Co słychać na warszawskim rynku biurowym?

Utrzymujący się na poziomie 11% (+0,6 pp kw./kw. i -0,6 pp r/r) poziom pustostanów oraz towarzyszący im proces przebudowy i modernizacji biurowców to jedne z głównych trendów podsumowujących I kw. 2024 r. na warszawskim rynku biurowym. Pomimo wyzwań związanych z dostępnością wolnych modułów w centralnych lokalizacjach najemcy podpisali umowy na niespełna 140 000 mkw. (-11% r/r). Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych prezentuje raport „Rynek biurowy w Warszawie w I kwartale 2024 r.”.

W I kw. 2024 r. w stolicy oddano do użytku cztery inwestycje biurowe o powierzchni niemal 50 tys. mkw. Pozwolenie na użytkowanie otrzymały Lixa E 16 900 mkw. (Yareal), Saski Crescent (po modernizacji) 15 500 mkw. (CA Immo), Lixa D 9 300 mkw. (Yareal) oraz Makro Cash and Carry 6 900 mkw. (Makro Cash and Carry). Niemniej w budowie znajduje się kolejne ok. 260 000 mkw., które ma zostać dostarczone w latach 2024-2026. Wśród największych projektów na etapie realizacji znajdują się m.in. The Bridge 47 000 mkw. (Ghelamco), Upper One 35 900 mkw. (Strabag) oraz V Tower 33 700 mkw. (Cornerstone).

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO, mówi: – „Warszawski rynek biurowy przechodzi przez proces remodelowania. Widzimy przykłady, m.in. na Mokotowie-Służewcu, kiedy funkcja obecnej infrastruktury biurowej jest zamieniana na inną, najczęściej mieszkaniową. Innym zjawiskiem są gruntowne modernizacje i remarketing nieruchomości biurowych. Oddany ponownie do użytku w I kw. 2024 r. biurowiec Saski Crescent czy znajdujące się obecnie w przebudowie V Tower czy G5 Prime Offices to najlepsze przykłady biurowców, które po zmianie zyskają nowe oblicze”.

Na koniec marca br. średni wskaźnik pustostanów dla całej stolicy wyniósł 11% (+0,6 pp kw./kw. i -0,6 pp r/r). Dostępność wolnych modułów biurowych w strefach centralnych (9,6%) jest niższa niż poza Centrum (12,3%). Niezmiennie strefa Służewiec odnotowała najwyższy wskaźnik pustostanów na poziomie 20%.

Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje: – „Obserwowana na stołecznym rynku punktowa luka podażowa i zmiany związane z nową podażą wpływają na wydłużające się procesy decyzje najemców. Niemniej na rynku pozostaje wiele małych i średnich firm, które aktywnie poszukują nowych powierzchni. Wyzwaniem pozostaje ich zapotrzebowanie najczęściej oscylujące w granicach do 250 mkw. w ramach rocznej umowy. Tymczasowym rozwiązaniem, które oferujemy Klientom na przeczekanie do czasu pojawienia się oczekiwanych modułów jest ulokowanie ich w biurach serwisowych, flexach lub na powierzchniach coworkingowych”.

W okresie od stycznia do końca marca 2024 r. całkowita aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym wyniosła niespełna 140 000 mkw. (-11% r/r). Niemal 75% podpisywanych umów zostało zawartych w strefach centralnych (Centrum i Centralny Obszar Biznesu), Służewcu i korytarzu Al. Jerozolimskich. W strukturze popytu nowe umowy (54%) wyprzedziły przedłużenia (36%) i ekspansje (10%). W I kw. 2024 roku nie odnotowano wielkopowierzchniowych transakcji najmu. Największe transakcje oscylowały wokół 6 000 - 7 000 mkw. Na koniec marca br. czynsze ofertowe kształtowały się w przedziale od 19,50 do 27,50 euro/mkw./mies. w najbardziej prestiżowych budynkach biurowych w centralnych lokalizacjach Warszawy, z kolei wyjściowe stawki w strefach pozacentralnych zaczynały się od ok. 10,00 euro/mkw./mies.

Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, podsumowuje: – „Jednym z trendów, który towarzyszy nam od czasów pandemii jest proces związany z optymalizacją powierzchni i chęcią relokacji do bardziej prestiżowego budynku lub dzielnicy. Niemniej firmy po wprowadzeniu hybrydowego modelu pracy cały czas dbają o komfort pracowników i dostosowują biura do ich potrzeb. Obecnie minimalny koszt fit-out dla powierzchni shell&core pozostaje w granicach 700-800 euro/mkw., przy czym na rynku znajdują się również oferty na poziomie ponad 1000 euro/mkw.”.