Na europejskim rynku powierzchni biurowych popyt przewyższa podaż

Całkowita wartość wynajętej powierzchni biurowej w Europie w pierwszym kwartale 2016 roku wyniosła 1,75 miliona m kw. – to niemal tyle samo, co w tym samym okresie rok wcześniej. Ograniczony przyrost powierzchni biurowej w połączeniu z wysoką aktywnością najemców wyczerpały podaż na większości rynków, poza trzema wyjątkami: Warszawa (wzrost o 180 pb), Kopenhaga (20 bp) oraz londyński West End (10 pb). Ekspansje firm w coraz większym stopniu generowały popyt na powierzchnie biurowe, co tłumaczy rosnące zapotrzebowanie na małe i średnie powierzchnie biurowe w wielu miastach. 

– „Podczas gdy w większości stolic Europy Zachodniej aktywność deweloperów jest raczej ograniczona, rynek biurowy w Warszawie w 2016 roku zanotuje rekordowy wolumen nowej podaży, wynoszący ok. 480 000 m kw. Pomimo wysokiej aktywności najemców zarejestrowanej w 2015 roku i w pierwszym kwartale br., spodziewamy się że absorpcja netto nie przekroczy poziomu nowej podaży, co spowoduje wzrost pustostanów w stolicy, a w rezultacie również nacisk na spadek czynszów, szczególnie w starszych budynkach” – mówi Wioleta Wojtczak z Działu Badań i Doradztwa Savills w Polsce. 

Spadek realizacji inwestycji deweloperskich o 16% w 2015 roku i dynamiczna aktywność najemców w ciągu ostatnich 12 miesięcy przyczyniły się do gwałtownego spadku dostępności powierzchni biurowych. Biorąc pod uwagę plany inwestorów, można spodziewać się ożywienia na rynku deweloperskim i wzrostu aktywności o 22% do końca roku. W rezultacie na rynku pojawi się około 2,7 miliona m kw. powierzchni biurowej, co stanowi około 42% średniego pięcioletniego popytu na powierzchnie biurowe w Europie, ale pozostanie prawdopodobnie bez wpływu na większość rynków. Z wyjątkiem Warszawy i Brukseli, wiele budynków zostało wynajętych w transakcjach typu pre-let, w Berlinie nawet do 63%, zatem oczekuje się, że wskaźnik pustostanów albo będzie spadał albo pozostanie stabilny. Średni wskaźnik pustostanów w miastach europejskich jest najniższy od siedmiu lat i spadł z 8,4% w czwartym kwartale 2015 roku do 8,1% w pierwszym kwartale 2016 roku.

Oczekuje się, że czynsze wzrosną aż na 92% rynków europejskich, jednak wraz ze wzrostem wolumenu nowej podaży zmniejszy się presja na wzrost czynszów w najwyższej klasy nieruchomościach. Czynsze w najlepszych lokalizacjach w COB wzrosły średnio o 4,9% w skali roku, w porównaniu do 3,4% wzrostu odnotowanego w pierwszym kwartale 2015. Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy wielkość zachęt czynszowych udzielonych najemcom znacznie spadła, stanowiąc 7,7% całkowitego okresu najmu w stosunku do 10% w ubiegłym roku. W związku z niską podażą niektórzy najemcy podpisują umowy najmu na dłuższe okresy, szczególnie jeśli mogą negocjować lepsze stawki czynszu.

W lokalizacjach poza centralnych czynsze wzrosły średnio o 2,9% w skali roku – jest to niższy wzrost zarówno w porównaniu z Centralnymi Obszarami Biznesu jak i z ubiegłym rokiem. Wybór lokalizacji B pozostaje dla najemców raczej koniecznością, a nie wyborem, w związku z czym nie chcą oni płacić wysokich czynszów. 

Lydia Brissy, dyrektor Europejskiego Działu Badań Savills, komentuje: „Pomimo wysokiej podaży planowanej na ten rok, przewidujemy że średni wskaźnik pustostanów spadnie lub pozostanie stabilny na 71% z monitorowanych przez Savills rynków europejskich. Dzięki silnemu popytowi na powierzchnie biurowe nowa podaż zostanie szybko wchłonięta przez rynek. Trend ten utrzyma się w przewidywalnej przyszłości w związku z niższym o 9% (w porównaniu z rokiem bieżącym) wolumenem nowych inwestycji biurowych planowanych na 2017 rok.”