Przyjrzeliśmy się kilku najprężniej rozwijającym się rynkom deweloperskim w Polsce pod kątem tego jak duża skala rozpiętości występuje pomiędzy średnimi poziomami cen w poszczególnych dzielnicach. W tym celu zestawiliśmy średni poziom cen w najtańszej i w najdroższej dzielnicy w danym mieście. Trzeba przyznać, iż różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami są bardzo dobrze widoczne.
Spośród analizowanych miast uwagę zwraca Poznań. W porównaniu do pozostałych ujętych w zestawieniu różnica, sięgająca pomiędzy najdroższą i najtańszą dzielnicą zaledwie 11%, wydaje się zupełnie znikoma. Duży wpływ na tą sytuację ma bez wątpienia przebieg granic poszczególnych dzielnic. Każda z nich bowiem w pewnej swojej części może zostać zakwalifikowana do szeroko rozumianej strefy centralnej, a w pozostałej do strefy peryferyjnej. Tak więc o poziomie cen w poszczególnych dzielnicach w dużym stopniu decydować będzie rozkład udziałów mieszkań oferowanych w obu strefach.
Kraków pomimo wysokich cen mieszkań charakteryzuje się większym wyrównaniem poziomu średnich cen w poszczególnych dzielnicach niż rynek wrocławski i gdański. Średnia cena w najdroższej dzielnicy Krakowa jest mniej więcej o połowę wyższa niż w najtańszej. Relatywnie niedużą rozpiętość badanych wartości zawdzięcza przede wszystkim wysokiemu poziomowi cen mieszkań w najtańszej dzielnicy, zdecydowanie wyższemu niż w analogicznych dzielnicach Wrocławia, czy Gdańska.
Tak jak można było się spodziewać największe różnice poziomów średnich cen mieszkań z rynku pierwotnego charakteryzują Warszawę. Ze względu na skalę rynku, wysoki poziom cen, stopień zróżnicowania oferty oraz przestrzenny układ dzielnic (zarówno centralne jak i typowo peryferyjne) zdecydowanie najłatwiej tu o kontrasty. Rozważając zakup lokalu mieszkalnego w najbardziej prestiżowej warszawskiej dzielnicy musimy być przygotowani na wydatek 2,5 razy większy niż gdyby zadowolił nas typowy standard popularny w najtańszej z nich.
|
Skala rozpiętości pomiędzy średnimi poziomami cen mieszkań deweloperskich w poszczególnych dzielnicach na koniec III kw. 2013 r. | |
|
Miasto |
Różnica między średnim poziomem cen w najdroższej i najtańszej dzielnicy (w %) |
|
Poznań |
11% |
|
Kraków |
48% |
|
Wrocław |
58% |
|
Gdańsk |
63% |
|
Warszawa |
251% |
|
Opracowanie: Dział Badań i Analiz firmy Emmerson Realty S.A . na podstawie raportów "Pierwotny rynek mieszkaniowy - III kw. 2013 r." | |
Oczywiście im mniejszy analizowany rynek i im niższe ceny na nim występują, tym większa szansa na stosunkowo niewielkie różnice średniego poziom cen mieszkań na jego poszczególnych obszarach. Ale jak pokazują powyższe dane, nawet na najdroższych i najbardziej dynamicznych rynkach pierwotnych skala rozbieżności w zakresie średniego poziomu cen w poszczególnych dzielnicach potrafi być zgoła odmienna.
Emmerson Realty S.A.