E-commerce – polski rynek magazynowy gotowy na rozwój sektora

E-commerce – polski rynek magazynowy gotowy na rozwój sektora Boom w segmencie handlu internetowego generuje popyt na powierzchnie magazynowe. Nawet 700 000 mkw. mogą sięgnąć nowe umowy najmu zawarte przez firmy obsługujące e-commerce do roku 2020. Dostępność kadr, a zwłaszcza atrakcyjne koszty pracy oraz relatywnie niskie koszty wynajmu nieruchomości, dają Polsce szansę na przyciągnięcie nowych graczy z branży e-commerce. Do tego dochodzi organiczny rozwój firm już tu obecnych.

Prologis, światowy lider na rynku nieruchomości przemysłowych oraz międzynarodowa firma doradcza JLL prezentują wyniki raportu Logistyka e-commerce w Polsce. Przetarte szlaki dla rozwoju sektora. Opracowanie analizuje w jaki sposób rozwój handlu internetowego w Polsce wpływa na strategię sieci handlowych i operatorów logistycznych, którzy dostosowują swój łańcuch dostaw do wymagań rynku, a w efekcie generują zmiany w segmencie magazynowym. Raport zawiera wyniki ankiety przeprowadzonej wśród podmiotów z sektora e-commerce.

Paweł Sapek, Członek Zarządu, Szef Prologis w Polsce, informuje: „Tempo wzrostu e-commerce w połączeniu z atrakcyjnością inwestycyjną Polski stwarza nowe możliwości dla rynku magazynowego wraz z ekspansją już obecnych tu podmiotów, napływem do kraju zagranicznych firm z branży i debiutem nowych marek. Wszystkie wspomniane podmioty zgłaszają popyt na nowoczesne centra logistyczne. Polski rynek magazynowy jest dobrze przygotowany na zwiększone zapotrzebowanie, a istniejące zasoby nowoczesnej powierzchni w większości spełniają wymagania najemców”.

Od kilku lat poziom wydatków w polskim internecie rośnie w tempie dwucyfrowym. Według PMR, w 2014 r. zakupy w sieci stanowiły 3,9% wartości całej sprzedaży detalicznej w kraju. Większa część to produkty, które muszą przejść przez nowoczesne centra dystrybucyjne lub magazynowe. PMR przewiduje również, że do 2020 r. udział handlu elektronicznego sięgnie aż 10% wartości całej sprzedaży detalicznej. Oznacza to jeszcze bardziej znaczący wpływ e-commerce na łańcuchy dostaw i rynek nieruchomości logistycznych oraz większe zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty magazynowe.

Główne różnice pomiędzy tradycyjną logistyką a specyfiką łańcucha dostaw w sektorze e-commerce to: szybkość dostaw, różnorodność punktów odbioru (BTC zamiast BTB) – co często wydłuża czas i zwiększa koszt dostawy oraz sezonowość sprzedaży wymagająca elastycznej powierzchni magazynowej. Co więcej, sprawna dostawa jest elementem budowania marki, a artykuły zamawiane przez internet to dobra zarówno szybko- jak i wolno zbywalne (sieci handlowe w swoich zasobach muszą mieć obydwie grupy produktów). 

Dynamiczny rozwój branży e-commerce stawia szereg nowych wyzwań przez operatorami logistycznymi, pracującymi na zlecenie sieci handlowych. Według ankietowanych operatorów logistycznych, głównymi wyzwaniami związanymi z e-commerce w nadchodzących pięciu latach będą: doręczanie zamówień tego samego dnia (100%), obsługa zwrotów (60%), sprzedaż transgraniczna (40%), bezpieczeństwo (20%), wzrost kosztów pracy (20%), kwestie długości umowy najmu (20%) oraz dostępność odpowiedniej powierzchni magazynowej (10%).

Magazyny dla najemców z sektora e-commerce – Polska oferuje atrakcyjne zaplecze– „Prawie 50 dużych modułów magazynowych pojawi się na wynajem w Polsce w ciągu następnych sześciu miesięcy. W całym kraju aktualnie 280 000 mkw. powierzchni magazynowych jest w budowie na zasadach spekulacyjnych, czyli bez zabezpieczenia w postaci umów najmu. Tak rozwinięta baza magazynowa pokazuje, że polski rynek jest dobrze przygotowany na dynamiczny wzrost sektora e-commerce” – informuje Jan Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL. 

Magazyny dla branży e-commerce, funkcjonujące na rynkach rozwiniętych, cechuje pewna specjalizacja. Są to m. in. centra obsługi zamówień internetowych, huby kurierskie i sortownie, miejskie centra logistyczne oraz centra obsługi zwrotów, a także magazyny artykułów spożywczych sprzedawanych online. Wyniki ankiety przeprowadzonej przez JLL pośród operatorów logistycznych oraz sieci handlowych w Polsce wskazują, że te specjalistyczne funkcje magazynów będą coraz częściej wprowadzane również w naszym kraju. Przykładowo, w ciągu następnych pięciu lat 71% ankietowanych operatorów logistycznych będzie zgłaszało zapotrzebowanie na centra obsługi zwrotów. 

Według ankietowanych operatorów logistycznych, najważniejsze cechy magazynu odpowiedniego do obsługi branży e-commerce to: elastyczność kontraktu i możliwość ekspansji, dodatkowa powierzchnia zlokalizowana np. na antresolach, wysoki poziom bezpieczeństwa, dodatkowe pomieszczenia socjalne, większa moc, wydajniejszy system HVAC a także obszerny parking dla pracowników. Co do samej lokalizacji, kluczowym czynnikiem jest dostępność kadr, odpowiedniej infrastruktury drogowej oraz bliskość odbiorcy końcowego.

Deweloperzy działający na polskim rynku są świadomi specyfiki działalności firm e-commerce i charakteru poszukiwanych przez nich nieruchomości. 

– „Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgają obecnie 9,6 mln mkw. To projekty, które w dużej mierze spełniają oczekiwania najemców e-commerce. Zdarza się też, że deweloperzy dostosowują swoje istniejące projekty pod konkretne potrzeby klientów, dodając na życzenie najemcy m.in. antresole czy zwiększając moc systemu zasilania. Możliwe są też inwestycje szyte na miarę” – wyjaśnia Paweł Sapek.

Popyt na ścieżce dynamicznego wzrostu – nowe umowy na 700 000 mkw. do 2020 r.Wysoki popyt ze strony branży e-commerce z roku 2013 był efektem trzech dużych transakcji firmy Amazon. 
Z analiz JLL wynika, że udział najemców e-commerce w popycie brutto sięgnął 5,8% w 2014 r. 70% ankietowanych operatorów spodziewa się znacznego wzrostu zapotrzebowania na usługi logistyczne. W efekcie wzrośnie także popyt na powierzchnie magazynowe, generowany przez sprzedaż takich produktów jak odzież i dodatki, artykuły gospodarstwa domowego, kosmetyki, elektronika, multimedia i żywność.

– „E-commerce ma szansę stać się głównym motorem napędowym popytu na powierzchnię magazynową w nadchodzących latach. Zakładając, ze wartość handlu internetowego w Polsce będzie rosnąć w tempie 15% rocznie, szacujemy, że do roku 2020 firmy z sektora e-commerce mogą wynająć nawet 700 000 mkw. magazynów. Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie będzie generowane m. in. przez międzynarodowych graczy zaczynających działalność w Polsce oraz rozwój rynku krajowego. Popyt będzie pochodzić z trzech rodzajów umów. Są to: umowy bezpośrednie ze strony firm internetowych lub tradycyjnych sieci, które zainwestowały w magazyn dedykowany dla kanału internetowego, umowy operatorów logistycznych, gdzie obsługa zamówień internetowych jest zlecona partnerowi zewnętrznemu, a także transakcje omni-channel, gdzie jedynie część powierzchni jest przeznaczona na obsługę zamówień internetowych” – informuje Jan Zombirt. 

Polska nadal pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla zagranicznych firm ze względu m.in. na niższe koszty najmu powierzchni magazynowej.  

– „Spodziewamy się kolejnych firm e-commerce przenoszących się do Polski Zachodniej, która daje możliwość uruchomienia efektywnego kosztowo centrum zamówień i dystrybucji produktów np. na rynek niemiecki. Z drugiej strony, regiony bliżej centrum kraju doskonale nadają się do zarządzania dystrybucją na skalę krajową” – dodaje Paweł Sapek.

Rosnący popyt będzie również dotyczył wyspecjalizowanych projektów (np. typu cross-dock) bliżej obszarów miejskich. Najemcy z sektora e-commerce będą coraz bardziej interesować się lokalizacjami umożliwiającymi sprawniejsze dystrybucje dóbr w miastach. 

– „Podmiejskie parki pozostaną lokalizacjami najlepiej nadającymi się dla hubów dystrybucyjnych, ale najemcy równolegle skierują swoją uwagę na istniejące już miejskie centra logistyczne i obiekty typu SBU” – podsumowuje Paweł Sapek.