Wzrost cen mieszkań w Polsce przyspiesza po pandemicznym spowolnieniu

Według danych z bazy CBN PKO Banku Polskiego w I kw. 2021 r. ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym silnie rosły w Warszawie, nieco wolniej w mniejszych stolicach wojewódzkich; w 6 największych aglomeracjach (bez Warszawy) wzrost w ujęciu r/r spowolnił. Na rynku wtórnym ceny mieszkań w Warszawie i mniejszych stolicach wojewódzkich rosły wolniej, natomiast w największych aglomeracjach wzrost r/r był większy niż w IV kw. 2020 r.

Rynek wynajmu jest głęboko dotknięty skutkami epidemii. Spadkowe tendencje stawek utrzymały się w I kw. 2021 r. Analiza danych Mzuri wykazuje spadek przeciętnej stawki czynszu najmu mieszkań w I kw. 2021 r. w 7 analizowanych miastach – największy w przypadku Krakowa (-15,9% r/r), Warszawy (-12,5% r/r) i Wrocławia (-10,1% r/r). Jednocześnie notowania stawek ofertowych w portalach ogłoszeniowych wskazują na stopniowe wyhamowywanie trendu spadkowego w Warszawie, przy sygnałach odbicia w Poznaniu, Wrocławiu i Katowicach oraz wzroście w Łodzi i w Gdańsku; trend spadkowy utrzymuje się jednoznacznie w Krakowie.

Historycznie niskie, realnie ujemne, stopy procentowe przekierowują inwestycje na rynek nieruchomości postrzegany jako bezpieczna ochrona oszczędności, bardziej atrakcyjna w zestawieniu z lokatą czy obligacjami skarbowymi – tradycyjnymi instrumentami finansowymi polskich konsumentów. Nabywcy mieszkań mogą też akceptować niższe stopy zwrotu z wynajmu. Na potencjał rynku wynajmu mieszkań wskazuje także mała – na tle innych krajów europejskich – skala wynajmu rynkowego w Polsce (4,2% vs 22,2% w UE w 2019 r.) przy wzmocnieniu preferencji dla takiego sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Akcja kredytowa kolejny kwartał utrzymywała się na dobrym poziomie. Według danych Związku Banków Polskich w I kw. 2021 r. wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 17,9 mld zł (7,9% r/r vs 4,6% r/r w 1q20). Również statystyki Biura Informacji Kredytowej sygnalizują odbudowę akcji kredytowej – od lutego dynamika kredytów weszła na ścieżkę szybkiego wzrostu, w kwietniu ich wartość wzrosła o 41% r/r, a liczba o 32% r/r. W 2021 wzmocniła się tendencja wzrostu liczby dużych kredytów – połowa udzielonych kredytów to kredyty powyżej 250 tys. zł, w tym 24% to kredyty powyżej 500 tys. zł.

W I kw. 2021 r., wg monitoringu JLL rynków mieszkaniowych, w największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 19,5 tys. mieszkań (40% kw./kw.; 3% r/r), a do sprzedaży wprowadzili 13,9 tys. lokali (14% q/q; 7% r/r ). W ofercie było 42,1 tys. mieszkań (-12,3% q/q; -4,8% r/r), najmniej od I kw. 2014 r. Rekordowa sprzedaż jest spójna z dobrymi wynikami sprzedaży deweloperów giełdowych w I kw. 2021 r. (22,9% r/r vs 2,2% r/r w I kw. 2020 r.). Polityka deweloperów w zakresie kształtowania oferty rynkowej sprzyjała utrzymaniu wzrostu cen mieszkań.

Zapisy księgowe dużych (pow. 49 osób) firm deweloperskich na koniec I kw. 2021 r. pokazują konsekwencje mniejszej liczby rozpoczynanych mieszkań w ostatnich kwartałach – projekty mieszkaniowe w toku zmalały o 25% r/r. Jednocześnie szybko odbudowany popyt po załamaniu sprzedaży w II kw. 2020 r. jest widoczny w spadku (-18% r/r) oferty gotowych mieszkań na sprzedaż w I kw. 2021 r., a mniejszy (-60% r/r) bank ziemi sugeruje rozpoczynanie kolejnych projektów. Przedpłaty klientów utrzymały się na poziomie z I kw. 2020 r.

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku), po kilku kwartałach tendencji spadkowej (efekt dużej przewagi liczby mieszkań oddawanych do użytku nad rozpoczynanymi), w I kw. 2021 r. ponownie wzrósł, co sugeruje optymistyczną ocenę perspektyw przez inwestorów.

Obserwowane w I kw. 2021 r. podwyżki cen materiałów budowlanych odwrócą trend spowolnienia wzrostu kosztów budowy z 2020 r. Koszty (bez kosztu gruntu) wg statystyk GUS dotyczących mieszkań oddawanych do użytku w I kw. 2021 r. wzrosły o 2,4-2,7% r/r (wobec 2,6-3,0% r/r w IV kw. 2020 r.). Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów również rosły wolniej, o 2,2-4,2% r/r w przypadku monitorowanych obiektów jedno- i wielorodzinnych.

8 czerwca 2021 r. prezydent podpisał nowelizację tzw. Ustawy Deweloperskiej. Ustawa przewiduje objęcie środków klienta wpłacanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Nowelizacja Ustawy o NSP wydłużyła czas trwania NSP 2021 o 3 miesiące – spis powszechny jest przeprowadzany od 1 kwietnia do 30 września 2021 r. (pierwotnie planowano – do 30 czerwca 2021 r.).

W scenariuszu bazowym zakładamy stopniowe wzmocnienie tendencji wzrostowych cen mieszkań w kolejnych kwartałach 2021 r. Przesłankami wzrostu cen – w granicach 8-10% w perspektywie roku – są: (1) wysoki popyt na mieszkania, który silnie wspierają rekordowo niskie stopy procentowe – według naszej prognozy pozostaną one bez zmian co najmniej do połowy 2022 r.; (2) stymulacja zakupu mieszkań z intencją ochrony oszczędności przy oczekiwanym dłuższym okresie podwyższonej inflacji; (3) fundamentalne czynniki wzrostu kosztów budowy – wysokie ceny działek, rosnące koszty materiałów, presja kosztowa przy konkurencji o pracowników i wynajem sprzętu z innymi segmentami budownictwa; (4) czynniki regulacyjne – zaostrzone od 2021 r. normy dotyczące efektywności energetycznej budynków oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którego koszty deweloperzy uwzględnią w cenach mieszkań. Czynnikiem, który może w pewnym zakresie stabilizować tendencje wzrostowe cen mieszkań jest duży portfel mieszkań z terminem oddania do użytku w obecnym i przyszłym roku. Hamująco oddziałuje też nadal niepewna sytuacja na rynku najmu mieszkań.

Scenariusz pesymistyczny wiąże się z ryzykiem wcześniejszych podwyżek stóp procentowych – już w 2021 r. – z uwagi na silniejszy od prognoz wzrost inflacji. Elementem pesymistycznego scenariusza jest także niepewność przebiegu epidemii, w tym siła kolejnej fali.