Wzrost aktywności najemców pomimo spowolnienia gospodarczego

Brak dużych powierzchni na głównych rynkach może oznaczać wzrost czynszu dla najemców, którym zależy na czasie; komfortowa sytuacja dla firm elastycznych co do lokalizacji i szukających powierzchni z wyprzedzeniem; wysoki udział operatorów logistycznych w strukturze popytu, to główne wnioski płynące z raportu Jones Lang LaSalle – Rynek powierzchni magazynowych w I poł. 2013 r.

Firma doradcza Jones Lang LaSalle podsumowała dane i trendy na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce w I poł. 2013 r.

Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle, komentuje: „Pomimo spowalniającej gospodarki, popyt na powierzchnie zanotował odbicie w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Wzrost aktywności najemców w połączeniu z niechęcią do rozpoczynania inwestycji spekulacyjnych, doprowadziły do stopniowego spadku wskaźnika pustostanów, a w konsekwencji – do powstania luk podażowych w głównych regionach. Obecnie pozyskanie powierzchni większej niż 10 000 mkw. jest trudne, a dla tych najemców, którzy nie są skłonni do kompromisu w kwestii lokalizacji, znalezienie odpowiedniej lokalizacji za atrakcyjną cenę może być sporym wyzwaniem. Z kolei, szukający mniejszych powierzchni mają obecnie duży wachlarz możliwości”.

Popyt – wzrost aktywności najemców
Popyt brutto na powierzchnie magazynowo – przemysłowe wyniósł 778 000 mkw. w II poł. 2013 r. i wzrósł o 38% r-d-r. Nowe umowy oraz rozszerzenia wynajmowanych powierzchni stanowiły 62% wolumenu i sięgnęły 479 000 mkw. Z analiz Jones Lang LaSalle wynika, że taki poziom popytu utrzyma się w kolejnych miesiącach, szczególnie biorąc pod uwagę zakładane w większości prognoz ekonomicznych odbicie dynamiki PKB. Inne czynniki, które mogą wzmocnić popyt, to rosnąca rola e-commerce, ogłoszone przez Radę Ministrów przedłużenie okresu działalności stref ekonomicznych oraz rosnący poziom przeładunków w portach kontenerowych, który może wpłynąć na kształt łańcuchów dostaw operatorów logistycznych.   

Popyt koncentrował się wokół głównych obszarów magazynowych - Okolic Warszawy, gdzie wynajęto 166 000 mkw., co stanowiło 21,4% całkowitego popytu brutto oraz Górnego Śląska (161 000 mkw., 20,7%), Wrocławia (118 000 mkw.), Polski Centralnej (117 000 mkw.) oraz Poznania (108 000 mkw.). Z kolei, najwięcej nowych umów zawarto w Okolicach Warszawy (100 000 mkw.), regionie Wrocławia (94 000 mkw.) i na Górnym Śląsku (81 000 mkw.).

Głównym najemcą powierzchni magazynowo – przemysłowych w analizowanym okresie pozostawali operatorzy logistyczni (171 000 mkw., 36% całkowitego wolumenu nowych umów). Kolejne sektory dominujące w strukturze popytu to branża motoryzacyjna (111 000 mkw., 23% udziału), sieci sklepów (15%) oraz operatorzy spożywczy (10%).

Przeciętna wielkość wynajmowanej powierzchni wynosiła w I poł. roku ponad 6 500 mkw. Największe umowy najmu podpisały: Castorama (50,000 mkw. w budynku Panattoni w Strykowie), Eko Holding (35 000 mkw., Prologis Park Wrocław V) oraz Polaris (34 000 mkw. budynek typu BTS w Opolu).

Największe transakcje najmu w I połowie 2013 r.

Źródło: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, I poł. 2013

Poziom pustostanów – na rynku mogą pojawić się niedobory wolnej powierzchni
Pod koniec II kw. poziom pustostanów wyniósł 10,6 % (spadek r-d-r), co oznacza, że bez najemców pozostawało 772 000 mkw. Obecnie największy dostępny wolumen (262 000 mkw.) znajduje się w Okolicach Warszawy, gdzie stanowi on 13,1% podaży. Co ciekawe, to właśnie w tym regionie zarejestrowano największy spadek niewynajętego wolumenu (o ponad 100 000 mkw. r-d-r). Należy także pamiętać o lokalnych różnicach w ramach tego samego rynku. Np. w Pruszkowie dostępność wynosi obecnie ok. 1%, a do wynajęcia są jedynie małe powierzchnie. Wysoką dostępnością charakteryzuje się także Centralna Polska, gdzie bez najemców pozostaje 183 000 mkw., czyli 18,1% regionalnego wolumenu. Odwrotna sytuacja występuje we Wrocławiu, Poznaniu i na Górnym Śląsku, gdzie poziom pustostanów wynosi odpowiednio 6,4%, 5,6% i 5,8%.

Podaż – nadal niska aktywność spekulacyjna
Całkowita podaż powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce to obecnie 7 270 000 mkw. W pierwszych sześciu miesiącach 2013 r. w całym kraju deweloperzy ukończyli budowę 161 000 mkw., co oznacza spadek o 52% w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Najwięcej – 74 000 mkw. ukończono w regionie Wrocławia, co umocniło pozycję regionu jako ważnej lokalizacji magazynowej w kraju; następnie na Górnym Śląsku (32 000 mkw.) i Trójmieście (19 000 mkw.).

Największe obiekty dostarczone na rynek w I poł. roku to: budynek BTS dla firmy Lear w Legnicy (32 000 mkw.), nowy budynek w ramach SEGRO Industrial Park Tychy dla najemcy z branży motoryzacyjnej (18 000 mkw.) oraz nowy budynek w SEGRO Logistics Park Stryków (15 000 mkw.). Spośród deweloperów najbardziej aktywne było Panattoni (66 000 mkw. wybudowanej powierzchni), SEGRO (46 000 mkw.) oraz Goodman (25 000 mkw.).

Pod koniec II kw. w budowie znajdowało się 249 000 mkw. z czego najwięcej przypadło na Wrocław (71 000 mkw., w całości wynajęte), Centralną Polskę (58 000 mkw.) oraz Okolice Warszawy (42 000 mkw.). Udział projektów spekulacyjnych w całkowitym budowanym obecnie wolumenie wynosi jedynie 16%. Co ciekawe, najwięcej powierzchni niezabezpieczonej umowami najmu powstaje obecnie w Trójmieście, gdzie trwa budowa magazynu zlokalizowanego w pobliżu terminali kontenerowych w gdyńskim porcie.

„Deweloperzy są ograniczeni zaostrzonymi kryteriami przyjętymi przez instytucje finansowe, które do pozytywnej decyzji o kredytowaniu, wymagają, aby dany projekt był w znacznej mierze wynajęty. Dlatego deweloperzy koncentrują się dziś głównie na projektach typu BTS lub pre-let. W przypadku tych pierwszych, umowy zawierane są z reguły na okres powyżej siedmiu lat, a czynsze są na ogół wyższe, z uwagi częste dostosowanie projektów budowlanych do indywidualnych wymagań najemcy. W przypadku rynków o niewielkim dostępnym wolumenie powierzchni, podjęcie przez deweloperów ryzyka bycia pierwszym, który zbuduje obiekt na zasadach spekulacyjnych, mogłoby okazać się sukcesem. Uważamy, że wraz z osiągnięciem przez popyt pewnej masy krytycznej, firmy budowlane zwiększą swą skłonność do tego typu realizacji”, dodaje Tomasz Olszewski.

Czynsze – czas stabilizacji
Czynsze w I poł. 2013 r. pozostały stabilne. Możliwe były jednak niewielkie wahania na niektórych rynkach. Ostateczna stawka zależała od indywidualnych negocjacji, jakości obiektu, jego lokalizacji, wskaźnika pustostanów na danym rynku oraz wielkości najmowanej powierzchni. W Okolicach Warszawy stawki efektywne za obiekty typu „Big Box” znajdują się obecnie w przedziale od 2,1 do 2,8 euro za mkw. miesięcznie. Najwyższe stawki za mkw. miesięcznie zanotowano na mniejszych rynkach – Trójmieście (od 2,8 do 3,3 euro) i Krakowie (od 3,3 do 4,0 euro).

Bez zmian na rynku gruntów przemysłowych
W I poł. 2013 r. na rynku działek przemysłowych nie odnotowano większych zmian.

Mariusz Zborowski, Starszy Konsultant w Dziale Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych, Jones Lang LaSalle, wyjaśnia: „Największym zainteresowaniem cieszą się tereny w okolicach Poznania, Wrocławia oraz Górnego Śląska. Wyższa liczba zapytań nie przekłada się na zwiększenie ilości transakcji. Proces zakupu trwa zwykle od 12 do 18 miesięcy, a kupujący są obecnie ostrożni i ich oczekiwania co do przygotowania gruntu są bardzo wysokie. Dotyczy to nie tylko przyłączenia do systemu drogowego i niezbędnych mediów, ale często także uzyskania decyzji środowiskowej, a nawet ważnego pozwolenia na budowę”.

Obecnie ceny gruntów przemysłowych wahają się od 400 do 700 zł za metr kwadratowy w Warszawie do 60 – 160 w Polsce Centralnej. W pozostałych regionach stawki znajdują się w przedziale od 80 do 230 zł, w zależności od lokalizacji i jakości działki. Jednak często ceny ofertowe różnią się znacznie od wartości transakcji, gdyż w celu osiągnięcia lepszej pozycji negocjacyjnej, sprzedający nierzadko zawyżają wysokość oferty.