Co przyciąga kapitał do sektora magazynowego w Polsce?

Pierwsze półrocze 2025 potwierdza rosnącą atrakcyjność Polski w oczach inwestorów oraz najemców. Warszawa wraz z okolicznymi miejscowościami przekroczyła poziom 7 mln m kw. istniejącej powierzchni, umacniając swoją pozycję jako istotny hub logistyczny w regionie Europy Środkowej – tak wynika z raportu firmy Savills. Na koniec czerwca 2025 zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły ponad 36 mln metrów kwadratowych.

• W pierwszym półroczu oddano do użytkowania 1,15 mln m kw. nowej powierzchni, z czego 59 proc. w ciągu pierwszych trzech miesięcy

• Średni poziom wynajęcia nowych obiektów sięgnął 61 proc., przy czym magazyny dostarczane na rynek w drugim kwartale były zajęte aż w 80 proc.

• Najwyższą podaż nowych zasobów odnotowano we Wrocławiu (gdzie przybyło prawie 294 tys. m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej), Górnym Śląsku (prawie 256 tys. m kw.) i obydwu strefach warszawskich – Warszawa I i Warszawa II (w sumie prawie 155 tys. m kw.)

Nowa podaż i aktywność deweloperów

W budowie pozostaje 1,47 mln m kw., a aktywność deweloperska jest obecnie niższa niż rok wcześniej, kiedy całkowity wolumen parków magazynowych w fazie budowy był wyższy o 35 proc.. Powierzchnia w powstających obecnie projektach jest już w 59 proc. zabezpieczona umowami najmu. W perspektywie kolejnych czterech kwartałów, rynki takie, jak Poznań, Kraków, Trójmiasto czy Polska Wschodnia, gdzie w realizacji jest niewiele nowych projektów, mogą wykazywać się ograniczoną dostępnością nowej powierzchni.

W pierwszym półroczu rozpoczęto realizację 966,4 tys. m kw. powierzchni magazynowych, z przeciętnym poziomem przednajmu na poziomie 60 proc. w momencie przystąpienia do budowy. Wśród największych budowanych obecnie projektów znajdują się: 7R Park Gdańsk III (80 000 m kw.), projekt Panattoni Park Rzeszów West – BTS dla BSH Appliances (73 000 m kw.), Booster Zabrze firmy LemonTree (69 900 m kw.) oraz Panattoni Park Zgierz II (68 800 m kw.).

Popyt, dostępność i stawki czynszów

Popyt brutto w pierwszym półroczu osiągnął 2,95 mln m kw., a netto 1,34 mln m kw. Ponad połowę wolumenu umów sfinalizowanych w tym okresie stanowiły przedłużenia, co odzwierciedla dojrzałość rynku w Polsce. Największe transakcje obejmowały m.in. 79,2 tys. m kw. dla Shein w ECE Kąty Wrocławskie oraz 67,8 tys. m kw. dla operatora logistycznego w 7R Park Gdańsk III.

Współczynnik pustostanów wyniósł 7,9 proc., spadając o 20 pkt. baz. w czasie roku i o ok. 30 pkt. baz. na przestrzeni II kwartału. Najniższa dostępność powierzchni występuje w Białymstoku, Opolu, Krakowie i Szczecine.

Czynsze bazowe w pierwszym półroczu pozostały stabilne – w przypadku standardowych obiektów typu big box, stawki wywoławcze kształtowały się w przedziale 3,50-6,75 euro/m kw./miesiąc, z najwyższymi pułapami osiąganymi w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Tylko w przypadku obiektów najwyższej klasy usytuowanych w topowych lokalizacjach jest obserwowana pewna dynamika wzrostowa, zwłaszcza w klastrach magazynowych z ograniczoną dostępnością nowej powierzchni.

– Widać wyraźne rosnące zainteresowanie firm produkcyjnych obiektami dostosowanymi indywidualnie do ich potrzeb, które najczęściej powstają w formule najmu długoterminowego. Ten trend jest szczególnie zauważalny w sektorach takich jak spożywczy, zbrojeniowy, nowoczesnych technologii oraz materiałów budowlanych. Z punktu widzenia rynku jest to pozytywny sygnał, zwłaszcza po okresie ograniczonej aktywności w ostatnich kwartałach – podkreśla Michał Chodecki, Head of Industrial w Savills.

Savills prognozuje, że w kolejnych kwartałach rynek będzie stopniowo równoważyć poziom nowej podaży i aktywności najemców. Wpłynie to na stabilizację stawek czynszów i zwiększenie przewidywalności zarówno dla deweloperów i najemców jak i dla inwestorów. Warto podkreślić, że ponad 80 proc. istniejących nowoczesnych obiektów przemysłowych i logistycznych w Polsce zostało oddanych do użytkowania w ostatnich pięciu lat (2020-2024), co przekłada się na wysoką jakość i nowoczesne standardy techniczne powierzchni, przy czym znaczna część z nich spełnia także wytyczne związane z ESG.