Tani wynajem od funduszu BGK

Fundusz Mieszkań na Wynajem, inicjatywa inwestycyjna Banku Gospodarstwa Krajowego ma na celu zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem. W ciągu pięciu lat bank planuje zainwestować w budowę mieszkań 5 mld zł. Choć ma to być przedsięwzięcie dochodowe, BGK zamierza wynajmować mieszkania po preferencyjnych cenach.

Pierwotnie fundusz miał kupować budynki od deweloperów, teraz poza współpracą z nimi, sam chce budować. Portal nieruchomości Dompress.pl sprawdził,  jak przedstawiciele firm deweloperskich postrzegają ten projekt. Czy działalność BGK będzie miała znaczący wpływ na rynek mieszkaniowy?

Robert Ziółek, prezes zarządu w firmie Dolcan sądzi, że ponieważ Fundusz Mieszkań na Wynajem nie będzie prowadził typowej działalności deweloperskiej, trudno mówić o bezpośredniej konkurencji dla firm deweloperskich. – Mieszkaniami na wynajem, które w przyszłości będzie oferował fundusz będą interesowały się głównie osoby, dla których zakup mieszkania nie wchodzi w najbliższej przyszłości w rachubę. Tak więc, działalność BGK będzie stała niejako obok komercyjnego rynku mieszkaniowego, a nie jako jego bezpośrednia konkurencja – przekonuje Robert Ziółek.

Prezes Dolcan zauważa, że potencjalnie można mówić o odpływie niewielkiej części klientów, którzy chociaż mają zdolność kredytową lub środki na zakup mieszkania z różnych powodów wolą jeszcze wstrzymać się z zakupem i wynajmować mieszkanie na preferencyjnych warunkach. Uważa jednak, że będzie to raczej zjawisko marginalne.

– Wynajmem mieszkań od BGK mogą być także zainteresowane osoby, które są gotowe do przeprowadzki za pracą do innego miasta. Ta grupa raczej nie jest skłonna do zakupu mieszkania i początkowo tylko bada dane miasto oraz stabilność zatrudnienia. Powołanie przez BGK Funduszu Mieszkań na Wynajem nie będzie zatem dla deweloperów zjawiskiem konkurencyjnym – twierdzi Robert Ziółek.

Podobnego zdania jest Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development. – Z makroekonomicznego punktu widzenia, łatwiejsza dostępność mieszkań na wynajem może przyczynić się do zwiększenia mobilności Polaków. Obecnie, strach przed zmianą miejsca zamieszkania bądź też wysokimi kosztami najmu mocno ogranicza skłonność Polaków do poszukiwania zatrudnienia w innej miejscowości. W związku z tym, program BGK powinien docelowo poprawić sytuację na rynku pracy – zauważa Andrzej Gutowski.

Dyrektor firmy Ronson zwraca uwagę, że szczegóły programu nie są jeszcze znane, w związku z tym trudno o wyczerpującą analizę.

Dariusz Cholewa, dyrektor działu projektów mieszkaniowych Echo Investment zaznacza, że BGK nie stanie się z dnia na dzień firmą zdolną do przeprowadzenia całego procesu deweloperskiego inwestycji generujących kilka czy kilkanaście tysięcy mieszkań rocznie. – Taki potencjał powstaje latami. Jeśli BGK będzie chciał przyspieszyć ten proces, być może będzie zainteresowany kupowaniem gotowych projektów czy usług od doświadczonych firm deweloperskich – podkreśla Dariusz Cholewa.

Z dystansem do projektu podchodzi Radosław Bieliński z Dom Development, który uważa, że trudno w tej chwili odnosić się do planów BGK ponieważ nie zostały jeszcze wprowadzone w życie.

Mirosław Kujawski, wiceprezes LC Corp wyjaśnia, że BGK swoją decyzję o utworzeniu funduszu opiera na szeregu analiz, pokazujących potencjał rynku polskiego. – Patrząc na rynek niemiecki, gdzie blisko połowa mieszkań jest wynajmowanych, pomysł wydaje się interesujący. Jednak Polska to nie Niemcy. Po pierwsze – w Polsce wciąż dominuje chęć posiadania mieszkań na własność, po drugie – oferta nowych mieszkań jest najniższa od 4 lat, po trzecie – oferta BGK będzie skierowana do wąskiego grona klientów – wylicza Mirosław Kujawski.

Wiceprezes LC Corp przypomina, że w założeniach BGK ma uzyskać stopę zwrotu z najmu na poziomie nie niższym niż 4 proc. co ogranicza pole inwestycji do tych zlokalizowanych przede wszystkim w centrum, a przedmiotem transakcji mogą być praktycznie tylko mieszkania jedno i dwupokojowe. W ramach budżetu bank planuje budowę około 20 000 mieszkań w całej Polsce, podczas gdy tylko w IV kwartale 2013 roku w samej Warszawie sprzedało się ponad 4300 lokali – podsumowuje Mirosław Kujawski.

Również Katarzyna Daszkiewicz z Grupy Inwest sądzi, że Fundusz Mieszkań na Wynajem Banku Gospodarstwa Krajowego nie powinien stać się konkurencją dla firm deweloperskich. – Wciąż jednak przeważająca część społeczeństwa hołduje zasadzie, że „lepsze ciasne, ale własne”,  woląc zadłużyć się i kupić choćby kawalerkę, niż mieszkać u kogoś. Poza tym, nie wiadomo jeszcze nic o wymogach, jakie trzeba będzie spełniać by mieć prawo najmu w budynkach funduszu. W istniejącym niegdyś Towarzystwie Budownictwa Społecznego mieszkania nie były dostępne dla wszystkich – przypomina Katarzyna Daszkiewicz. Dodaje, że jeśli fundusz nawiąże współpracę z deweloperami, inicjatywa BGK nie będzie stanowiła hamulca dla rynku, a wręcz przeciwnie, będzie stymulować jego rozwój.

Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service wyraża opinię, że program wywrze duży wpływ na rynek deweloperski w największych miastach. – Należy jednak pamiętać, że budynki, które na początku BGK chciał odkupić od deweloperów muszą najpierw zostać wybudowane. Czas pokaże jak duże będzie zainteresowanie tego typu wynajmem i jak kształtować się będą ceny, które dziś zapowiada BGK.

Dyrektor Wawel Service jest przekonany, że jeśli ceny utrzymają się na zapowiadanym poziomie, projekt dużo mocniej uderzy w rynek najmu niż mieszkaniowy. – Teraz cena za wynajem, zwłaszcza w Krakowie jest wysoka. Wynajęcie mieszkania w pojedynkę dla przeciętnie zarabiającego mieszkańca Krakowa jest bardzo obciążające finansowo. Stąd też dość powszechna jest strategia wynajmowania mieszkania w grupach koleżeńskich. Program BGK może to zmienić – podkreśla Piotr Kijanka.

Dlatego też Wawel Service prowadził własny projekt „Wynajmij, potem kup”, który skierowany jest do osób, które chciałyby nabyć na własność mieszkanie, ale nie posiadają jeszcze wystarczającej zdolności kredytowej. – Proponujemy wynajęcie wybranego lokum z puli naszych inwestycji wystawionych do sprzedaży. Czynsz płacony w trakcie wynajmu, zaliczony jest jako wkład własny i pomniejszy ostateczną cenę mieszkania. Klienci mogą wynajmować lokum tak długo, aż zbudują swoją zdolność kredytową, która pozwoli im na zaciągniecie kredytu i zakup danego mieszkania – wyjaśnia Piotr Kijanka.

Edward Laufer, prezes Vantage Development uważa, że sam pomysł rozwoju budownictwa pod wynajem jest bardzo dobry. – W wielu miastach brak jest odpowiedniej oferty takich mieszkań. Jednak państwo nie powinno wchodzić w rolę przedsiębiorcy, ale kształtować przepisy tak, by zachęcać do rozwoju biznesu w tych obszarach, które uznaje za potrzebne. Przekazywanie środków publicznych do tworzenia przedsięwzięć konkurencyjnych zawsze kończyło się źle. Nie wspierało rozwoju przedsiębiorczości, co w konsekwencji negatywnie wpływało na wzrost gospodarczy. Branża deweloperska i budowlana to jeden z motorów napędowych polskiej gospodarki, a także tysiące miejsc pracy w skali kraju – przypomina Edward Laufer.