Obniżka stóp procentowych – będzie mieszkaniowy boom?

Jeszcze za wcześnie, by mówić o boomie mieszkaniowym, jednak trwa wyraźne ożywienie na rynku. Majowa obniżka stóp procentowych pozwoliła klientom kredytowym powrócić do realizacji marzeń o własnym „M”. I to najlepszy czas na to, by zacząć działać. Zaskakująca decyzja Rady Polityki Pieniężnej, która zapadła w poprzednim miesiącu, poruszyła rynek mieszkaniowy, który od 2022 trwał w stagnacji przez problemy z uzyskaniem kredytów.

Przypomnijmy, że choć jeszcze niedawno RPP zastrzegała, że nie będzie luzowania polityki pieniężnej, w maju obniżono stopę referencyjną Narodowego Banku Polskiego o 0,5 punktu procentowego – do poziomu 5,25 procent.

Przypomnijmy, że w maju Rada Polityki Pieniężnej podjęła zaskakującą decyzję o obniżce stóp procentowych – mimo wcześniejszych zapowiedzi, że nie będzie luzowania polityki pieniężnej. RPP zdecydowała o obniżeniu stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego o 0,5 punktu procentowego, czyli do poziomu 5,25 procent. Zmienił się też poziom pozostałych stóp procentowych NBP.

– Biorąc pod uwagę napływające informacje, w tym niższą bieżącą i prognozowaną inflację, obniżanie się dynamiki płac oraz słabsze dane o koniunkturze, w ocenie Rady uzasadnione stało się dostosowanie poziomu stóp procentowych NBP – argumentowała swoją decyzję RPP podkreślając, że dalsze decyzje będą zależne od napływających informacji dotyczących perspektyw inflacji i aktywności gospodarczej.

Okazuje się, że zanim jeszcze RPP ogłosiła swoją decyzję, potencjalni nabywcy mieszkań spodziewali się poprawy sytuacji kredytowej, lepszych warunków kredytowania, co widać w BIK. Według danych Biura Informacji Kredytowej, tylko w kwietniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało o 10 procent więcej kupujących niż w analogicznym okresie2024 (35,6 tys. osób). Zmieniła się też średnia wysokość kredytu, o jaki starają się nabywcy. Teraz to 458,2 tys. zł (+5,9% r/r).

Pytanie, co te wszystkie wyliczenia oznaczają dla Kowalskiego? Dużo większą zdolność kredytową. Ci, którzy jeszcze kilka miesięcy temu byli odrzucani przez banki, teraz mają szansę na to, by nawet bez podwyżki wynagrodzenia dostać kredyt, czasem o 50 tys. zł większy.

– Z naszych obserwacji oraz analiz rynkowych wynika, że największa grupa kupujących w głównych miastach, w tym w Warszawie poszukuje mieszkań w przedziale cenowym do około 700–800 tys. zł. Jest to próg, przy którym kończy się często zdolność kredytowa wielu nabywców, zwłaszcza singli i młodych rodzin. To właśnie w tym segmencie koncentruje się największy popyt i największa liczba zapytań – mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg, która w cenie do 800 tys. zł oferuje mieszkania w poznańskim projekcie Początek Piątkowo oraz inwestycji Foresteria w Gdyni. W Gdańsku lokale w granicach tej kwoty dostępne są w osiedlach Nadmotławie, Porto i Szumilas.

– We Wrocławiu w tej cenie oferujemy lokale w projekcie Port Popowice, Apartamenty Krakowska i Przystanek Tarnogaj. W Warszawie można je kupić w Sadach Ursynów, inwestycji Metro Life, Royal Residence, Modern City i Rytm Mokotowa – wymienia Chojecka.

Co istotne, nie wszystkie banki wprowadziły już zmiany, dlatego w przypadku odmowy, z powodu niewielkiej różnicy, warto ponowić wniosek na początku wakacji. Wtedy zdolność kredytowa na pewno zostanie wyliczona w oparciu o nowe parametry stóp procentowych.

Obecna sytuacja nie jest niczym nadzwyczajnym. Prawdziwy boom mieszkaniowy mieliśmy już w drugiej połowie 2020 roku. Wówczas RPP trzykrotnie obniżała stopy procentowe. W rekordowym okresie osiągnęły one poziom 0,1 proc., a to wpłynęło na wzrost sprzedaży aż o 40 proc. z miesiąca na miesiąc.

Jak będzie tym razem? Maj przyniósł wyraźne ożywienie na rynku. Deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce zanotowali wzrost sprzedaży sięgający 30% względem kwietnia.

– Obniżenie stóp procentowych to jedno z działań, dzięki którym państwo może wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Mamy jedne z najdroższych kredytów w Europie, więc każde cięcie stóp to realne wsparcie dla osób planujących zakup własnego lokum. Nie dziwi zatem, że klienci entuzjastycznie zareagowali na pierwszą od października 2023 roku obniżkę. To był ważny bodziec dla rynku nieruchomości – komentuje Jan Augustynowski, prezes Investmap.Agency.

W lipcu RPP niespodziewanie obcięła stopy o kolejne 0,25 pp. Według analityków banku inwestycyjnego Goldman Sachs do końca roku stopa referencyjna NBP spadnie jeszcze o 100 punktów bazowych, czyli do 4,25 proc. To odważna prognoza, bo większość polskich ekonomistów zakłada "tylko" cięcia w przedziale 50-75 pb do końca roku, co dałoby stopę na poziomie 4,75 proc. albo 4,50 procent.

Przed deweloperami stają nowe wyzwania. Klienci oczekują więcej i mają ku temu podstawy. Chcą lepszej jakości za rozsądną cenę, funkcjonalnych projektów, dostosowanych do realnych potrzeb, transparentności i uczciwej komunikacji. Jednym z głównych oczekiwań nabywców jest też elastyczność cenowa, bo mimo poprawy zdolności kredytowej, wciąż znaczący odsetek klientów boryka się z barierami finansowymi.

– Klienci oczekują zatem zatrzymania wzrostu cen lub nawet ich spadku, co wymaga od deweloperów nowego podejścia do marżowania projektów. Potrzebne jest też dopasowanie oferty - większa gotowość do zakupu musi spotkać się z odpowiednią podażą, szczególnie w segmentach najbardziej poszukiwanych. A w obliczu oczekiwań cenowych klientów deweloperzy muszą znaleźć rozwiązania utrzymujące wysoką jakość przy kontrolowanych kosztach – dodaje Jan Augustynowski z InvestMap.Agency.

Spadek stóp procentowych zazwyczaj skutkuje wzrostem cen mieszkań. Niższe stopy procentowe sprawiają, że kredyty hipoteczne stają się tańsze, co zwiększa zdolność kredytową potencjalnych nabywców i pobudza popyt na nieruchomości. Wzrost popytu, przy niezmienionej lub ograniczonej podaży, prowadzi do podniesienia cen. A to oznacza jedno: jeśli kupować mieszkanie, to teraz lub w najbliższym czasie, zanim jego cena nas zaskoczy i kredyt w planowanej wysokości, okaże się jednak niewystarczający.

Materiały prasowe