Rośnie popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w Polsce. Aktywność deweloperów ciągle wysoka

• 
  
• Popyt: W Warszawie, w 2012 r. popyt brutto osiągnął poziom ponad 608 000 mkw. (o 6% więcej niż w rekordowym pod tym względem roku 2011). Popyt netto (nie obejmujący przedłużeń umów) wyniósł 440 000 mkw. (9% wzrostu rok do roku), z czego prawie połowę stanowiły transakcje typu pre-let (przednajmu). W IV kw. najemcy wynajęli łącznie 153 200 mkw. powierzchni biurowej w stolicy (35% przypadło na umowy przednajmu, a 23% na przedłużenia). Największe umowy typu pre-let w ostatnim kwartale 2012 zawarły: Frontex (14 600 mkw., Warsaw Spire), BOŚ Bank (8 940 mkw., biurowiec Fenix) i BPS Bank (8 920 mkw., Grzybowska 81). Umowy najmu przedłużyli m.in. Salans (2 800 mkw., Rondo 1) oraz PPD (2 800 mkw., Trinity Park III).
• 
  

  Z kolei, w największych miastach Polski (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin, wyłączając Warszawę) roczny popyt brutto wyniósł prawie 370 000 mkw. (25% wzrost względem 2011 r.), popyt netto – 304 700 mkw. (15% wzrost). W całym 2012 roku największą aktywność najemców zaobserwowano w Krakowie i Wrocławiu, natomiast w samym IV kw. – we Wrocławiu i Katowicach. Wśród najbardziej znaczących umów podpisanych w IV kw. znalazły się: Hewlett Packard (renegocjacje, 6 700 mkw., Globis, Wrocław); BNY Mellon (umowa typu pre-let, 6 230 mkw., Aquarius Business House, Wrocław); firma z sektora finansowego (nowa umowa, 5 000 mkw., Silver Forum, Wrocław), Capgemini (umowa przednajmu, 3 600 mkw., Millenium Tower IV, Wrocław), Asseco (nowa umowa, 2 800 mkw., budynek Arge, Kraków) oraz SWS BPO Poland (umowa typu pre-let, 2 100 mkw., Green Horizon, Łódź). Ponad 35% umów zawartych w 2012 r. stanowiły przednajmy.

  
  
• Podaż: W 2012 r. podaż powierzchni biurowej wchodzącej na rynek  w Warszawie zwiększyła się dwukrotnie w porównaniu z 2011 r. i wyniosła 268 000 mkw.
• 
  

  W pozostałych głównych miastach Polski, nowa podaż również podwoiła się w porównaniu do całego 2011 r. (257 000 mkw. vs. 113 000 mkw.), a w samym IV kw. 2012 r. zwiększyła się o około 120 000 mkw. 53% podaży przypadło na Wrocław (m. in. w Aquarius Business House faza I – 15 000 mkw., Długosza Business Park – 5 000 mkw. i Racławicka Center – 5 000 mkw.) oraz Poznań (Klaster Grunwaldzka – Pixel – 14 600 mkw. czy Andersia Business Center – 11 600 mkw.). Inne oddane w IV kw. projekty to: Green Horizon faza I (16 500 mkw.) w Łodzi, Bonarka 4 Business C (8 200 mkw.) w Krakowie czy Brama Portowa II (6 700 mkw.) w Szczecinie.

  
  

  
  Obecnie w głównych miastach Polski (poza Warszawą) w aktywnej budowie pozostaje około 476 900 mkw. powierzchni biurowej, z czego 122 600 mkw. prawdopodobnie zostanie oddane do użytku w I kw. 2013 r. (45% tej powierzchni jest wynajęte). Najwięcej nowej powierzchni biurowej powstaje obecnie we Wrocławiu, Trójmieście oraz Krakowie.
  
   

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  	Warszawa	Kraków	Wrocław	Trójmiasto	Katowice	Poznań	Łódź	Szczecin	Lublin
  Podaż (mkw.)	3 859 000	549 600	462 700	383 400	290 000	288 000	248 800	92 000	90 500
  Nowa podaż w IV kw. 2012 / I-IV kw. 2012 (mkw.)	120 300 /268 350	8 200 /48 200	34 850 /71 700	5 900 /33 750	13 150 /20 650	27 900 /43 000	16 500 /16 500	6 750 /17 700	5 400 /5 400
  W budowie w IV kw. 2012 (mkw.)	545 400	83 500	104 700	102 500	32 500	33 650	60 400	49 300	25 800
  Wskaźnik powierzchni niewynajętej IV kw. 2012 (%)	8,8%	4,9%	8,8%	10,8%	10,0%	13,6%	13,9%	15,6%	2,4%

  
  

  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

  
  
• Wskaźnik powierzchni niewynajętej: W wyniku wysokiej podaży, na koniec 2012 r. około 8,8% powierzchni biurowej w Warszawie pozostawało bez najemców (o ok. 100 000 mkw. więcej niż rok wcześniej).
• 
  

  Na koniec 2012 r. współczynnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie w Lublinie, Łodzi i Trójmieście, zniżkowe presje na wskaźnik w odniesieniu do kwartału poprzedzającego odnotowano w Katowicach i Krakowie. Na pozostałych największych rynkach biurowych w Polsce (poza Warszawą) zaobserwowano wzrost powierzchni niewynajętej w ujęciu kwartalnym w efekcie oddania do użytku projektów, których proces komercjalizacji nie został jeszcze zakończony.

  
  
• Czynsze: Czynsze bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum Warszawy oscylowały w granicach 22-25 euro / mkw. /miesiąc, a poza nim - ok. 15 euro/ mkw./ miesiąc (Mokotów).
• 
  

  Poza stolicą, w najlepszych obiektach biurowych miesięczne stawki czynszowe za metr kwadratowy kształtują się od 11-13 euro w Łodzi do 16 euro w Poznaniu. Z prognoz Jones Lang LaSalle wynika, że w 2013 r. na niektórych rynkach poza stolicą możliwe są niewielkie presje zniżkowe na czynsze.

  
  

Anna Kot, Dyrektor Działu Agencji Biurowej i Reprezentacji Najemców, Jones Lang LaSalle, komentuje: „W 2013 roku stołeczny rynek zmierzy się z najwyższą od 2000 r. nową podażą  – wynoszącą ok. 320 000 mkw., co oznacza, że całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie przekroczą 4 000 000 mkw. Szacujemy, że poziom popytu w 2013 powinien pozostać na poziomie zbliżonym do tego zanotowanego w roku 2012.  Już teraz 50% powierzchni, która wejdzie na stołeczny rynek w tym roku, jest wynajęte. Warto jednak pamiętać, że rekordowa od lat podaż nie może pozostać bez wpływu na współczynnik powierzchni niewynajętej. Wolnych biur będzie przybywać przede wszystkim w obiektach najstarszych, nie spełniających wszystkich wymagań najemców. Najemcy – w szczególności firmy zajmujące większe powierzchnie biurowe – coraz częściej uważnie analizują wykorzystanie swojej powierzchni biurowej w czasie i koncentrują się na optymalizacji sposobu jej użytkowania. W tym roku przewidujemy zarówno wysoki udział renegocjacji, jak i umów najmu w nowopowstających obiektach, a przeważająca liczba transakcji będzie związana z optymalizacją dotychczasowego sposobu wykorzystania powierzchni”.