Nieruchomości handlowe w Polsce wkraczają w erę modernizacji

Rok 2023 był wyjątkowo aktywny pod względem fuzji i przejęć w sektorze handlowym, a przyszły rok minie pod znakiem modernizacji i tworzenia nowych formatów. Eksperci Colliers, wiodącej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych, przygotowali przegląd najważniejszych wydarzeń w branży w ciągu minionych 12 miesięcy, a także prognozy na rok 2024.

Silny wpływ na rynek będzie mieć konieczność dostosowania obiektów do wymogów ESG, a także zmieniające się oczekiwania konsumentów.

Fuzje i przejęcia

W 2023 r. odnotowano liczne aktywności na rynku fuzji i przejęć. To właśnie w minionym roku Go Sport – sieć, na którą nałożono sankcje w związku z kapitałem rosyjskim – zyskała nowego właściciela, firmę SPORTSDIRECT.COM Poland. W Polsce widoczna jest także aktywność firm ukraińskich, które poszukują nowych kierunków rozwoju.

Przykładem tego jest firma EpicentrK, która została inwestorem w Intersport Polska. Jednak to nie jedyne znaczące transakcje na rynku. W 2023 r. Benefit Systems poinformowało o przejęciu 16 klubów należących do Calypso Fitness, a Lagardère Travel Retail zostało franczyzobiorcą 131 kawiarni Costa Coffee w Polsce i 11 na Łotwie.

Rok 2023 obfitował w nowe otwarcia i transformacje przestrzeni gastronomicznych. Otwarto food hall Montownia w Gdańsku (część projektu wielofunkcyjnego Doki), Halę Targową w Bydgoszczy, a także strefę Pedet w ramach projektu Renoma we Wrocławiu. To wszystko przykłady przestrzeni wpisujących się w trend social eating.

Kolejne tego typu przestrzenie są w trakcie realizacji oraz w planach inwestorów i to nie tylko w największych miastach.

– Popularność food halli wynika z oferty, która zapewnia wyjątkowe doświadczenia, a także sprzyja nawiązywaniu i wzmacnianiu relacji. Zyskują one na znaczeniu przy realizacji nowoczesnych nieruchomości, zwłaszcza kompleksów wielofunkcyjnych w centrach miast. Warto jednak podkreślić, że tego rodzaju przestrzenie mają coraz większą konkurencję, a umiejętność odpowiedzi na lokalne potrzeby decyduje o ich sukcesie – Agnieszka Winkler, Associate Director, Dział Strategic Advisory w Colliers.

Wyróżnikiem polskich food halli jest różnorodność i unikalność ich oferty – około 90% najemców to koncepty niesieciowe.

Znane marki w nowym formacie

Nowe formaty otwierają także znane już w Polsce marki. Przykładem mogą być sieci DIY, które uruchomiły mniejsze koncepty – Castorama Smart i Express, Pszczółka Express czy IKEA, która rozwija koncept Studia Planowania. Marka Decathlon uruchomiła pierwszy sklep w formacie Easy, dostosowany skalą do lokalizacji śródmiejskiej.

Z sektora usługowego nowy format zaprezentowały Auchan (w postaci sklepu samoobsługowego w Warszawie) czy Żabka, która uruchomiła w aglomeracji warszawskiej opcję Drive.

Aktywność deweloperów: parki handlowe i modernizacje istniejących obiektów

Deweloperzy koncentrują swoją działalność na małych obiektach o profilu convenience, zlokalizowanych głównie w mniejszych ośrodkach. W pierwszych trzech kwartałach 2023 r. aż 73% nowej podaży oddano w formacie parków handlowych. Część parków handlowych otwartych w tym roku powstała na bazie zamkniętych w poprzednich latach budynków należących do sieci Tesco.

Debiuty na polskim rynku

W 2023 roku w Polsce na polski rynek weszły między innymi marki Lush, Candy Pop, Woolworth czy Solmar. W sklepach stacjonarnych zadebiutowały marki Zwieger, Centrumrowerowe.pl oraz Brokuł Spot (marka stacjonarna właściciela cateringu Diety od Brokuła). Na polskim rynku pojawiły się również marki gastronomiczne Master Burger oraz Popeyes.

Przebudowy, modernizacje, ponowne wykorzystanie nieruchomości

W związku z regulacjami prawnymi nakładanymi przez UE oraz rosnącą świadomością firm w zakresie zrównoważonego rozwoju rok 2024 przebiegać będzie pod znakiem renowacji i modernizacji budynków o funkcji handlowej w proekologicznym kierunku. Obejmować one będą przede wszystkim efektywność energetyczną obiektów oraz ograniczenie emisji CO2.

– W wybranych lokalizacjach, gdzie odnotowujemy wysokie nasycenie rynku, a obiekty mierzą się z dużą konkurencją i wysokim poziomem powierzchni niewynajętej, przewidujemy zmiany funkcji części lub całości obiektów handlowych. Przykładem tego może być poznańska Galeria Malta, która niedługo zostanie rozebrana, zapowiadane na 2024 r. zamknięcie centrum handlowego Arkady Wrocławskie czy katowickiego centrum Belg – mówi Wojciech Wojtowicz, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Projekty wielofunkcyjne

Eksperci Colliers wskazują, że wielofunkcyjność to jeden z kluczowych kierunków rozwoju obiektów branży handlowo-usługowej. Obecnie w realizacji znajdują się projekty takie jak: Waterfront w Gdyni, Towarowa 22 w Warszawie czy Quorum we Wrocławiu, które łączą w sobie funkcje biurową, mieszkaniową oraz handlową.

– W 2024 r. planowane jest otwarcie projektów typu food hall m.in. w Radomiu czy Łodzi. Planowana jest również modernizacja zabytkowej Hali Gwardii w Warszawie – wskazuje Wojciech Wojtowicz. – Obecnie food halle zlokalizowane są głównie w największych miastach Polski, choć nadal nie we wszystkich, ale nowe realizacje takie jak bydgoska Hala Targowa, w której funkcjonuje teraz aż 11 konceptów gastronomicznych, pokazują, że trend ten rozszerza się również na miasta regionalne.

Rozwój handlu w inwestycjach mieszkaniowych

W 2023 r. ugruntowały się zmiany w branży handlowo-usługowej wywołane przez pandemię. Konsumenci wciąż oczekują „lokalności”, czyli szybkiego i łatwego dostępu do zaspokajania swoich bieżących potrzeb w pobliżu miejsca zamieszkania.

Odpowiedzią na te wymagania są lokale zlokalizowane w inwestycjach mieszkaniowych – zarówno tych na sprzedaż, jak i w budynkach przeznaczonych do najmu instytucjonalnego.

– Jest to wyjście naprzeciw potrzebom konsumentów w sferze zakupów, usług i gastronomii. Istotny jest jednak odpowiedni dobór najemców – deweloperzy już na etapie projektowania budynku powinni planować, jakie usługi czy branże są pożądane w ich projekcie. Dzięki temu wpiszą się w ofertę znajdującą się w sąsiedztwie, a nawet ją uzupełnią, a także z wyprzedzeniem dostosują moduły pod względem technicznym do określonego typu działalności – podkreśla Karol Milczarski, Senior Associate z Działu Powierzchni Handlowych w Colliers.

Nowe koncepty znanych marek i regionalne debiuty

W 2024 r. eksperci Colliers prognozują kontynuację trendu otwierania nowych konceptów marek znanych już na polskim rynku. Z pewnością usłyszymy także o debiutach i kolejnych nowo otwartych lokalach marek z krajów bałtyckich czy z Ukrainy, które planują ekspansję w Polsce.

Ekonomiczne podejście do zakupów

Wciąż kontynuowany będzie rozwój marek o profilu ekonomicznym. Sprzyjać temu będzie liczba inwestycji (zwłaszcza budów parków handlowych) zlokalizowanych w małych miastach.

– Prognoza inflacyjna NBP zakłada spowolnienie tempa wzrostu cen. Wskaźnik inflacji r/r na koniec 2024 r. wynieść może 4,6%, a więc powyżej celu inflacyjnego. Może to wpływać na wybory konsumentów i świadome podejście do cen, a więc i na dalszy rozwój marek dyskontowych – podsumowuje Wojciech Wojtowicz z Colliers.