Bezpieczny kredyt 2% – zdolność to nie wszystko

Oczekiwana na rynku rekomendacja KNF o liczeniu zdolności kredytowej przy uwzględnieniu wysokości raty kredytu z dopłatą stała się faktem. Warto jednak pamiętać, że na decyzję kredytową w banku ma wpływ nie tylko zdolność kredytowa, ale równie istotna jest weryfikacja wartości nieruchomości.

Czynnikiem, o którym aktualnie najczęściej mówi się w kontekście zakupu nieruchomości na kredyt jest zdolność kredytowa. Najprościej mówiąc, jest to maksymalna kwota z banku, którą pożyczymy na zakup domu czy mieszkania. Przez wzrost stóp procentowych w ostatnich dwóch latach zdolność kredytowa klientów drastycznie spadła, co spowodowało, że wielu z nich wstrzymało się z decyzjami zakupowymi.

Dziś rynek elektryzuje informacja o starcie programu "Bezpieczny kredyt 2%". Udział w programie to nie tylko możliwość otrzymania dopłat do rat kredytów, ale także otwarcie drogi do łagodniejszej oceny zdolności kredytowej, a tym samym szansa na zakup nieruchomości o parametrach, które klient zakładał. Dyskusja o uruchomieniu kredytu hipotecznego zdominowana jest przez temat zdolności kredytowej. Zapomina się o drugim, równie istotnym elemencie, jakim jest sama nieruchomość.

– Ważne jest to, aby podczas weryfikacji dokumentów do kredytu hipotecznego, wziąć pod uwagę również nieruchomość. Jest to część procesu uzyskania kredytu hipotecznego, która jest bardzo często omijana podczas wstępnych rozmów, a może przysporzyć w późniejszym etapie wniosku o kredyt hipoteczny dużych problemów. Zdolność kredytowa jest istotnym elementem wniosku, ale równie ważnym i ważącym czynnikiem jest ta część, w której bank weryfikuje wiarygodność i wycenę nieruchomości – mówi Marta Piątkowska, Ekspertka finansowa Credipass z Elbląga.

Wartość nieruchomości nie zawsze równa się jej cenie

Elementem, który zazwyczaj wzbudza liczne kontrowersje, jest zlecana na potrzebę banku wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. W tym przypadku mówimy o oszacowaniu wartości nieruchomości, co przez klientów jest często mylone z ceną nieruchomości. Wartość nieruchomości to wg Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: "szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym". Dodatkowo szacując wartość, należy wziąć pod uwagę, że strony transakcji mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem, postępują rozważnie i nie znajdują się w sytuacji przymuszonej.

Wartość zależy między innymi od rodzaju nieruchomości, lokalizacji i otoczenia, stanu technicznego i jej uwarunkowań prawnych. Szacując nieruchomość rzeczoznawca opiera się zatem na obiektywnej ocenie jej walorów na tle podobnych nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w określonym czasie. Pomiędzy oszacowaną w ten sposób wartością nieruchomości a ceną nie można postawić jednak znaku równości.

– Cena jest kwotą, jaką sprzedający nieruchomość uzyskuje od nabywcy. Jest to wypadkowa ustaleń między stronami transakcji, uwzględniająca także zdolności negocjacyjne każdej ze stron. Możemy mieć na przykład do czynienia z sytuacją, kiedy presja czasu będzie na tyle istotnym elementem transakcji, że sprzedający będzie gotowy do znaczącego upustu w zamian za szybką finalizację transakcji. Z drugiej strony może zdarzyć się też, że zauroczony walorami nieruchomości nabywca zdecyduje się przystąpić do zakupu nawet po cenie przewyższającej oszacowaną wartość nieruchomości – mówi Piotr Kerner, ekspert rynku nieruchomości z agencji Metrohouse.

Zwłaszcza ten drugi przypadek może być problematyczny w kontekście wyceny nieruchomości dla celów zabezpieczenia kredytu. Bank biorąc pod uwagę wycenę, nie będzie się kierował subiektywną oceną nabywcy, ale wartością z operatu szacunkowego.

Kredyt hipoteczny – zobowiązanie na lata

Biorąc pod uwagę decyzję o kredycie hipotecznym należy pamiętać także, że jest to długoterminowe zobowiązanie. Analizując swoją sytuację nie można podejmować decyzji o nim w ten sam sposób, jak robimy to w przypadku zakupu na raty przykładowo sprzętu RTV AGD, gdzie zobowiązanie to skończy się w ciągu 6-ciu czy 12-stu miesięcy.

– Podczas 30-stu lat, na który jest zazwyczaj zaciągany kredyt, jego parametry mogą się wielokrotnie zmienić. Przykładowo osoba, która zaciągnęła kredyt w 2015 r. i umówiła się wtedy z bankiem na ratę w wysokości 2 250 zł, w 2020 r. płaciła miesięcznie po 1 850 zł. Był to efekt obniżenia stóp procentowych. Jednak już w 2022 r., kiedy stopy procentowe rosły przeszła na raty stałe w wysokości 2 850 zł. W międzyczasie ogłoszono rządowe wakacje kredytowe, w związku z tym można było zawiesić płatności czterech rat w 2022 r. i czterech rat w 2023 r. Przykład ten pokazuje, ile wydarzyło się w ciągu 8 lat od momentu jego uruchomienia – mówi Marta Piątkowska.

Źródło: Creditpass