Obligacje korporacyjne: Jest miejsce na obligacje mieszkaniowe

Znamy już ogólną koncepcję rządowego programu, mającego umożliwić zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osobom, których nie stać na kupno mieszkania na kredyt lub wynajmowanie lokum na zasadach komercyjnych. Dwa zasadnicze jego filary to Narodowy Fundusz Mieszkaniowy oraz promujące oszczędzanie Indywidualne Konta Mieszkaniowe. Trzecim jest system wsparcia taniego budownictwa społecznego. Szczegóły mają być dopracowywane w ciągu najbliższych miesięcy, ale generalna koncepcja jest już czytelna. Narodowy Fundusz Mieszkaniowy miałby zająć się zapewnieniem mieszkań, które byłby budowane na gruntach wniesionych do niego przez państwo. Fundusz rzecz jasna zlecałby budowę firmom deweloperskim, gdyż wariant, w którym sam stałby się „super deweloperem” jest znacznie trudniejszy do realizacji. 

W każdym razie, do realizacji swych celów będzie potrzebował pieniędzy, a jak wiemy z przedstawionych założeń, nie będą one pochodziły z budżetu państwa. Możliwości są więc dwie: kredyt, albo emisja obligacji, lub co najbardziej prawdopodobne, połączenie obu form. Kwestia zapewnienia finansowania programu jest tym bardziej istotna, gdyż z założenia wybudowane w jego ramach mieszkania nie będą sprzedawane lecz wynajmowane, więc przychody z tego tytułu będą pojawiać się systematycznie ale powoli, przez wiele lat, a pieniądze na realizację potrzebne będą na bieżąco. Trudno sobie wyobrazić, by przychody z czynszu, szczególnie w pierwszych latach realizacji programu, pokrywały choćby odsetki od kredytu, zaciągniętego przez Fundusz, nie mówiąc o regularnych spłatach kapitału. Podobnie trudno sobie wyobrazić, by banki, nawet te, w których znaczącym akcjonariuszem jest państwo, były w stanie zapewnić kredyt na warunkach zakładających wieloletnią karencję spłaty kapitału i niewielkie płatności odsetkowe. W takim przypadku obligacje, dla których spłata kapitału na koniec okresu zapadalności jest normą, wydają się idealnym wręcz instrumentem finansowania. Można tu dostrzec problem chętnych do ich objęcia, zakładając stosunkowo długi horyzont spłaty oraz trudną do pogodzenia kwestię taniego finansowania, na którym zależy operatorowi programu, z atrakcyjnością oprocentowania, istotną dla posiadaczy obligacji.

Z drugiej jednak strony, elementem programu są Indywidualne Konta Mieszkaniowe, czyli instrument mający wspierać długoterminowe oszczędzanie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Choć szczegóły jego konstrukcji nie są znane, nazwa sugeruje, że chodzi o odkładanie pieniędzy na specjalnie do tego celu utworzonych rachunkach, w domyśle bankowych, które poza rynkowymi odsetkami, byłyby premiowane w specjalny sposób przez państwo. Biorąc pod uwagę, że oszczędzającym w ten sposób nie chodzi o otrzymywanie bieżących płatności odsetkowych, lecz o zgromadzenie odpowiedniej kwoty w określonym czasie (zgodnie z rządowymi założeniami, minimalny okres oszczędzania, po którym przyznawana byłaby premia, wynosić ma pięć lat), oczywiste wydaje się połączenie w formie obligacji specyficznych potrzeb Krajowego Funduszu Mieszkaniowego z celami i preferencjami oszczędzających. Dodatkowo, forma obligacji pozwalałaby uniknąć konieczności korzystania z pośrednictwa banków, które przy tradycyjnej formie, „konwertowałyby” gromadzone oszczędności na kredyty, ponosząc przy tym obciążenia związane z podatkiem od aktywów (chyba, że specjalnie dla potrzeb programu, wprowadzono by z tego tytułu zwolnienie). Rola banków mogłaby sprowadzać się jedynie do organizacji emisji i obsługi obligacji.

Piotr DziuraCzłonek Zarządu Gerda Broker