Kompleksy mixed-use przyszłością polskich miast?

Kompleksy nieruchomości łączące wiele funkcji – czyli mixed-use – coraz bardziej zyskują na znaczeniu – w oczach deweloperów, inwestorów, a przede wszystkim odbiorców. zaspokajając potrzebę lokalności oraz umożliwiając realizację codziennych potrzeb w pobliżu miejsca zamieszkania. I chociaż obecnie blisko 90% obiektów tego typu znajduje się w miastach, to przewiduje się, że w kolejnej fazie uwaga inwestorów skieruje się również w stronę projektów podmiejskich – wynika z najnowszego raportu "Mixed-use. Jak go zrozumieć?", przygotowanego przez firmę doradczą Colliers.

W ramach badań eksperci Colliers zidentyfikowali i przeanalizowali ponad 60 kompleksów wielofunkcyjnych w Polsce na różnych etapach realizacji – 18 z nich (28%) zostało ukończonych w całości lub w części, 10% jest w budowie, a 60% znajduje się na etapie planowania lub koncepcji, co wyraźnie pokazuje wzrost zainteresowania deweloperów tego typu inwestycjami w ostatnim czasie. Tym bardziej, że w obliczu dynamicznie zmieniającej się sytuacji makroekonomicznej ta grupa aktywów jest bardziej niż inne odporna na wstrząsy i wahania koniunktury.

Najwięcej w Warszawie

Pod względem liczby i powierzchni nieruchomości typu mixed-use dominującym rynkiem jest aglomeracja warszawska. Na jej obszarze funkcjonuje siedem obiektów wielofunkcyjnych w całości lub w części oddanych do użytku, m.in. Fabryka Norblina, Browary Warszawskie czy Centrum Praskie Koneser, a ich powierzchnia użytkowa stanowi aż 50% powierzchni wszystkich tego typu kompleksów w Polsce. Tuż za stolicą plasuje się Łódź z pięcioma projektami, m.in. OFF Piotrkowską, który stopniowo rozbudowywany jest jednym z pierwszych krajowych kompleksów wielofunkcyjnych. Warszawa jest również liderem pod względem liczby projektów planowanych (ok. 20), a wśród miast regionalnych prym wiedzie aglomeracja trójmiejska (11 projektów).

– Projekty typu mixed-use odgrywają niezwykle ważną rolę w rozwoju zarówno dużych aglomeracji, jak i mniejszych ośrodków. Dzięki zróżnicowaniu funkcji pozwalają budować żywą, atrakcyjną dla mieszkańców i bardziej zrównoważoną tkankę miejską. Przewidujemy, że po fazie powstawania dużych i lifestylowych kompleksów w centrach miast, uwaga skieruje się w stronę projektów bardziej lokalnych, zlokalizowanych poza ścisłym centrum lub w lokalizacjach podmiejskich. Na przykładzie rynku aglomeracji warszawskiej widzimy, że budowane lub planowane są kompleksy wielofunkcyjne zlokalizowane głównie poza ścisłym centrum miasta, jak Wilanów Park czy Bohema i Drucianka Campus na Pradze Północ, oraz projekty na terenach podmiejskich, np. New City Gate w Piasecznie – mówi Agnieszka Winkler, Associate Director w Dziale Strategic Advisory w Colliers.

Wiele funkcji, wielu użytkowników

Bliskość różnorodnych funkcji w jednym obiekcie umożliwia użytkownikom realizację wielu codziennych potrzeb w jednym miejscu, w łatwy i szybki sposób. Tym samym inwestycje mixed-use wpisują się w koncepcję miasta 15-minutowego. W 44% polskich kompleksów mixed use występują łącznie trzy funkcje – komercyjne i uzupełniające. Funkcją podstawową zazwyczaj jest biurowa (dziewięć kompleksów) lub mieszkaniowa (osiem kompleksów), w jednym z projektów rolę tę pełni funkcja hotelowa. Każdy z analizowanych kompleksów zawiera funkcję handlowo-usługową. Biorąc pod uwagę rosnącą popularność PRS-ów wśród inwestorów, można spodziewać się, że w przyszłości nie zabraknie również chętnych na lokalizowanie w projektach mixed-use mieszkań na najem instytucjonalny (w ramach funkcji mieszkaniowej).

– Synergia między funkcjami kompleksu mixed-use, przy równoczesnym uwzględnieniu interesów i potrzeb różnym grup użytkowników, determinuje przyszłe działanie obiektu. Może na niego wpływać zarówno w aspekcie pozytywnym, np. zapewniając pełne zagospodarowanie potencjału lokalizacji, jak i negatywnym – ograniczając możliwości wykorzystania przestrzeni. Jednym słowem – dobre rozplanowanie różnorodnych funkcji może pomóc w efektywniejszym wykorzystywaniu gruntów oraz zaplanowaniu infrastruktury społecznej i technicznej – wyjaśnia Marta Machus-Burek, Senior Partner, Wiceprezes Zarządu Colliers odpowiedzialna za doradztwo strategiczne.

Takie kompleksy to również miejsca łączenia lokalnej społeczności dzięki cyklicznie organizowanym wydarzeniom oraz budowania "zielonego" potencjału miast, np. poprzez wkomponowywanie w infrastrukturę elementów i terenów zielonych, np. łąk miejskich, zielonych fasad, ogrodów deszczowych.

– Dziś niezbędnym elementem udanego i atrakcyjnego dla odbiorców projektu mixed-use jest "tworzenie miejsc" we współpracy z lokalną społecznością, czyli placemaking. Ten proces opiera się na idei, według której głównym celem projektowania przyjaznych przestrzeni jest jak najlepsze odpowiadanie na różnorodne potrzeby użytkowników poprzez wzmacnianie więzi między ludźmi a miejscem, z którego korzystają. Elementami placemakingu są m.in. tworzenie otwartych, zewnętrznych przestrzeni z udziałem zieleni czy dopasowanie oferty – np. handlowej, usługowej, gastronomicznej – do potrzeb różnych grup użytkowników – dodaje Agnieszka Winkler.

Najemcy lokali handlowo-usługowych w kompleksach mixed-use

Jednym z ważniejszych elementów kreujących atrakcyjność projektu – w synergii z pozostałymi – jest oferta handlowo-usługowa obiektu. Uatrakcyjnia ona przestrzeń ogólnodostępną i może zachęcać użytkowników do odwiedzenia miejsca. Występuje w formie indywidualnych lokali dostępnych bezpośrednio z poziomu ulicy (np. w Browarach Warszawskich), pasażu handlowego (np. w Centrum Praskim Koneser) lub wielopoziomowej galerii handlowej (np. EC Powiśle).

Wśród najemców lokali handlowo-usługowych w kompleksach mixed-use przeważają przedstawiciele branży gastronomicznej – 44%. Lokale tego typu występują w formie niezależnych restauracji i punktów gastronomicznych oraz jako zbiór konceptów w jednej przestrzeni, tzw. foodhall, który często posiada nazwę i rozpoznawalną markę. Drugi filar – ponad 30% – stanowi szeroko rozumiana oferta convenience (zakupów i usług codziennych), na którą składają się usługi (m.in. salony kosmetyczne, oferta medyczna), multimedia (np. księgarnie, sklepy papiernicze), oferta spożywcza (sklepy spożywcze i supermarkety) oraz zdrowie i uroda (m.in. drogerie, perfumerie, apteki). Około 7% oferty handlowo-usługowej to rozrywka i rekreacja, w tym różnego rodzaju kluby fitness, muzea czy galerie.

– Z pewnością do sukcesu projektu typu mixed-use przyczynia się dostosowanie jego oferty do typu lokalizacji i charakterystyki strefy oddziaływania (catchment). Determinuje to również jego profil i pozycjonowanie. Inną specyfiką charakteryzują się bowiem kompleksy, które pełnią rolę lifestylową i mają na celu przyciągnięcie klientów z zewnątrz, a inną te skierowane do lokalnych mieszkańców, w których przeważają handel i oferta typu convenience. Niezależnie od tych czynników uważamy, że ponad 80% najemców handlowo-usługowych w kompleksach typu mixed-use zaliczamy do lokalnych sieci i unikalnych konceptów – mówi Wojciech Wojtowicz, Analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Nowe na starym

Wielofunkcyjność wpisuje się też w trend zrównoważonego budownictwa i kształtowania przestrzeni miejskich poprzez modernizację istniejącej tkanki miejskiej, przywrócenie jej życia oraz nadanie nowej wartości. Okazuje się, że ponad 70% istniejących oraz budowanych kompleksów mixed-use to inwestycje łączące rewitalizację obiektów historycznych (często w przestrzeni poprzemysłowej) z nową zabudową, czyli inwestycje typu brownfield. Można przywołać chociażby kompleks Monopolis funkcjonujący na obszarze dawnych Łódzkich Zakładów Przemysłu Spirytusowego "Polmos". Inwestorzy takich obiektów budują ich tożsamość, podkreślając dziedzictwo i charakterystykę miejsca, chociaż często muszą się też liczyć z wyższymi kosztami realizacji czy dodatkowymi wymogami konserwatora zabytków. Niewątpliwą zaletą tych kompleksów jest ich lokalizacja w centrach miast, przy ograniczonej dostępności gruntów. Na rynku nie brakuje również realizacji kompleksów wielofunkcyjnych składających się wyłącznie z nowej zabudowy oraz przebudowy istniejących obiektów handlowych.

– Projekty wielofunkcyjne potwierdziły już, że jako zyskująca na popularności kategoria aktywów, tworzą wartość ekonomiczną i społeczną dla różnych grup interesariuszy w tym inwestorów, użytkowników czy miast, przy jednoczesnym zachowaniu pozytywnego wpływu na środowisko w średnim i długim horyzoncie inwestycyjnym. Patrząc na sukces projektów już zrealizowanych oraz na jakość, jaką wnoszą do tkanki miejskiej, a także na zachodzące obecnie zmiany gospodarcze, społeczne czy regulacyjne, możemy być pewni, że projektów tego typu będzie coraz więcej, choć nadal mogą stanowić pewne wyzwanie dla inwestorów – podsumowuje Marta Machus-Burek.