Podaż powierzchni magazynowej w 2022 roku przekroczyła rekordowy poziom 4,4 mln mkw.

Według najnowszego raportu pt. "Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce", opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, rok 2022 był rekordowy pod względem dostarczonej nowej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce. Również aktywność najemców utrzymywała się na stosunkowo wysokim poziomie, a wolumen powierzchni magazynowej będącej w budowie stopniowo się zmniejszał.

– Wskutek intensywnej aktywności deweloperów w Polsce, ubiegły rok zamknęliśmy rekordową nową podażą – ponad 4,4 mln mkw. magazynów. Ten wynik szedł w parze z utrzymującym się na wysokim poziomie popytem – prawie 6,7 mln mkw., co stanowi drugi wynik w historii tego rynku. Pokazuje to, że polski rynek magazynowo-przemysłowy nadal pozostaje bardzo atrakcyjny na tle Europy – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska. – Rok 2023 będzie okresem jeszcze bardziej wzmożonej redefinicji łańcuchów dostaw, optymalizacji kosztów i poszukiwania oszczędności, a całkowite zasoby magazynowe przekroczą 30 mln mkw.

Na koniec 2022 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły 28,3 mln mkw., co oznacza wzrost o 18,9% w ciągu roku. W ubiegłym roku dzięki wysokiej aktywności deweloperzy dostarczyli na rynek rekordowe 4,4 mln mkw., co jest wynikiem o ponad 42% wyższym niż w 2021 r. Niemniej w IV kw. 2022 r. nowa podaż wyniosła niewiele ponad 820 tys. mkw., co jest prawie 31% spadkiem w porównaniu z kwartałem poprzednim.

Na koniec grudnia 2022 r. w budowie znajdowało się ponad 3,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej, tj. o 14,6% mniej niż w III kw. 2022 r. i prawie 30% mniej niż pod koniec I kw. 2022 r., kiedy to w budowie pozostawało rekordowe ponad 4,8 mln mkw. To pokazuje, że deweloperzy ostrożniej podejmują decyzje odnośnie rozpoczynania nowych inwestycji, szczególnie tych niezabezpieczonych umowami najmu przynajmniej w 50%. Największe spadki wolumenu powierzchni w budowie w ciągu roku zaobserwowano w Polsce Centralnej (prawie 388 100 mkw. i 51% mniej w porównaniu I kw. vs. IV kw. 2022 r.) oraz na Dolnym Śląsku (237 700 mkw. i 38% mniej w analogicznym okresie).

Aktywność najemców nadal jednak utrzymuje się na dość wysokim poziomie. W całym 2022 r. podpisano umowy najmu na prawie 6,7 mln mkw., co jest drugim najwyższym wolumenem powierzchni wynajętej w historii polskiego rynku magazynowego. W porównaniu z rekordowym rokiem 2021 jest to spadek 8,9% r/r. W IV kw. 2022 r. najemcy podpisali umowy najmu na prawie 1,53 mln mkw. – to o 2% więcej niż w kwartale poprzednim. Najwyższy popyt w 2022 r. odnotowano w II kw. – 2,09 mln mkw. Popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wzrósł do 4,46 mln mkw. i stanowił 67% popytu brutto.

W 2022 r. największy udział procentowy w wolumenie transakcji miały nowe umowy najmu (60%), a w dalszej kolejności renegocjacje (33%) oraz ekspansje (7%). Wraz z rosnącym zainteresowaniem najemców optymalizacją kosztów w dotychczasowych lokalizacjach widzimy stały wzrost udziału renegocjacji w całkowitym popycie, który w IV kw. 2022 r. przekroczył 40% całkowitego popytu odnotowanego w tym kwartale. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 345 200 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Wśród największych transakcji zawartych w 2022 r. znalazły się między innymi: przedłużenie umowy najmu 123 tys. mkw. przez VidaXL w VidaXL BTS Września, czy wynajęcie 90 tys. mkw. przez BestSecret w dedykowanym dla tej firmy obiekcie BTS budowanym przez Panattoni.

Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach nieznacznie spadł na koniec grudnia ubiegłego roku do 4,1%, co oznacza spadek o 0,2 pp. kw./kw., ale wzrost o 0,4 pp. r/r. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 1,17 mln mkw. w porównaniu z 1,56 mln mkw. w obiektach będących w budowie.

W zależności od lokalizacji w 2022 r. czynsze za powierzchnie magazynowe w Polsce odnotowały ok. 15-20% – a nawet do 30% – wzrost. Powoli się one stabilizują. Niemniej Polska nadal pozostaje bardzo konkurencyjną lokalizacją dla inwestycji magazynowo-przemysłowych w Europie. Na chwilę obecną nowo budowane magazyny kwotowane są na poziomie bazowym powyżej EUR 4/mkw./miesiąc.

– W 2023 r. utrzymujące się na relatywnie wysokim poziomie koszty budowy oraz trudności z pozyskaniem finansowania na nowe inwestycje będą przekładały się na dalszy spadek aktywności deweloperów w Polsce. Spodziewamy się utrzymania takiego trendu przynajmniej do II poł. tego roku – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska. – Deweloperzy chętniej będą decydowali się na budowę obiektów w formule BTS czy BTO. Inwestycje spekulacyjne będą realizowali głównie deweloperzy korzystający z własnego źródła finansowania. Dodatkowo poszukując optymalizacji, rynek magazynowy będzie się coraz bardziej skłaniał ku rozwiązaniom z zakresu zrównoważonego rozwoju oraz ESG – dodaje ekspertka.