Polski rynek centrów handlowych w wielu lokalizacjach jest już przesycony, jednak cały czas jest wiele obszarów czekających na nowe projekty. Coraz częściej w branży pojawiają się tendencje do rozbudowy, remodelingu i rewitalizacji istniejących galerii i można spodziewać się, że trend ten w najbliższych latach będzie kontynuowany – to główne wnioski płynące z dyskusji o rynku centrów handlowych, która odbyła się w ramach Property Forum 2013.
Debatujący zastanawiali się również nad tym, jakie zagrożenia dla sprzedaży w centrach handlowych niesie rozwój branży e-commerce oraz w jaki sposób należy przeprowadzać operację rozbudowy obiektów handlowych, aby nie narażać najemców i konsumentów na zbyt duże utrudnienia.
Marta Machus-Burek, dyrektor strategii handlowych w Colliers International zwróciła uwagę na to, że rynek nowoczesnej powierzchni handlowych w Polsce ma już 20 lat i jest dojrzały, obejmuje około 400 nowoczesnych obiektów handlowych, które mają ponad 9,4 mln mkw. powierzchni. Spośród tych obiektów 42 proc. ma ponad 10 lat, a 6 proc. istnieje od ponad 15 lat. Istnieją cztery fazy cyklu życia handlowego, które można wyodrębnić ze względu na liczbę klientów, tempo wzrostu obrotów i poziom pustostanów. Na to, w której fazie znajduje się dany obiekt handlowy, wpływ ma jego strategia (promocja i marketing, renowacja infrastruktury, jak również wysiłki podejmowane w celu pozyskania najemców).
Machus-Burek podkreśliła, że deweloperzy i właściciele galerii mają całe spektrum narzędzi do tego, aby utrzymać swój obiekt w fazie dojrzałości. Mogą tego dokonywać poprzez repozycjonowanie, zmianę nazwy i identyfikacji wizualnej, wprowadzanie nowych marek czy rozbudowę. – Rzadko zdarza się, aby właściciele wybierali tylko jedno spośród tych narzędzi. Sztuką jednak jest wybór ich odpowiedniego miksu – mówiła dyrektor strategii handlowych w Colliers International, zaznaczając przy tym, że najbardziej popularne są rozbudowy.
Aktualnie w Polsce w stanie rozbudowy jest 185,2 tys. mkw. powierzchni handlowej w ramach 12 projektów. – Można założyć, że liczba nowych obiektów będzie ulegała zmniejszeniu, a rozbudowy będą poprzedzane dokładniejszymi analizami – prognozowała prelegentka.
Zdaniem Renaty Kinde-Czyż, prezes zarządu Metro Properties, dzisiejszy klimat nie jest najlepszy do rozpoczynania dużych projektów. – Wiele planowanych inwestycji ma problemy z komercjalizacją. Zwiększyły się obciążenia inwestorów, gdyż firmy podwyższyły swoje wymagania – mówiła. Jej zdaniem, w najbliższych latach raczej należy się spodziewać zmniejszenia liczby powstających centrów handlowych.
Z kolei Piotr Zieliński, pełnomocnik zarządu ds. najmu w Rossmann Supermarkety Drogeryjne Polska stwierdził, że „każdy w tej chwili stał się deweloperem". – Chcielibyśmy, żeby obiektów powstawało jak najwięcej, ale też apelujemy, żeby powstawały z głową – powiedział. Zieliński dodał, że aktualnie zdecydowana mniejszość centrów handlowych rozwija się prężnie i dynamicznie, natomiast rozmiar roszczeń ze strony niektórych firm, w szczególności modowych, jest tak duży, że opłacalność biznesu na koniec może się nie spiąć. Deweloperzy czy inwestorzy mogą mieć obiekcje, czy dany obiekt wybudować i kiedy on się zwróci – tłumaczył Zieliński. Wyraził też przekonanie, że w 2016 lub 2017 roku w Polsce dojdziemy do momentu, kiedy zacznie się wygasanie budowy nowych obiektów handlowych i wówczas trzeba się będzie skupiać już na rewitalizacji tych istniejących.
Michał Masztakowski, pełniący stanowisko development & leasing director w Master Management Group tłumaczył, że obecnie koszty i obciążenia spadające na deweloperów są większe niż we wcześniejszych latach, a równocześnie spada wysokość czynszów, a co za tym idzie, maleje rentowność, co negatywnie wpływa na inwestycje. – W tym momencie planując jakikolwiek projekt trzeba bardzo dokładnie analizować koszty – komentował.
Zdaniem Jana Mroczki, prezesa zarządu Rank Progress, w małych i średnich polskich miastach potrzeba powstawania nowych galerii handlowych jest jeszcze ogromna. – We wszystkich chciałbym wzbudzić wielką nadzieję: ten rynek naprawdę jest jeszcze ogromny. Możemy zrobić dużo, tylko optymalizujmy koszty. Podkreślał też, że jego spółka z roku na rok ma coraz więcej inwestycji.
Z Mroczką zgodził się Frederic Rouleau, business & operational finance director w Mayland Real Estate. – Rynek nigdy nie będzie nasycony. Dla przykładu, we Francji buduje się ponad milion mkw. galerii handlowych rocznie – mówił Rouleau. Podkreślał, że w kraju tym otwierane są aktualnie obiekty już piątej generacji. – W Polsce nie trzeba oczywiście oczekiwać takiego tempa wzrostu, jakie miało miejsce w latach 1999-2001, jednak klientom na pewno nie wystarczą obiekty pierwszej i drugiej generacji – prognozował.
Dla Anny Malarczyk, członka zarządu w Futureal Management Poland, pomimo trudnej sytuacji na rynku i makroekonomicznego spowolnienia, warto myśleć o rozbudowie obiektów handlowych.
– Najemcy obserwują nasze wyniki i chcą wynajmować. A mamy czym się pochwalić, bo jedno z naszych centrów ma wzrost na poziomie ok. 30 proc. – mówiła. Malarczyk tłumaczyła, że warto pochylać się nad tymi centrami handlowymi, które mają największy potencjał. Zwracała też uwagę na konieczność współpracy deweloperów z najemcami. – Nasza działalność zawsze polegała na dywersyfikacji ryzyka. To świetna wymiana wiedzy, wsparcie kapitału wszystkim wychodzi na koniec na dobre – podkreślała.
Agata Kopytyńska, dyrektor Działu Nieruchomości i Ekspansji w Carrefour Polska zwróciła uwagę na to, że część obiektów będących w trakcie realizacji ma problemy z ukończeniem. – To projekty, które nie są dostosowane do dzisiejszych realiów – mówiła. Podkreślała też, że część centrów w Polsce przeszło już swój cykl. – Właściciele będą musieli pomyśleć o nowych funkcjach, inaczej obok powstanie konkurencyjna galeria, która przejmie klientów – prognozowała Kopytyńska. Zaznaczyła też, że nie zawsze rozbudowa jest łatwa, bądź też w ogóle możliwa pod względem technicznym, jak również wysokie koszty powodują, że może być nieopłacalna.
Firmy szukają tańszych powierzchni biurowych. W Warszawie widoczny jest trend przenoszenia się do lokalizacji poza centrum. – Mimo że ciężar warszawskiego rynku biurowego przesuwa się w kierunku Służewca i Woli, obiekty biurowe w centrum nadal mają wiele przewag w walce o najemców – stwierdzili uczestnicy sesji „Biura. Warszawa biznesową stolicą Europy Środkowej i Wschodniej – dziś i jutro na rynku powierzchni biurowej w Warszawie" w trakcie sesji kończącej Property Forum 2013.
– Obszar centrum biurowego Warszawy będzie się przesuwał na zachód stolicy. Co więcej, dotychczasowe granice różnych części miasta, dzięki działalności deweloperów, będą się zacierać – uważa Tomasz Ożdziński, partner w TPA Horwath Management.
Pomimo negatywnej oceny perspektyw rozwoju rynku powierzchni biurowej, związanej ze spadającymi stawkami czynszów na obrzeżach Warszawy, oraz oddawaniem w tych lokalizacjach coraz większej liczby projektów, centrum miasta wciąż będzie atrakcyjne dla dużej części najemców.
– By przyciągnąć inwestorów do centrum stolicy, trzeba będzie im zaoferować ceny podobne jak na obrzeżach. Pomimo to, zawsze pozostaną firmy, które będą mogły zapłacić więcej – uważa Jarosław Zagórski, Commercial & Business Development Director, Ghelamco Poland.
Jedną z możliwych dróg rozwoju, dzięki której deweloperom uda się utrzymać najemców w centrum Warszawy, będzie dostosowanie oferty do ich potrzeb. – W najbliższej przyszłości średnia powierzchnia najmu w centrum Warszawy wyniesie mniej niż 1 tys. mkw. – uważa Maciej Zajdel, prezes zarządu w IVG Poland. – Ci, którzy obecnie zajmują większą powierzchnię będą poszukiwali tańszych lokalizacji w innych rejonach aglomeracji. Należy także zwrócić uwagę na sam typ biurowców – centrum nie jest homogeniczne, a budynki oddalone od siebie o kilkaset metrów mogą być diametralnie różnie postrzegane przez firmy – podsumował.
***
Property Forum 2013 to największa impreza dedykowana sektorowi nieruchomości komercyjnych w Polsce, spotkanie kadry zarządzającej spółek deweloperskich, działających w segmencie nieruchomości komercyjnych z zarządcami obiektów i najemcami powierzchni. Dwa dni obrad, dziesięć sesji tematycznych, ponad 800 uczestników.
W debatach i dyskusjach Property Forum udział biorą właściciele oraz zarządcy spółek inwestujących na rynku centrów handlowych, biurowców, magazynów i hoteli, najemcy powierzchni handlowych, biurowych i magazynowych, sieci hoteli, szefowie największych agencji doradczych oraz przedstawiciele instytucjonalnego otoczenia branży. Gośćmi są również samorządowcy, przedstawiciele instytucji finansowych, funduszy inwestycyjnych i inne osoby mające realny wpływ na zmiany w branży nieruchomości komercyjnych.