Luka podażowa i presja inflacyjna na warszawskim rynku biurowym

Eksperci JLL podsumowują ostatni kwartał 2022 roku dla sektora biurowego na rynku warszawskim oraz przedstawiają prognozy na najbliższe miesiące.

• Napięcia geopolityczne, kryzys energetyczny, presja inflacyjna oraz spowolnienie gospodarcze to główne czynniki, które będą charakteryzować otoczenie gospodarcze w 2023 roku. Ma to przełożenie na podmioty działające na rynku nieruchomości komercyjnych i na podejmowane przez nie decyzje. Obserwujemy dużą ostrożność na rynku, która związana jest z kosztami budowy, pracą hybrydową, oczekiwanym spowolnieniem po stronie popytu na biura w 2023 roku – to wszystko wpływa na wydłużanie się procesów decyzyjnych zarówno po stronie deweloperów, inwestorów jak i najemców biur.

• W 2023 na rynek trafią projekty o łącznej powierzchni około 75 tys. mkw. Najbliższe kwartały przyniosą umiarkowany wzrost aktywności budowlanej, w związku z czym również 2024 rok odnotuje bardzo ograniczoną liczbę nowych inwestycji wchodzących na rynek. Tak znaczącego ograniczenia nowej podaży trafiającej na rynek nie widzieliśmy od ponad 20 lat.

• Na rynku obserwujemy tzw. „fly to quality”, czyli trend pokazujący, że firmy są zainteresowane najwyższej jakości przestrzenią biurową w budynkach spełniających najwyższe normy związane ze zrównoważonym rozwojem oraz ulokowanych w najlepszych częściach miasta. Niektóre firmy będą decydować się na pozostanie w aktualnych lokalizacjach i optymalizację przestrzeni, dlatego też możemy dalej spodziewać się wysokiego udziału renegocjacji umów najmu – podobnie jak w roku 2022.

• W całym zeszłym roku do użytku oddano 236,8 tys. mkw. nowych biur, z czego tylko 8,7 tys. mkw. przypadło na IV kwartał. Najwięcej nowej powierzchni ukończono w COB (99,1 tys. mkw.), Centrum (88,7 tys. mkw.) oraz na Mokotowie (32 tys. mkw.). Do użytku oddano kilka flagowych projektów biurowych, m.in. Varso Tower (63,8 tys. mkw., HB Reavis), Forest Tower (51,5 tys. mkw., HB Reavis), P180 (32 tys. mkw., Skanska) czy SkySawa (31,3 tys. mkw., PHN). Ostatnie lata przyzwyczaiły nas do rekordowych przyrostów podaży rzędu 200-300 tys. mkw. rocznie. Ten trend ulegnie odwróceniu w nadchodzących dwóch latach. Zgodnie z prognozami nowe budynki planowane na 2023 roku dostarczą łącznie 75 tys. mkw. oraz 82 tys. mkw. w 2024 roku.

• Na koniec IV kwartału 2022 roku w budowie znajdowało się blisko 190 tys. mkw. Pomimo niewielkiego wzrostu k/k, jest to nadal jeden z najniższych wyników notowanych na przestrzeni lat. Niezmiennie najwięcej nowej powierzchni powstaje w centralnej części miasta, gdzie realizowane są takie projekty jak The Bridge, Lixa oraz Vibe.

Zarówno najemcy, jak i właściciele nieruchomości będą musieli zmierzyć się z wyższymi kosztami utrzymania powierzchni. Rosnące ceny energii oraz koszty pracy przełożą się na wyższe stawki opłat eksploatacyjnych we wszystkich typach nieruchomości. Według wstępnych szacunków wzrost opłat wobec poprzedniego roku wyniesie średnio 30 proc. (w niektórych przypadkach nawet więcej niż 60 proc.), przy czym nowe budynki notują przeciętnie niższe wzrosty kosztów. Eksperci JLL zakładają, że kryzys na rynku energii będzie sytuacją przejściową, która unormuje się w ciągu roku. Mimo to, nawet w krótkim terminie utrzymanie powierzchni biurowej będzie stanowiło znaczącą pozycję kosztową w budżecie każdego najemcy.

Jakub Zazula

Popyt wyższy od podaży

Pomimo zawirowań na rynku aktywność najemców w 2022 roku zanotowała jeden z najwyższych wyników w historii. W całym zeszłym roku popyt na biura wyniósł 860 tys. mkw., co jest poziomem zbliżonym do rekordowych lat 2018-2019. W ubiegłym roku rynek odnotował kilka spektakularnych transakcji najmu powyżej 20 tys. mkw. Wśród najemców prym wiodły firmy z sektora finansowego, m.in. PKO BP w SkySawa (pre-let, 31,3 tys. mkw.), firma z sektora bankowego w ForestTower (pre-let, 30 tys. mkw.) oraz Grupa ING w Placu Unii (renegocjacja i ekspansja, 23,5 tys. mkw.). To głownie dzięki nim zbliżyliśmy się do rekordów z lat sprzed pandemii.

– Renegocjacje oraz przedłużenia obowiązujących kontraktów nadal stanowiły znaczącą część aktywności najemców. W całym 2022 roku było to 39 proc., przy czym dla niektórych kwartałów ich udział sięgał blisko 50 proc. Znaczna część firm optymalizuje swoje powierzchnie i dalej zastanawia się jaki model pracy będzie obowiązywał pracowników w przyszłości. Renegocjacje dawały również wielu firmom elastyczność pod względem długości okresu najmu. Pamiętajmy, że dziś w Warszawie w nowym budynku większość umów jest zawierana na 7 lat plus, co jest związane ze wzrostem kosztów aranżacji przestrzeni biurowej. W przypadku pozostania firmy w aktualnej lokalizacji możliwe było znaczne skrócenie okresu najmu w porównaniu do nowych inwestycji biurowych. Przewidujemy, że ten trend utrzyma się także w 2023 roku, choć tu głównym wyzwaniem dla najemców będzie przede wszystkim ograniczona dostępność najwyższej jakości biur – mówi Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

Jakub Zazula

2022 rok zarejestrował znaczny wzrost udziału ekspansji w całkowitym popycie do poziomu 8,5 proc. wobec 6,5 proc. w 2021 roku. Najaktywniejsze w tym obszarze były firmy z sektorów: technologicznego, finansowego oraz usług dla biznesu. Jest to raczej tymczasowe post-pandemiczne odbicie, a nie długofalowy trend. Szczególnie w przypadku firm IT, które od kilku miesięcy skłaniają się ku racjonalizacji operacji.

Na koniec grudnia 2022 roku współczynnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 11,6 proc. (10,5 proc. w strefach centralnych i 12,4 proc. poza centrum), co stanowi spadek o 1,1 p.p. r/r i 0,6 p.p. k/k. Dodatkowo, na rynku znajduje się pond 90 tys. mkw. przeznaczonych przez firmy na podnajem. Powierzchnie oferowane na relatywnie dłuższy okres (nawet ponad 3 lata) w niektórych przypadkach stanowią konkurencję dla tradycyjnego najmu. Nadchodzące kwartały przyniosą sukcesywny spadek dostępności wolnej powierzchni w strefach centralnych. Poziom pustostanów poza centrum również będzie wykazywał tendencję spadkową, jednak o słabszej dynamice.

Obniżający się współczynnik powierzchni niewynajętej i spodziewany wysoki popyt na najbardziej nowoczesne budynku biurowe niewątpliwie wpłynie na dalszy wzrost stawek czynszu typu „prime”. Jest to już trend widoczny od pewnego czasu, który będzie się umacniał zarówno w tym, jak i w kolejnym roku.

Jakub Zazula

Warszawski rynek biurowy odpowiada za 50 proc. całkowitego wolumenu transakcji

– Popyt na biura wysokiej jakości utrzymuje się na stabilnym poziomie, co potwierdza obniżający się poziom wakatu w nowo ukończonych budynkach. Ze względu na lukę nowej podaży w tym i przyszłym rokuw Warszawie, wyzwaniem dla najemców poszukujących dużych powierzchni będzie znalezienie odpowiedniego biura. Część najemców nie będzie mogła zrealizować swoich planów i będzie skazana albo na renegocjowanie umów najmu w obecnych lokalizacjach. Zapobiegliwi najemcy rozpoczną proces poszukiwania rozwiązania dla swojego biura ze znacznym, przynajmniej 2-3 letnim wyprzedzeniem. Rok 2023 to również jeden z ostatnich momentów na zabezpieczenie umów najmu przy poziomie czynszowym do którego się przyzwyczailiśmy przez ostanie kilka lat – podwyżki czynszów są nieuniknione. Większość rynków regionalnych będzie podlegać tym samym przemianom, ale z około rocznym opóźnieniem – dodaje Tomasz Czuba, head of Office Leasing and Tenant Representation, JLL.

W całym 2022 roku całkowity biurowy wolumen inwestycyjny w Polsce osiągnął 2,2 mld euro, przebijając tym samym całoroczny wynik z 2021 roku o 26 proc. Tak spektakularny wynik przypadający na sektor biurowy został osiągnięty dzięki kilku warszawskim umowom o bezprecedensowej skali, jak również dzięki szeregowi transakcji w miastach regionalnych dotyczących głównie nieruchomości typu „core” i „core+”.

Jakub Zazula

Transakcje zawarte w Warszawie odpowiadały za blisko 50 proc. całkowitego wolumenu w Polsce. Poza rekordową transakcją nabycia The Warsaw Hub przez Google (583 mln euro), warszawski rynek odnotował kolejne znaczące przejęcie w III kwartale – Generation Park Y, zlokalizowany przy Rondzie Daszyńskiego i w pełni wynajęty przez PZU na okres 10 lat, zakupiony przez Hansa Invest za ponad 285 mln euro. Tylko te dwie transakcje stanowią aż 80 proc. kapitału zainwestowanego w nieruchomości biurowej w Warszawie w ubiegłym roku.