Mieszkania deweloperskie – jak duża jest tzw. średnia półka cenowa?

Na koniec września bieżącego roku ceny ofertowe prawie połowy mieszkań deweloperskich w Warszawie znajdowały się w przedziale cenowym od 7 do 9 tys. zł/mkw. W pozostałych głównych miastach jest taniej, stawki większości lokali mieszkalnych z pierwszej ręki wynoszą od 5 do 7 tys. zł/mkw. Takie wnioski płyną z najnowszej edycji raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy” opracowanych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. za III kwartał 2012 r.

Przyporządkowanie całej oferty mieszkaniowej deweloperów do odpowiednich przedziałów cenowych pozwala na określenie wielkości poszczególnych segmentów. To z kolei umożliwia wyodrębnienie tzw. średniej półki cenowej czyli dominującego zasobu będącego najczęstszym przedmiotem transakcji. Warszawa jest jedynym miastem w porównywanym gronie, gdzie odsetek mieszkań w cenie między 7 a 9 tys. zł/mkw. jest wciąż większy niż lokali oferowanych poniżej 7 tys. zł/mkw. Co więcej w każdym z segmentów cenowych powyżej 7 tys. zł/mkw. największy odsetek jednostek mieszkalnych występuje w Warszawie. Warszawa charakteryzuje się ponadto największym zróżnicowaniem cen. Drugim miastem pod względem największego zróżnicowania jest Kraków. O ile pozycja Krakowa nie dziwi, o tyle zaskakiwać może trzecie miejsce Gdańska. Stolica Pomorza z jednej strony charakteryzuje się największym odsetkiem (w porównywanym gronie) mieszkań w cenie poniżej 5 tys. zł/mkw., a z drugiej aż 6%-owym odsetkiem oferty o cenach przekraczających 9 tys. zł/mkw. Najbardziej jednorodna cenowo oferta występuje w Poznaniu, gdzie prawie 90% mieszkań dostępnych jest w cenie od 5 do 7 tys. zł/mkw.

Struktura cenowa mieszkań na rynku pierwotnym, III kwartał 2012 r.

Źródło: Raporty „Pierwotny rynek mieszkaniowy. III kwartał 2012 r.” dla poszczególnych miast, Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.

Porównując aktualną strukturę cenową oferty mieszkaniowej deweloperów z analogicznymi strukturami z poprzednich edycji raportu można stwierdzić, że w chwili obecnej w każdym z pięciu porównywanych miast, mamy do czynienia ze spłaszczeniem oferty. Taka sytuacja jest wynikiem strategii deweloperów, którzy w większym stopniu koncentrują się na budowie tańszych mieszkań, które najłatwiej sprzedać. Przedstawiciele branży mają świadomość, że inwestycja składająca się z jednostek mieszkalnych, których ceny będą przewyższać najpopularniejszy w danym mieście przedział cenowy, może mieć problem ze znalezieniem nowych mieszkańców.

Emmerson S.A.