POLSKA, co dalej? – Perspektywy rozwoju rynku inwestycyjnego w największych polskich miastach regionalnych

Wnioski z pierwszej paneuropejskiej debaty na temat wpływu branży outsourcingowej na rynek inwestycyjny w Polsce.

W ostatnich latach rośnie zainteresowanie nieruchomościami biurowymi w Polsce ze strony inwestorów poszukujących projektów do swoich portfeli. Coraz ciekawszą opcją są dla nich wysokiej klasy budynki w miastach regionalnych, które oferują stabilne umowy najmu oraz atrakcyjne stopy zwrotu. Motorem rozwoju sektora biurowego w ośrodkach poza Warszawą jest sektor usług dla biznesu. Polska jest jednym z najsilniejszych ośrodków outsourcingu w Europie i może wkrótce stać się światowym numerem 1 w zaawansowanych procesach. Zapewnią one stały, wieloletni wzrost tego sektora i zarazem zainteresowania nowoczesnymi powierzchniami biurowymi w takich miastach jak Kraków, Wrocław czy Katowice.

To najważniejsze wnioski ze spotkania przedstawicieli największych europejskich funduszy inwestycyjnych, członków ABSL (Association of Business Service Leaders – najbardziej znaczącej organizacji skupiającej firmy sektora BPO/SSC/ITO/R&D w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, reprezentowanej podczas wydarzenia przez HP GBS, Capgemini Polska, Infosys BPO Poland, Accenture Services, UBS AG), a także Colliers International, JLL i Skanska na targach Expo Real w Monachium. Uczestnicy dyskusji debatowali nad wpływem rozwoju sektora usług na zainteresowanie inwestycjami biurowymi w Polsce. Była to pierwsza europejska debata w tym obszarze na tak dużą skalę, skupiająca tak wielu ekspertów oferujących różne punkty widzenia.

Z najnowszych danych JLL wynika, że wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w I półroczu 2014 r. na rynkach biurowych z wyłączeniem stolicy wyniosła ok. 220 mln euro. Jak wskazuje przykład projektów Skanska, najbardziej atrakcyjne produkty inwestycyjne w największych miastach poza Warszawą zajmują centra usług dla biznesu. Aż 70 proc. powierzchni biurowej wynajętej przez dewelopera w ciągu ostatnich 5 lat w Polsce to właśnie umowy z centrami usług. Stabilny wzrost sektora outsourcingowego w Polsce sprawia, że wynajmowane przez nie biura stają się dobrą opcją inwestycyjną.

Z opublikowanych w czerwcu b.r. danych Colliers International wynika, że w pierwszej 10. miast z największym udziałem powierzchni zajmowanej przez sektor outsourcingowy w CEE, aż dziewięć to ośrodki z Polski. Nic dziwnego, że – jak podaje ABSL – Polska w ciągu ostatnich 2 lat stała się liderem Europy i znajduje się w pierwszej 3. najlepszych lokalizacji na świecie dla usług biznesowych świadczonych na rzecz klientów z innych krajów. Sektor zatrudnia obecnie prawie 130 tys. osób, utrzymując stałe tempo wzrostu o 20-30 tys. etatów rocznie. Na koniec 2015 roku będzie to już prawdopodobnie 160 tys. osób.

– „Według tegorocznego raportu Gartnera, Polska jest liderem dla lokowania nowych centrów usług w rejonie Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki (EMEA). Z kolei Everest uznał Polskę za najbardziej dojrzałą lokalizację pod bezpośrednie inwestycje zagraniczne z obszaru nowoczesnych usług biznesowych w Europie” – podkreśla Jacek Levernes, Prezes ABSL. – „Najważniejsze, że jest to trend wieloletni. Coraz więcej centrów usług ma podpisane umowy ze swoimi klientami na kilka czy nawet 10 lat do przodu i negocjują kolejne kontrakty. Obecnie 9 na 10 inwestorów deklaruje dalszy wzrost zatrudnienia” – podkreśla.

Polska skupia 3,4% wszystkich outsourcingowych miejsc pracy na świecie. Jest pod tym względem liderem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, drugim krajem w Europie i szóstym na świecie. W najnowszym rankingu Tholons, opisującym 100 najlepszych globalnych lokalizacji dla outsourcingu, znalazły się aż trzy polskie miasta. Kraków zajął 9. miejsce klasyfikując się na najwyżej spośród wszystkich ośrodków europejskich. Warszawa zajęła 32. miejsce, a Wrocław zanotował największy skok do góry (aż o 10 pozycji) i aktualnie zajmuje 65. miejsce.

Atrakcyjne ośrodki

Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź to najszybciej rozwijające się rynki biurowe w Polsce poza Warszawą – napędzane głównie przez firmy z sektora usług dla biznesu. To zarazem miasta będące coraz częściej na celowniku inwestorów instytucjonalnych, głównie z Niemiec i Stanów Zjednoczonych.

– „Transakcje zawarte ostatnio w polskich miastach regionalnych, szczególnie dwie największe: HP we Wrocławiu (16,4 tys. m²) i Infosys w Łodzi (ponad 21 tys. m²), pokazują, że firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu dostrzegają w tych lokalizacjach dogodne miejsce do rozwoju swoich usług w perspektywie długofalowej. W praktyce przekłada się to na stabilizację rynków regionalnych, a w konsekwencji ‎podnosi ich atrakcyjność w oczach funduszy inwestycyjnych” – mówi Monika Rajska-Wolińska, Managing Partner, Colliers International.

Największym zainteresowaniem inwestorów wśród miast regionalnych cieszą się Kraków i Wrocław. Ośrodki te weszły już na stałe na listy lokalizacji atrakcyjnych dla zagranicznych i krajowych funduszy. Przykładem znaczących transakcji we Wrocławiu była sprzedaż biurowca Green Day przez Skanska niemieckiemu funduszowi Investec GLL Global Special Opportunities Real Estate Fund, zarządzanemu przez Investec Bank PLC and GLL Real Estate Partners GmbH. W momencie jej finalizacji, powierzchnia biurowa budynku w całości zajęta była przez centrum usług wspólnych Credit Suisse Center of Excellence.

– „W ostatnich miesiącach na inwestycyjną gwiazdę wyrósł Kraków, w którym wolumen transakcji na koniec 2014 r. może sięgnąć rekordowych 375 mln euro. Będzie to wartość porównywalna lub nawet wyższa niż suma wszystkich umów kupna/sprzedaży nieruchomości biurowych poza Warszawą w latach 2009-2013. Taki wynik generowany jest przez takie czynniki jak dojrzałość krakowskiego rynku biurowego, dostępność atrakcyjnych produktów, najniższy wśród wszystkich kluczowych miast w Polsce poziom pustostanów oraz przede wszystkim mocny popyt ze strony międzynarodowych firm z sektora usług dla biznesu, których udział w wynajętych zasobach w mieście wynosi ok. 55%” – informuje Tomasz Trzósło, Dyrektor Zarządzający JLL w Polsce.

Produkty z potencjałem

Kluczowymi kwestiami dla inwestorów są: umiejscowienie budynku na przyszłościowym rynku pod względem rozwoju biznesu firm-najemców, doskonała jakość wykonania potwierdzona certyfikatami oraz zgodność z najnowszymi trendami w budownictwie. Nie mniej ważny jest wybór partnera, który zapewni sukces inwestycji.