Lepszy wynik sprzedaży został uzyskany głównie dzięki nabywcom gotówkowym. W całym 2022 liczba sprzedanych mieszkań spadła do 35 tys., prawie o połowę w porównaniu z rekordowym 2021. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w 6 aglomeracjach w 4q22 wyniosła ok. 6,8 tys. (-53% r/r).
48,6 tys. mieszkań w ofercie na koniec 4q22 (-6,2% q/q; +29,9% r/r)
Oferta deweloperska w 6 miastach na koniec 4q22 zmalała do 48,6 tys. mieszkań (wobec 51,8 tys. na koniec 3q22), jest to efekt wyhamowania rozpoczynania nowych inwestycji przez deweloperów i wstrzymania sprzedaży części inwestycji. Ofertę zasilały też zwroty – rezygnacje z płatnych rezerwacji. W porównaniu z 4q21 oferta w 6 aglomeracjach wzrosła o 29,9%. Utrzymuje się nadwyżka podaży nad popytem, średni czas wyprzedaży oferty w 6 największych miastach wynosił ok. 7 kwartałów. Oferta jest zbliżona do poziomu z lat 2015-2019, ale sprzedaż jest o ok. połowę niższa w porównaniu ze średnią z tych lat.
Relatywnie mało mieszkań w ofercie z terminem oddania w 2024 r.
Na koniec 4q22 w strukturze oferty wg daty oddania projektu deklarowanej przez dewelopera (Wykres 24) udział gotowych mieszkań i kończonych w 2023 zmalał do 11% (26% w poprzednim kwartale). Największy był udział mieszkań kończonych za dwa, trzy – lata (46%). Malejąca oferta mieszkań kończonych w latach 2023-2024 zapowiada słabszą podaż mieszkań w perspektywie następnego roku.
Według bieżących stawek kosztorysowych wzrost kosztów budowy (bez kosztu gruntu) w 4q22 spowolnił, w przypadku monitorowanych 7 obiektów mieszkaniowych do 18-20% r/r.
Koszty budowy mieszkań (bez kosztu gruntu) w 2022 wg statystyk GUS wzrosły o ok. 13% r/r (wobec o ok. 4% r/r w 2021; Wyk. 23). Statystyki te dotyczą mieszkań już oddanych do użytku. Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD wzrost kosztów budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów spowolnił (por. Ramka 2) – w przypadku monitorowanych 7 obiektów mieszkaniowych w granicach 18,4-20,1% r/r (vs 17,9-21,8% r/r w 3q22).
Według prognozy stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w perspektywie roku koszty budowy (bez kosztów gruntu) wzrosną najbardziej w przypadku robocizny (o ok. 14%) z uwagi na deficyt wykwalifikowanych pracowników, związany m.in. z przechodzeniem części z nich na emeryturę. Rosną też stawki pracy sprzętu budowlanego (o ok. 12%), co wiąże się m.in. z oczekiwanymi wysokimi cenami nośników energii. Wzrost cen materiałów zużywanych w budownictwie zwolnił, niemniej sięga 10% w skali roku (Wykres 26).
Średnia dostępność mieszkania (liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w 4q22 w wszystkich analizowanych największych miastach nieznacznie poprawiła w porównaniu z 3q22 (Wykres 27). Jest to konsekwencja wolniejszego wzrostu cen mieszkań i jednocześnie kontynuacji niewielkiego wzrostu wynagrodzeń w tych miastach. Najmniejsza dostępność mieszkania występuje w Warszawie (0,66) i Wrocławiu (0,70).
Źródło: Raport PKO BP: Rynek Mieszkaniowy – Analizy Nieruchomości