw.



W określaniu siły nabywczej na rynku mieszkaniowym Kielce wypadły słabo, zajmując przedostatnie miejsce wśród województw współtworzących analizowany region. Wartość wskaźnika za III kw. 2013 r. to 0,73 mkw., co oznacza, że jedno wynagrodzenie wystarcza przeciętnie na sfinansowanie takiego właśnie metrażu na rynku wtórnym.


 


 


Województwo podkarpackie


Podkarpacie leży w południowo-wschodnim zakątku Polski. Zdecydowanie najbardziej rozpoznawalną gałęzią gospodarki w tym rejonie jest przemysł lotniczy. Działające tu stowarzyszenie firm tej branży „Dolina Lotnicza” skupia przedsiębiorstwa nie tylko przemysłowe, ale również ośrodki badawcze i szkoleniowe, a jego działania są rozproszone pomiędzy największe przemysłowe miasta całego województwa. Podkarpackie cechuje zbliżona do średniej dla kraju gęstość zaludnienia, jednak stopień urbanizacji jest najmniejszy wśród wszystkich 16 województw.



Podobnie jak w wypadku Lublina, kwartalne wahania średnich cen mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Rzeszowie w ciągu ostatnich 12 miesięcy nie przekraczały 100 zł/mkw. Największy, 1,6%-owy skok do poziomu 4 880 zł/mkw. odnotowano w ostatnim kwartale.  



Warto podkreślić wyraźnie najwyższe ceny mieszkań najmniejszych, kawalerki na koniec września 2013 r. były droższe od mieszkań 2-pokojowych przeciętnie o ponad 400 zł/mkw., a w porównaniu z mieszkaniami 3-pokojowymi różnica ta wyniosła już ponad 800 zł/mkw. Drugą istotną informacją jest zjawisko wzrostu cen w ostatnim kwartale, które może wskazywać na fakt, ze dołek cenowy na rynku rzeszowskim mamy już za sobą.


 


Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w Rzeszowie z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni







































































































Rzeszów



IV kw. 2012



I kw. 2013



II kw. 2013



III kw. 2013



średnia cena za mkw.



4 892



4 864



4 808



4 880



średnie ceny za mkw. według struktury pokojowej



1-pokojowe



5 387



5 448



5 369



5 538



2-pokojowe



5 107



5 040



5 031



5 120



3-pokojowe



4 704



4 719



4 650



4 709



4-pokojowe



4 419



4 327



4 302



4 348



5-pokojowe



4 326



4 279



4 035



4 412



średnie ceny za mkw. według powierzchni



poniżej 38 mkw.



5 402



5 377



5 323



5 533



38 - 60 mkw.



4 947



4 912



4 876



4 955



60 - 90 mkw.



4 610



4 574



4 528



4 570



90 - 110 mkw.



4 481



4 630



4 684



4 673



110 - 150 mkw.



4 538



4 485



4 383



4 754



powyżej 150 mkw.



4 000



3 320



3 176



3 296



Źródło: serwis otoDom.pl


 


W stolicy Podkarpacia oferta rynku wtórnego jest dość skromna. Ponad połowa podaży zlokalizowana jest w trzech najbardziej zaludnionych obszarach Rzeszowa – Nowym Mieście, Baranówce i Drabiniance. Co więcej na nabywców mieszkań w tych osiedlach czeka nie tylko relatywnie duży wybór, ale również jedne z niższych cen w mieście, które mieszczą się w przedziale od 4 500 do 4 900 zł/mkw. Wśród dzielnic „z górnej półki cenowej” powyżej 5 000 zł/mkw. znajdziemy centrum Rzeszowa, Przybyszówkę, Staromieście czy Pobitno. Najwyższe średnie ceny jakie zanotowano w minionym kwartale sięgały 5 720 zł/mkw. w Centrum.


 


Jak łatwo zauważyć, ceny na rynku rzeszowskim są najwyższymi we wschodniej części Polski. Mimo to, względnie wysokie wynagrodzenia w mieście pozwalają na ustalenia wskaźnika siły nabywczej na najwyższym poziomie w Rejonie – jest to 0,81 mkw.



Oczywistym jest, że liczony przez nas wskaźnik ma bardzo uproszczoną postać i pomija wiele istotnych aspektów. Daje on jednak ogólny pogląd, dzięki któremu łatwo sobie wyobrazić ile miesięcy przeciętnie zarabiający Rzeszowianin czy mieszkaniec innego miasta musiałby pracować, aby sfinansować z własnej kieszeni zakup mieszkania.


 


 


Porównując średnie ceny dla konkretnych miast w regionie wschodnim widać, że nie różnią się w dużym stopniu. Istotne różnice widoczne w ofercie zarówno w aspekcie ilościowym, jak i jakościowym zaprzeczają jednak podobieństwu tych rynków. Przemawia za tym także nieco odmienna sytuacja gospodarcza mieszkańców wyrażona przez siłę nabywczą.



Rzeszów wypada korzystnie pod względem siły nabywczej mieszkańców, Białystok charakteryzuje się z kolei względnie szeroką ofertą. Niestety nie wystarcza to na wyraźne zaprzeczenie wyraźnie słabszego rozwoju  wtórnego rynku mieszkaniowego całego regionu wschodniego w porównaniu do pozostałych regionów Polski.


 


 


Aneta Polińska, serwis otoDom.pl


Jarosław Mikołaj Skoczeń, serwis otoDom.pl