Czy w Polsce zostaną wprowadzone ograniczenia możliwości hurtowego zakupu mieszkań w jednej inwestycji dla osób fizycznych?

Czy w Polsce zostaną wprowadzone ograniczenia możliwości hurtowego zakupu mieszkań w jednej inwestycji dla osób fizycznych? Jak wynika z wypowiedzi Ministra Rozwoju i Technologii Waldemara Budy, jego resort rozważa wprowadzenie do projektu ustawy ograniczającej możliwość hurtowego skupowania mieszkań w jednej inwestycji dla osób fizycznych, a nie zakupu mieszkań w ogóle.

– "Przy funduszach chcemy wprowadzić podwyższony podatek PCC dla tych dużych podmiotów, nie chcemy ich całkowicie zablokować. […] W przypadku osób indywidualnych trwa dyskusja, czy to będzie na szóste mieszkanie, czy to będzie sześć w danej inwestycji" – powiedział Buda na antenie radia RMF FM.

– "Dzisiaj, w sytuacji, kiedy mamy wybudowanych 239 tys. mieszkań w 2022 r. i spadł dramatycznie popyt, to my musimy uwzględnić sytuację, w której każdy kupujący mieszkanie jest na wagę złota. Żeby rynek mieszkaniowy utrzymać, żeby firmy budowlane pracowały[...]. Więc tutaj trzeba być ostrożnym i być może opóźnić troszkę w czasie te rozwiązania albo je lekko zmodyfikować" – podkreślił minister Rozwoju i Technologii.

Poinformował także, że ograniczanie w taki sposób nabywania mieszkań [...] "w sytuacji, gdy mieszkania mogą stać puste, deweloperzy mogą mieć problem z tego powodu, że mieszkania nie są kupowane" [...], nie jest jego zdaniem najlepszym rozwiązaniem. Dodał też, że w jego ocenie "to nie jest ten moment, żeby te reguły wprowadzić".

fot. Jakub Zazula

Co ma się zmienić w przepisach?

Przypomnijmy, Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało przepisy ograniczające kupowanie mieszkań. Zgodnie z nimi ma zostać podniesiony podatek od kupna kolejnego mieszkania (będzie obowiązywał tych, którzy mają minimum 5 lokali mieszkalnych) oraz zakaz nabywania kolejnych mieszkań częściej niż raz na 12 miesięcy. W sytuacji gdy ktoś jest już właścicielem lub współwłaścicielem co najmniej 5 mieszkań i kupowałby kolejne lokum, musiałby uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości aż 6%. To niespotykane dotąd rozwiązanie dla rynku pierwotnego (obecnie podatek wynosi 2%). Przepisy mają objąć zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne, w tym fundusze inwestycyjne.

Projekt ustawy ograniczającej możliwość hurtowego skupowania mieszkań w Polsce został przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii i trafił już do Kancelarii Premiera. Ma być procedowany wraz z projektem ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe.

Ograniczenia w nabywaniu mieszkań – jak wynika z projektowanej przez MRiT regulacji – nie dotyczyłyby: dziedziczenia, darowizny, odwróconej hipoteki, wyroku sądowego, renty dożywotniej oraz innych pozakomercyjnych przypadków. Planowana przez ministerstwo regulacja nie obejmowałaby zakupu domów jednorodzinnych.

fot. Jakub Zazula

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) analizuje nowe ograniczenia dla sektora nieruchomości mieszkaniowych

– Poważny niepokój budzi zapowiadana przez Ministerstwo sankcja nieważności w sytuacji, gdy osoba kupi mieszkanie wbrew wprowadzonemu ograniczeniu. W takim wypadku, zgodnie z doniesieniami, ma dojść do zwrotnego przeniesienia własności i odzyskania wpłaconych środków. Ale co w sytuacji, gdy osoba, która sprzedała mieszkanie, nie będzie już dysponowała środkami za sprzedany lokal, a będzie zobowiązana te pieniądze zwrócić? Taka nieważność może wyjść na jaw nawet po latach. Co więcej, osoba, która kupiła mieszkanie wbrew ograniczeniu może to mieszkanie sprzedać kolejnej osobie. Czy ta kolejna osoba będzie zobowiązana do zwrotu mieszkania na rzecz pierwszego sprzedawcy? W jaki sposób taka osoba trzecia będzie chroniona, skoro działała w zaufaniu do rękojmi ksiąg wieczystych? – pyta Sebastian Juszczak, z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– Wbrew stanowisku rządu, fundusze inwestycyjne nie nabywają spekulacyjnie nieruchomości, ale inwestują w powstawanie mieszkań na wynajem, których brak silnie teraz odczuwamy. Widać to po wzrostach czynszów. Jednocześnie stan wynajęcia mieszkań zarządzanych przez fundusze wynosi 95-99%, w tym najemcami są często cudzoziemcy – dodaje Juszczak.

Fundusze inwestycyjne co do zasady nie nabywają od dewelopera gotowych mieszkań, a zlecają realizację nowych inwestycji. W przypadku, gdy na inwestycji zawarto już umowę deweloperską na jeden z lokali, to taki projekt nie jest nabywany przez fundusz inwestycyjny. Nie ma zatem mowy o konkurencji z osobami fizycznymi.

W obecnym czasie kryzysu uchodźczego mieszkania na wynajem są pilnie potrzebne. Potwierdzają to działania Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, który w grudniu ogłosił, że udzielił kredytu jednej z firm z sektora PRS w Polsce.

– Celem działania EBOiR jest zwiększenie liczby mieszkań na wynajem, poprawianie ich dostępności cenowej oraz przeciwdziałanie kryzysowi mieszkaniowemu. Mamy nadzieję, że rząd ostatecznie podzieli punkt widzenia EBOiR i wesprze rynek najmu – wskazuje Sebastian Juszczak, prawnik PZFD.

PZFD podkreśla, że liczba lokali posiadanych przez fundusze inwestycyjne jest niewielka – zgodnie z danymi JLL na koniec 2022 r. liczba lokali w sektorze PRS wyniosła 10 800 lokali przy 1,2 mln na wynajem w ogóle. To mniej niż 1%.

Jednocześnie przez problemy ze skalkulowaniem kosztów budowy z uwagi na rosnące ceny materiałów budowlanych, wysokie koszty finansowania oraz zapowiedzi wprowadzanych zmian podatkowych skala inwestycji w tym sektorze i tak silnie spadła. Jak wskazuje JLL wolumen transakcji w sektorze PRS wyniósł w 2022 roku 265 mln euro w porównaniu z 623 mln euro w 2021 roku – to spadek rzędu 57,5%.

W czasie spadającej sprzedaży kredytów hipotecznych na poziomie ok. 70% możliwość realizacji projektu w sektorze PRS pozwala deweloperom rozpocząć jakiekolwiek inwestycje, których skala obecnie drastycznie maleje w skali kraju. Zestawiając listopadowe dane GUS dotyczące rozpoczynanych inwestycji z wynikami z tego samego miesiąca w roku poprzednim możemy zaobserwować spadek aż o 42%. PZFD szacuje, że w całym 2022 r. liczba noworozpoczynanych inwestycji spadnie o około 32-33%.

Zdaniem PZFD mniejszy wolumen inwestycji rykoszetem uderzy również w dużych, polskich producentów stolarki, cementu, stali, ceramiki, mebli czy AGD, których działalność jest immanentnie związana z rynkiem deweloperskim.

W artykule wykorzystano materiały Polskiego Związku Firm Deweloperskich.