Popularne marki rozwijają swoją ofertę w coraz mniejszych miastach

Rynek centrów handlowych urósł o 94 000 mkw. w I kw. 2015 r. Dominowały rozbudowy istniejących projektów zmieniające układ sił na lokalnych rynkach. Zwiększa się dostępność popularnych marek w coraz mniejszych miastach.

Eksperci z międzynarodowej firmy doradczej JLL podsumowali sytuację na polskim rynku nieruchomości handlowych na koniec I kw. 2015 r.

Pod koniec I kw. 2015 r. podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 12,47 mln mkw. w ramach centrów handlowych (8,89 mln mkw.), parków i wielkopowierzchniowych magazynów handlowych (3,39 mln mkw.) oraz centrów wyprzedażowych – 0,19 mln mkw. W I kw. ukończono budowę kilku projektów, a podaż centrów handlowych wzrosła o 94 000 mkw. Tylko Tarasy Zamkowe w Lublinie (38 000 mkw.) to zbudowany całkowicie od nowa obiekt, pozostałe to rozbudowy istniejących centrów handlowych, takich jak CH Ogrody w Elblągu (rozbudowa o 22 000 mkw.), Magnolia Park we Wrocławiu (17 000 mkw.), Atrium Copernicus w Toruniu (15 000 mkw.) oraz Rondo w Bydgoszczy (2 000 mkw.). Oddanie do użytku tych projektów miało wpływ na lokalne rynki: Tarasy Zamkowe otwarte w centrum miasta zmieniły geografię handlu w Lublinie, Magnolia Park po rozbudowie dołączyła do grupy obiektów powyżej 100 000 mkw., CH Ogrody zyskało zasięg ponadlokalny, a Atrium Copernicus stało się największym centrum w Toruniu. Równolegle rozwijał się format parków handlowych. W I kw. otwarto dwa takie obiekty, oba o powierzchni 6 000 mkw.: Galeria Głowno i Era Park Wieluń.

Powierzchnie niewynajęte

Poziom pustostanów w największych miastach oscyluje między niskim a umiarkowanym. Najwyższy udział powierzchni niewynajętej charakteryzuje aglomeracje o największym współczynniku nasycenia powierzchnią handlową, czyli Poznań i Wrocław (odpowiednio 4% i 3,2%). Na przeciwnym biegunie jest Warszawa (1,4%).

Z nasyceniem powierzchnią w centrach handlowych na poziomie 230 mkw. / 1 000 mieszkańców, Polska pozostaje powyżej średniej europejskiej (198 mkw.), a poniżej średniej dla Europy Zachodniej (260 mkw.)

Popyt

Popyt na powierzchnie handlowe ze strony rodzimych marek pozostaje umiarkowanie wysoki, zwłaszcza ze strony dużych graczy takich jak grupa LPP czy CCC, które kontynuują swoją ekspansję w całym kraju. Najpopularniejsze marki zagraniczne są wciąż selektywne w wyborze nowych lokalizacji, jednak jednocześnie rozwijają sieć sprzedaży w coraz mniejszych miastach. Taki model rozwoju stanowi alternatywę dla strategii polegającej na dogęszczaniu sieci w już spenetrowanych miastach. Dzięki temu zwiększa się dostępność popularnych marek, takich jak np. H&M.

Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL, komentuje: ”Największy popyt wciąż charakteryzuje najlepsze projekty w danym mieście, podczas gdy pozostałe, gorzej postrzegane przez uczestników rynku, muszą dołożyć większych starań, aby przyciągnąć atrakcyjnych najemców. W oczach krajowych i międzynarodowych sieci zyskują parki handlowe, chociaż w ich puli najemców wciąż nie znajdują się marki odzieżowe, poza sklepami reprezentującymi niższą półkę cenową jak KiK czy Pepco. To jednak może ulec zmianie w najbliższej przyszłości. Ten format jest bowiem w coraz większym stopniu postrzegany jako odpowiedni dla miast małych, gdzie budowa galerii handlowej mogłaby okazać się nieopłacalna”.

Wzrost konkurencji na rynku nieruchomości handlowych wpływa również na strategie właścicieli i zarządców.

Justyna Williams, Dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami Handlowymi w Polsce, JLL, komentuje: „Zarządzający niektórymi obiektami handlowymi szukają nowych pomysłów, dzięki którym mogliby zabezpieczyć swoje obiekty przed rosnącą konkurencją. Wśród nich znajdują się także koncepty niehandlowe, takie jak przestrzeń do tzw. co-workingu, biblioteki publiczne, domy kultury, galerie sztuki, teatry, punkty odbioru zamówień internetowych czy strefy relaksu. Co ważne, niektóre z powyższych funkcji, oprócz zagospodarowania niewynajętych powierzchni, zwiększają ofertę centrum, a więc i jego atrakcyjność w oczach klientów, co w rezultacie może przyczynić się do wzrostu odwiedzalności”.

Rośnie również popularność sklepów “pop-up”, czyli pojawiających się tymczasowo w rozmaitych lokalizacjach.

Czynsze – wzrost w najlepszych stołecznych obiektach

Na większości rynków lokalnych poziom czynszów pozostaje stabilny. Nie dotyczy to Warszawy, gdzie odnotowano wzrost stawek w najlepiej funkcjonujących obiektach. W ciągu ostatnich miesięcy zarejestrowano wzrost czynszów „prime” do 110 euro za mkw. miesięcznie. Wynika to z niesłabnącego popytu na te lokalizacje, czego efektem jest konieczność (niekiedy długiego) oczekiwania na możliwość otwarcia w nich sklepu. W pozostałych miastach czynsze w najlepiej funkcjonujących galeriach pozostały stabilne.

Rynek inwestycyjny w segmencie nieruchomości handlowych

Agnieszka Kołat, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL, informuje: „Wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie handlowym wyniosła ok. 130 mln euro w I kw. 2015 r. Biorąc pod uwagę liczbę projektów handlowych oferowanych obecnie na sprzedaż, szacujemy, że całkowity wolumen w br. będzie podobny do wyniku z 2013 r., kiedy zarejestrowano transakcje o wartości ok. 1,39 mld euro. Obecnie stopy kapitalizacji w przypadku wiodących centrów handlowych wynoszą ok. 5,5%, lecz spodziewamy się ich dalszej kompresji”.

Największymi transakcjami w I kw. były: zakup Sarniego Stoku w Bielsku-Białej przez Union Investment (wartość poufna) oraz zakup przez Rockcastle centrum Solaris w Opolu za ok. 52 mln euro.