Nowe wyzwanie dla rynku biurowego w Warszawie – zasób powierzchni w budowie najniższy od 30 lat

Jak wynika z raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield podsumowującego stan na koniec czerwca 2025, warszawski rynek biurowy notuje historycznie niski poziom powierzchni biurowej w budowie. Popyt, mimo niewielkiego spadku wolumenu wykazywał się dużą liczbą transakcji. Malejąca dostępność powierzchni w strefach centralnych przekłada się na dalszy wzrost stawek czynszowych w najlepszych lokalizacjach.

PODAŻ: rekordowo niski zasób powierzchni w budowie ze znaczącą przewagą lokalizacji centralnych

W II kwartale 2025 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły 6,3 mln mkw. Do końca roku na rynek trafi jeszcze ok. 50 000 mkw. w ramach projektów realizowanych wyłącznie w centralnych lokalizacjach, w tym m.in. Studio A (Skanska) przy ul. Prostej oraz modernizacji biurowca V Tower (Cornerstone) przy ul. Chmielnej. Warto podkreślić, że obecnie w stolicy w budowie znajduje się jedynie około 130 000 mkw. powierzchni, co według naszych szacunków jest najniższą wartością w ciągu ostatnich 30 lat, a zbliżony poziom podaży powierzchni biurowej w Warszawie był odnotowany poprzednio dopiero w początkowej fazie tworzenia rynku biurowego – w roku 1995.

– Obecnie w budowie znajduje się kilka dużych projektów, m.in. wieża Skyliner II (Karimpol) i Upper One (Strabag RE), a w przygotowaniu znajdują się kolejne budynki – II etap kompleksu VIBE (Ghelamco), nowy budynek biurowy w ramach Towarowa 22 (Echo Investment/AFI) oraz inwestycja LightOn (CPI) przy ul. Prostej 69. Poza centrum istnieje potencjał na takie projekty jak Lakeside II (Atenor) czy wielofunkcyjną Drucianka (Librecht & Wood). To jednak wciąż bardzo ograniczona aktywność deweloperska, co oznacza, że nowa podaż pozostanie niska również w kolejnych latach", – mówi Piotr Capiga, Deputy Head of Occupier Services, Office Department, Cushman & Wakefield.

POPYT: konserwatywne podejście najemców – ograniczona liczba wielkoskalowych transakcji, niewielka powierzchnia nowych umów.

Całkowita aktywność najemców w pierwszym półroczu 2025 roku wyniosła 301 400 mkw., co oznacza niewielki – 5%-spadek względem analogicznego okresu w 2024 roku. Średnia wielkość nowych umów wyniosła około 600 mkw, natomiast umowy renegocjacji były prawie 2,5 razy większe – 1500 mkw. Struktura transakcji wskazuje na utrzymujący się, podwyższony poziom umów renegocjacji – 43%. Nowe umowy z kolei odpowiadały za 40% umów, a powierzchnie zajęte na potrzeby właściciela – za 9%, poziom ekspansji był umiarkowany – 8% wynajętych powierzchni.Największą transakcją-renegocjacją i umową ogólnie w pierwszym półroczu było odnowienie umowy przez Polkomtel (22 700 mkw. w Multimedialnym Domu Plusa). Największa zajęta przez właściciela powierzchnia – budynek Bokserska Office Center przez EnterAir (9 800 mkw.) największa w tym czasie nowa umowa z kolei była niewielka – przednajem Maersk w Office House (3 750 mkw.).

– Zainteresowanie największych najemców koncentruje się na dużych, efektywnych modułach w nowych projektach w centrum. Jednak ograniczona dostępność nowej powierzchni sprawia, że preferencje te nie zawsze przekładają się na realizowane transakcje. W kolejnych kwartałach aktywność najemców powinna utrzymać się na stabilnym poziomie, choć niewielka nowa podaż może ograniczać liczbę przeprowadzek, sprzyjając przedłużeniom obowiązujących kontraktów", – podsumowuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

REKLAMA

WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW: trend spadkowy z lekką korektą

Na koniec czerwca 2025 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 10,8%, co oznacza niewielki wzrost o 0,3 pp. względem ubiegłego kwartału, ale nadal pozostaje na niższym poziomie niż rok wcześniej. Przekłada się to na dostępność ok. 683 000 mkw. powierzchni biurowej.

– Wraz z ograniczoną nową podażą w nadchodzących latach, warszawski rynek biurowy będzie stopniowo wchłaniać nadwyżkę dostępnej powierzchni, co sprzyja dalszej kompresji wskaźnika pustostanów. Struktura dostępności pozostaje zróżnicowana – w strefach niecentralnych wskaźnik pustostanów sięga 13,3%, natomiast w centralnych lokalizacjach wynosi 7,8%, potwierdzając utrzymujące się silne zainteresowanie najemców centrum miasta i ograniczoną dostępność nowoczesnej powierzchni w tej części Warszawy", – komentuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

STAWKI CZYNSZÓW: stabilnie drożej w Centrum

W czerwcu 2025 roku stawki „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 22,00-27,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-19,00 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych. Wzrosty czynszu obserwowano przede wszystkim w nowo oddawanych budynkach w Centrum. Z kolei w budynkach istniejących (w strefach centralnych i poza centralnych) o wysokim poziomie obłożenia, czynsze rosły na poziomie zbliżonym do wskaźnika inflacji, poprzez indeksację czynszu ofertowego.

W kolejnych kwartałach, presja na wzrost stawek czynszu będzie widoczna nadal przede wszystkim w projektach w budowie oraz w najbardziej atrakcyjnych obiektach zlokalizowanych w Centrum. Natomiast w lokalizacjach niecentralnych wzrost czynszów będzie ograniczony ze względu na większą konkurencję i wyższy poziom wakatu.