Banki zmieniają podejście do finansowania nieruchomości komercyjnych

Banki w Europie Środkowo-Wschodniej w coraz większym stopniu koncertują się na zrównoważonym rozwoju, dostosowując swoje działania do bieżących regulacji prawnych i oczekiwań rynkowych w obszarze ESG. Efektem tych działań są zmiany w polityce kredytowej – wynika z badania KPMG pt. „Property Lending Barometr 2023”.

Wysokie stopy procentowe, inflacja i stagnacja gospodarcza są głównymi czynnikami powodującymi spadek całkowitego wolumenu kredytów bankowych zaciąganych przez firmy. Respondenci z regionu Europy Środkowo-Wschodniej wyrażają ostrożny optymizm dotyczący perspektyw dla rynku inwestycyjnego w sektorze nieruchomości komercyjnych i zwracają uwagę na zmiany w warunkach finansowania udzielanego przez banki. Najbardziej preferowaną klasą aktywów nieruchomościowych finansowanych przez banki w Polsce są magazyny.

W 2023 r. najsilniejszy wpływ na banki w Europie Środkowo-Wschodniej i warunki finansowania nieruchomości komercyjnych miał gwałtowny wzrost stóp procentowych. W mniejszym stopniu wpływ na finansowanie miały w tym roku uwarunkowania makroekonomiczne kraju, w którym działa bank, sytuacja gospodarcza w całej Europie, a także brak aktywów typu prime na rynku i ograniczona liczba projektów deweloperskich. Z kolei na znaczeniu zyskały kwestie ESG porównując z wynikami badania z poprzednich lat.

Finansowanie nieruchomości istotne dla banków

Z badania KPMG wynika, że finansowanie nieruchomości komercyjnych pozostaje istotne dla banków w Europie Środkowo-Wschodniej, natomiast banki są podzielone odnośnie zmian w swoich portfelach kredytowych – 38% respondentów nie spodziewa się znaczących zmian, a kolejne 38% oczekuje wzrostu. W ciągu najbliższych dwóch lat wiele z nich stanie przed koniecznością refinansowania znacznej części swoich portfeli. W segmencie kredytów na nieruchomości o krótkim terminie spłaty średnio 17% z nich jest płatnych w ciągu 12 miesięcy, a 32% w ciągu dwóch lat. Kredyty udzielone przed pandemią, kiedy transakcje na rynku nieruchomości osiągały rekordowe wartości, częściowo odpowiadają za wysoką kwotę kredytów, które staną się wymagane w ciągu najbliższych dwóch lat.

– W 2023 r. nastąpiło widoczne spowolnienie aktywności inwestycyjnej na polskim rynku nieruchomości komercyjnych ze względu na wyższe koszty finansowania, zmieniające się nastroje rynkowe i lukę w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi aktywa. Wśród podmiotów aktywnie działających na lokalnym rynku, kluczową rolę odgrywają inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej. W Polsce uwagę inwestorów przyciągają przede wszystkim aktywa magazynowe, ponieważ warunki na rynku logistycznym pozostają korzystne, pomimo niewielkich spadków zarówno popytu, jak i podaży. Rynek nieruchomości handlowych odzyskuje zainteresowanie inwestorów po pandemii, koncentrując się głównie na mniejszych obiektach handlowych. Jednak rok 2023 okazuje się wyzwaniem dla sektora biurowego ze względu na ostrożne podejście inwestorów do nieruchomości biurowych w obliczu ewolucji modeli pracy i zmniejszonego popytu na przestrzeń biurową – mówi Katarzyna Nosal, Partner w Dziale Doradztwa Podatkowego, Lider doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce.

Na pierwsze miejsce najchętniej finansowanych przez banki w Polsce nieruchomości wróciły obiekty magazynowe. Na kolejnych pozycjach znalazły się kolejno inwestycje biurowe i mieszkaniowe.

Marże odsetkowe pozostają względnie stabilne

Ponad 60% ankietowanych bankierów potwierdziło, że ich marże odsetkowe wzrosły w porównaniu do poprzedniej edycji badania z 2022 r., jednak był to znacznie bardziej subtelny wzrost, w przeciwieństwie do gwałtownego wzrostu benchmarkowych stóp procentowych, który spowodował gwałtowny wzrost kosztów odsetkowych. Jednocześnie większość banków deklaruje stosowanie wyższych marż dla projektów deweloperskich. Ponad 80% ankietowanych stwierdziło, że ich banki wymagają zabezpieczenia zmiennych stóp procentowych instrumentami pochodnymi, a ponad 22% stwierdziło, że zabezpieczone musi być co najmniej 80% wartości kredytu. Najbardziej restrykcyjne pod tym względem są banki polskie i słoweńskie.

Wskaźnik LTV (loan-to-value) w Europie Środkowo-Wschodniej kształtuje się na poziomie 0,50-0,74 dla inwestycji biurowych, logistycznych i handlowych, co oznacza, że inwestycje są finansowane długiem w 50-74%, a pozostała część kapitałem własnym inwestora. W Polsce banki są w stanie zaakceptować najwyższy wskaźnik LTV w przypadku inwestycji logistycznych i biurowych, podczas gdy jest on niższy dla inwestycji handlowych.

Wskaźnik LTC (loan-to-cost) kształtuje się natomiast na poziomie 0,56-0,73. W Polsce wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 0,5-0,58 w zależności od rodzaju aktywa.

Spełnienie kryteriów ESG niezbędne do otrzymania finansowania

Ponad 80% respondentów badania KPMG potwierdziło posiadanie zatwierdzonej strategii ESG w zakresie finansowania nieruchomości komercyjnych. Banki poczyniły znaczne postępy w obszarze wdrażania kryteriów ESG do swoich polityk oceny kredytów, sprawozdawczości wewnętrznej, gromadzenia i monitorowania danych oraz innych działań związanych z ESG. Badanie ujawnia jednak duże różnice między poszczególnymi bankami spowodowane różnymi strategiami ich spółek macierzystych oraz tym, jak proaktywne są banki centralne różnych krajów.

Zmieniająca się legislacja i rozwijające się standardy rynkowe skłaniają banki do przyjęcia bardziej restrykcyjnych wytycznych w obszarze ESG w swoich politykach kredytowych. Choć wyniki badania pokazują, że 44% banków nie odmówiło udzielenia finansowania inwestorom z powodu niezgodności z ich wewnętrznymi wymaganiami dotyczącymi ESG w ciągu ostatniego roku, a 10% badanych banków nie miało określonych kryteriów oceny w tym zakresie, to jednak banki coraz mocniej stawiają na zrównoważony rozwój w swoich decyzjach kredytowych.

Wyniki przeprowadzonej przez KPMG ankiety sugerują, że zgodność z kryteriami ESG nie była kluczowym, ale jednak coraz bardziej istotnym czynnikiem decydującym o udzieleniu kredytu w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Warto podkreślić, że liczba banków, które odmówiły finansowania inwestorom z powodu niezgodności z ich wymaganiami dotyczącymi ESG (wyłącznie lub w połączeniu z innymi czynnikami), podwoiła się w ciągu ostatniego roku.

Banki coraz bardziej koncentrują się na aspektach zrównoważonego rozwoju, aby dostosować się do zmieniających się oczekiwań prawnych i rynkowych, co doprowadzi do znaczącej zmiany polityk kredytowych w najbliższej przyszłości. Jednocześnie liczba banków w Europie Środkowo-Wschodniej oferujących specjalne kredyty ukierunkowane na ESG, głównie z niższymi marżami odsetkowymi i dłuższym okresem zapadalności, nadal pozostaje niska.

– Wywiady przeprowadzone z bankami w regionie Europy Środkowo-Wschodniej jednoznacznie wskazują na coraz większą wagę przywiązywaną do aspektów ESG przez instytucje finansowe. Ponad 90% badanych banków sygnalizowało wzrost lub znaczący wzrost istotności kwestii ESG w ramach ich polityk kredytowych w porównaniu z poprzednim rokiem, podczas gdy tylko nieliczni nie zauważyli żadnych zmian. Z drugiej strony, w obliczu wyzwań związanych z procesem transformacji sektora nieruchomości pod kątem efektywności energetycznej oraz dekarbonizacji budynków wciąż zauważalna jest luka w oferowanych przez banki w regionie produktów finansowych dostosowanych do oczekiwań w zakresie finansowania transformacji sektora. Skala transformacji obejmie zdecydowaną większość z ok. 14,2 mln budynków w Polsce, z których ponad połowę stanowią budynki niemieszkalne. Proces ten nie będzie możliwy bez aktywnego zaangażowania sektora bankowego i zróżnicowanej oferty instrumentów finansowych dla projektów i inicjatyw związanych z ESG – mówi Monika Dębska-Pastakia, Partner Associate w Dziale Deal Advisory, Szef Zespołu Real Estate Advisory w KPMG w Polsce.

O RAPORCIE:

Raport KPMG pt. „Property Lending Barometer” powstał na podstawie badanie dot. finansowania nieruchomości komercyjnych przez banki w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W tym roku w badaniu wzięło udział 48 banków z Bułgarii, Czech, Chorwacji, Węgier, Polski, Rumunii, Macedonii Północnej, Słowacji, Słowenii i Serbii.