Czy warto inwestować w mieszkania podczas pandemii?

Niskie oprocentowanie lokat bankowych oraz rosnące zarobki Polaków spowodowały, że od kilku lat rynek nieruchomości stał się preferowanym przez wielu miejscem do inwestowania dodatkowego kapitału. Czy jednak w dobie trwającej pandemii warto nadal inwestować w ten sektor, czy lepiej poczekać np. na spadki cen?

W pierwszym kwartale tego roku, większość spółek deweloperskich osiągnęła bardzo dobre wyniki sprzedażowe. Także wrocławska firma Vantage Development odnotowała 35% wzrost sprzedaży w porównaniu do analogicznego okresu w ubiegłym roku. Początek pandemii i wprowadzone ograniczenia w kontaktach społecznych przełożyły się jednak na spadek zainteresowania klientów zakupem mieszkania. W mediach trwają ożywione dyskusje na temat możliwego spadku cen lokali, na które czekają nie tylko osoby zainteresowane zakupem na własny użytek, ale także na wynajem.

W ostatnim czasie również banki zaostrzyły swoją politykę udzielania kredytów hipotecznych, podnosząc poziom wymaganego wkładu własnego do nawet 20-30%. Dla części kupujących, taka zmiana mogła znacznie ograniczyć możliwości zakupowe. Inaczej jest w wypadku inwestorów, którzy finansują zakup nieruchomości w całości za pomocą własnych środków lub wspierając się kredytem w niewielkim stopniu. 

Analitycy rozważają różne scenariusze, na pewno sektor nieruchomości nie pozostanie obojętny na działanie pandemii, jednak wiele zależy od tego jak długo trwać będą ograniczenia w bezpośrednich kontaktach na linii klient-deweloper. Spotkania w salonach sprzedaży, wspólne oglądanie lokalizacji, wizyta w banku, wreszcie podpisanie umowy u notariusza – wszystko to wymaga osobistych spotkań, których w obecnej sytuacji brakuje. Chwilowy spadek liczby zapytań nie jest więc spowodowany brakiem zainteresowania zakupem nieruchomości, ale trudnościami, jakie napotykają klienci w całym procesie realizacji transakcji. 

Jednocześnie większość spółek deweloperskich kontynuuje swoją działalność bez większych problemów, a terminy trwających realizacji nie są w tej chwili zagrożone. Inwestorzy mogą więc wybierać z szerokiej oferty mieszkań, które będą gotowe w ciągu najbliższych 2 lat, a nawet wcześniej. Jeszcze w tym roku lokale w budynku IC Portu Popowice oraz Legnickiej 33 Vantage Development zostaną przekazane nowym właścicielom. Lokalizacja w dobrze skomunikowanych częściach miasta i kompaktowe metraże znacznie ułatwią wynajem mieszkań potencjalnym najemcom.

Duże spadki cen mieszkań, na które liczy wiele osób są zatem mało prawdopodobne. Rosnące koszty realizacji inwestycji w ostatnich latach oraz dobre przygotowanie finansowe spółek deweloperskich na kilkumiesięczny spadek popytu pozwolą branży przetrwać okres spowolnienia gospodarczego. 

W niedawno opublikowanym raporcie domu maklerskiego Michael/Ström przedstawiono analizę stopy zwrotu z inwestycji w różne aktywa w okresie od IV kw. 2006 r. do IV kw. 2019 r. Wzięto pod uwagę m.in. złoto, lokaty bankowe, zakup mieszkania pod wynajem (cena mieszkania na rynku pierwotnym, powiększona o średnią rentowność na poziomie 5% rocznie), wreszcie fundusze, inwestujące w akcje amerykańskich lub polskich spółek. Wyniki jasno wskazują, że w ciągu ostatnich 13 lat najbardziej opłacalną formą inwestowania był zakup złota, którego cena wzrosła aż o 139%. Niewiele mniejsze zyski mogły uzyskać osoby kupujące mieszkanie na wynajem – tutaj stopa zwrotu osiągnęła poziom 135%. Na trzecim miejscu znalazły się natomiast fundusze, inwestujące w akcje amerykańskie z wynikiem 83%. 

Analitycy postanowili przeanalizować także jedną z miar ryzyka: współczynnik zmienności stopy zwrotu. W tym wypadku, zakup lokalu pod wynajem okazał się inwestycją najmniej obarczoną ryzykiem dla oczekiwanych zysków. 

Biorąc pod uwagę historyczne analizy oraz obecną sytuację w branży, prawdopodobnie niebawem popyt wśród klientów, inwestujących w mieszkania na wynajem ponownie wzrośnie. Nisko oprocentowane lokaty bankowe, powodują, że rynek nieruchomości będzie nadal najbardziej atrakcyjnym miejscem inwestowania kapitału. Wybierając mieszkanie pod wynajem, warto wziąć pod uwagę rozkład lokalu, lokalizację projektu oraz otoczenie inwestycji, które w przyszłości przełożą się na szybkość pozyskania najemcy, a w konsekwencji również osiągane zyski.