Mieszkania deweloperskie – jak duża jest tzw. średnia półka cenowa?
Na koniec września bieżącego roku ceny ofertowe prawie połowy mieszkań deweloperskich w Warszawie znajdowały się w przedziale cenowym od 7 do 9 tys. zł/mkw. W pozostałych głównych miastach jest taniej, stawki większości lokali mieszkalnych z pierwszej ręki wynoszą od 5 do 7 tys. zł/mkw. Takie wnioski płyną z najnowszej edycji raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy” opracowanych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A. za III kwartał 2012 r.
Przyporządkowanie całej oferty mieszkaniowej deweloperów do odpowiednich przedziałów cenowych pozwala na określenie wielkości poszczególnych segmentów. To z kolei umożliwia wyodrębnienie tzw. średniej półki cenowej czyli dominującego zasobu będącego najczęstszym przedmiotem transakcji. Warszawa jest jedynym miastem w porównywanym gronie, gdzie odsetek mieszkań w cenie między 7 a 9 tys. zł/mkw. jest wciąż większy niż lokali oferowanych poniżej 7 tys. zł/mkw. Co więcej w każdym z segmentów cenowych powyżej 7 tys. zł/mkw. największy odsetek jednostek mieszkalnych występuje w Warszawie. Warszawa charakteryzuje się ponadto największym zróżnicowaniem cen. Drugim miastem pod względem największego zróżnicowania jest Kraków. O ile pozycja Krakowa nie dziwi, o tyle zaskakiwać może trzecie miejsce Gdańska. Stolica Pomorza z jednej strony charakteryzuje się największym odsetkiem (w porównywanym gronie) mieszkań w cenie poniżej 5 tys. zł/mkw., a z drugiej aż 6%-owym odsetkiem oferty o cenach przekraczających 9 tys. zł/mkw. Najbardziej jednorodna cenowo oferta występuje w Poznaniu, gdzie prawie 90% mieszkań dostępnych jest w cenie od 5 do 7 tys. zł/mkw.
Struktura cenowa mieszkań na rynku pierwotnym, III kwartał 2012 r.
Przedziały cenowe (zł/mkw.) | Warszawa | Kraków | Wrocław | Poznań | Gdańsk |
do 5 000 | 1% | 5% | 8% | 2% | 35% |
5 000 do 7 000 | 37% | 66% | 76% | 86% | 46% |
7 000 do 9 000 | 47% | 22% | 14% | 8% | 14% |
9 000 do 11 000 | 7% | 6% | 2% | 2% | 3% |
11 000 do 13 000 | 2% | 1% | 0% | 1% | 1% |
13 000 do 15 000 | 2% | 0% | 0% | 1% | 1% |
powyżej 15 000 | 4% | 1% | 0% | 0% | 1% |
Źródło: Raporty „Pierwotny rynek mieszkaniowy. III kwartał 2012 r.” dla poszczególnych miast, Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.
Porównując aktualną strukturę cenową oferty mieszkaniowej deweloperów z analogicznymi strukturami z poprzednich edycji raportu można stwierdzić, że w chwili obecnej w każdym z pięciu porównywanych miast, mamy do czynienia ze spłaszczeniem oferty. Taka sytuacja jest wynikiem strategii deweloperów, którzy w większym stopniu koncentrują się na budowie tańszych mieszkań, które najłatwiej sprzedać. Przedstawiciele branży mają świadomość, że inwestycja składająca się z jednostek mieszkalnych, których ceny będą przewyższać najpopularniejszy w danym mieście przedział cenowy, może mieć problem ze znalezieniem nowych mieszkańców.
Emmerson S.A.
