Co czeka polski rynek magazynowy?

Ostatnie 3 lata przyniosły wzrost wielkości rynku magazynowego w Polsce o ponad połowę. Jednakże branża, która jeszcze niedawno uznawana była za bastion stabilności w czasach rynkowych zawirowań, obecnie mierzy się nowymi wyzwaniami spowodowanymi m.in. wzrostem czynszów i pustostanów.

Nie zmienia to jednak faktu, że pomimo tych trudności, ta część sektora pozostaje jednym z najbardziej wytrzymałych i obiecujących segmentów nieruchomości komercyjnych w kraju. Takie wnioski płyną z najnowszego raportu opublikowanego przez PlanRadar.

PlanRadar opublikowała swój najnowszy raport, w którym zebrane zostały głosy kluczowych przedstawicieli branży na polskim rynku. Wynika z niego, że polski rynek magazynowy nadal się rozwija, ale jednak trochę wolniej niż miało to miejsce w latach poprzednich.

– W 2023 roku podaż nowej powierzchni magazynowej wyniosła 3,7 mln mkw., a całkowite zasoby na koniec 2023 roku osiągnęły 31,7 mln mkw. Warto podkreślić, że ostatnie trzy lata przyniosły wzrost wielkości rynku o ponad połowę. Na koniec grudnia 2023 roku w budowie było kolejne 2,8 mln mkw. powierzchni magazynowej, co w porównaniu rok do roku pokazuje zauważalny spadek 18 proc. – mówi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Head of Industrial Services Hub, Savills.

Czy ta degresja oznacza, że sektor po okresie intensywnego rozwoju złapał zadyszkę? Niekoniecznie. Eksperci Savills wskazują, że powinniśmy mówić raczej o „stabilizacji rynku” po okresie wytężonej aktywności deweloperów w poprzednich dwóch latach, stymulowanej „pandemicznym” nadmiarowym popytem na magazyny. Warto przy tym podkreślić, że deweloperzy pozostają wciąż aktywni, o czym świadczy chociażby fakt, że w drugiej połowie 2023 roku rozpoczęli budowę nowych magazynów o łącznej wielkości 1,7 mln mkw.

O kondycji rynku magazynowego wiele mówi wskaźnik pustostanów. A ten – jak wynika z danych opublikowanych przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych (PINK) – na koniec IV kwartału 2023 roku wzrósł o 3,2 p.p w odniesieniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Można więc pomyśleć, że nad branżą zawisły czarne chmury. Jednakże wyniki z ostatnich miesięcy pokazują, że nie do końca tak jest – w porównaniu z III kwartałem ubiegłego roku liczba pustostanów spadła o 0.4 p.p., co stanowi zwiastun pozytywnej zmiany spowodowanej zwiększeniem zainteresowania najemców powierzchniami magazynowymi.

Jeśli chodzi o popyt na magazyny, to tutaj – pomimo odczuwalnego spowolnienia w stosunku do rekordowych lat 2020-2022 – wciąż możemy mówić o solidnym poziomie. W 2023 roku, pomimo licznych wyzwań gospodarczych i geopolitycznych, zapotrzebowanie najemców na obiekty logistyczne było zadowalające, o czym świadczy chociażby fakt, że w tym czasie byliśmy świadkami kolejnych transakcji na ponad 100 tys. mkw. Co więcej, eksperci przewidują, że kolejne lata przyniosą ze sobą nowe szanse na dalszy rozwój.

– Polska będzie jednym z głównych beneficjentów większej regionalizacji łańcuchów dostaw i przenoszenia produkcji bliżej rynków zbytu. Trendy jak nearshoring czy friendshoring to przede wszystkim korzyści dla zagranicznych inwestorów w zakresie szybszych czasów dostaw czy niższych kosztów transportu, nie wspominając o wykwalifikowanych kadrach czy doświadczonych deweloperach w budowie hal i fabryk o różnym stopniu zaawansowania. Dla przypomnienia, Polska obecnie jest jednym z największych producentów dużego AGD oraz pełni istotną rolę w sektorze motoryzacyjnym – podkreśla Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

Co z nowymi inwestycjami?

W 2022 roku zdecydowana większość deweloperów w sektorze magazynowym przekonała się o tym, jak trudny rynkowo może być efekt nadpodaży. Dlatego też w ubiegłym roku byliśmy świadkami zdecydowanego wyhamowania aktywności inwestorów. Warto jednak podkreślić, że przez ekspertów taka redukcja jest postrzegana jako zdrowa korekta, umożliwiająca rynkowi magazynowemu stabilizację i dostosowanie się do rzeczywistego zapotrzebowania najemców. To wyważone podejście pozwala bowiem na zachowanie zdrowej równowagi między podażą a popytem, jednocześnie dostosowując się do dynamicznie zmieniających się warunków rynkowych i oczekiwań klientów.

– Należy jednak podkreślić, że pomimo iż deweloperzy wykazują się większą ostrożnością, widoczne są symptomy odnowionej aktywności. Może to oznaczać wzrost liczby budów obiektów magazynowych w roku 2024. – Obserwujemy względną stabilizację kosztów budowy, a także nieco większą skłonność banków do finansowania nowych projektów. Zakładając brak nowych, istotnych czynników geopolitycznych i ekonomicznych, powinien to być rok stopniowego powrotu rynku do równowagi – mówi Anna Brewińska, Senior Advisor, dział powierzchni logistycznych ITRA Polska.

Co więcej, eksperci z Savills przekonują, że w 2023 roku pojawiło się wiele pozytywnych sygnałów związanych z bezpośrednimi inwestycjami zagranicznymi w Polsce, których skala wzrosła o 24 proc. Warto tutaj wspomnieć o długo zapowiadanej inwestycji technologicznego giganta Intel w okolicy Wrocławia (o wartości 4,6 mld USD), ale również o projektach innych globalnych podmiotów, których plany ekspansji obejmują Polskę i przełożą się pozytywnie na stymulowanie rozwoju sektora przemysłowo-logistycznego w kraju.

Raport PlanRadar zwraca także uwagę na rozwijający się obszar ESG w sektorze magazynowym. Firmy coraz częściej dążą do realizacji celów zrównoważonego rozwoju poprzez inwestowanie w energooszczędne rozwiązania, wykorzystanie odnawialnych źródeł energii oraz poprawę warunków pracy dla pracowników. Zgodnie z nowymi dyrektywami unijnymi i rosnącymi oczekiwaniami społeczności, deweloperzy i inwestorzy są coraz bardziej świadomi konieczności dostosowania się do standardów ESG. Wdrażanie certyfikowanych rozwiązań z zakresu zrównoważonego budownictwa staje się więc nie tylko kwestią reputacji, ale również przewagą konkurencyjną na rynku.

Jednocześnie rośnie również znaczenie nowoczesnych technologii i cyfryzacji. Firmy coraz chętniej sięgają po innowacyjne narzędzia wspierające zarządzanie nieruchomościami, takie jak profesjonalne platformy cyfrowe. Wykorzystanie takich platform pozwala na lepszą kontrolę nad procesami budowlanymi, optymalizację kosztów operacyjnych oraz monitorowanie stanu technicznego budynków. Ponadto, nowoczesne technologie umożliwiają również śledzenie wskaźników związanych z zrównoważonym rozwojem oraz raportowanie danych ESG, co stanowi istotny element strategii biznesowych firm działających w sektorze magazynowym.