Znaczny wzrost inwestycji w powierzchnie handlowe na rynkach europejskich spoza głównego nurtu

– Dobre wyniki pod względem wielkości transakcji na niektórych rynkach spoza głównego nurtu, takich jak Irlandia czy Polska, można przypisać temu, iż rynki te znajdują się na wcześniejszym etapie cyklu koniunkturalnego – twierdzi Eri Mitsostergiou, dyrektor ds. Badań Rynków Europejskich Savills. – Rok 2015 był rokiem rekordowym pod względem całkowitego wolumenu inwestycji w całej Europie dzięki dużej ilości największych transakcji i dużych portfeli. Nie mniej jednak, ożywienie to zostało zahamowane z uwagi na brak zasobów na rynkach głównych. To, co kieruje inwestorów na rynki drugorzędne, to powszechna dostępność powierzchni handlowych, w tym dużych portfeli.

Savills odnotował także, iż polaryzacja pomiędzy lokalizacjami segmentu prime i drugorzędnymi lokalizacjami staje się coraz bardziej znamienną cechą europejskiego rynku powierzchni handlowych. Przykładowo, popyt na najlepsze powierzchnie znalazł odzwierciedlenie w wyższych czynszach (rdr) głównie za sprawą lokalizacji na głównych ulicach handlowych (high street, dalej „HS”) i w centrach handlowych (CH), zwłaszcza w miastach, w których międzynarodowe sieci detaliczne zwiększają swoją obecność, takich jak Bruksela (8% HS), Kopenhaga (11% CH, 5% HS), Amsterdam (2% HS), Sztokholm (2% HS) i alternatywnych lokalizacji, gdzie czynsze najmu powierzchni handlowych jeszcze nie zdążyły powrócić do dawnego poziomu, takich jak Ateny (12% HS) czy Dublin (3% HS). 

Analitycy Savills odnotowali także wzrost inwestycji w najlepsze lokale na głównych ulicach handlowych, co ma odzwierciedlenie w nieustającej tendencji do spadku stóp zwrotu w segmencie. Średnie stopy zwrotu dla najlepszych lokali przy głównych ulicach handlowych na rynkach objętych raportem Savills osiągnął rekordowo niski poziom 4% w trzecim kwartale 2016 roku, 16 pkt bazowych mniej niż w trzecim kwartale roku 2015. Najniższe stopy zwrotu odnotowano w Londynie (2,9%) i Paryżu (2,75%). Największy roczny spadek stóp odnotowano w Mediolanie (-75 pkt bazowych) i Kolonii (-50 pkt bazowych), podczas gdy prawie na wszystkich rynkach stopy zwrotu są na rekordowo niskim poziomie. 

Oli Fraser Looen, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Savills, odpowiedzialny za sektor nieruchomości handlowych w Europie, komentuje – Zainteresowanie inwestorów najlepszymi lokalami na głównych ulicach handlowych w Europie jest bardzo duże, co obniża stopy zwrotu do rekordowo niskich poziomów. Tylko w ostatnim roku w Europie, Savills doradzał przy transakcjach na rynku lokali przy głównych ulicach handlowych w Mediolanie, Kopenhadze i Londynie, które zostały sfinalizowane przy rekordowo niskich stopach kapitalizacji. Podobnie rekordowo niskie poziomy ustanowiono też w Paryżu i w Niemczech. Przyczyną niskich stóp zwrotu był wzrost zainteresowania sieci detalicznych zakupem aktywów w głównych lokalizacjach w ramach długoterminowych strategii, a także zamożnych przedsiębiorców indywidualnych, którzy znacznie obniżają swoje wymagania co do zwrotu z inwestycji w aktywa w sektorze powierzchni na głównych ulicach handlowych, z uwagi na potrzebę zagospodarowania kapitału, przynoszącego obecnie znikomy procent na lokatach bankowych.

– W roku 2017 najprawdopodobniej będziemy obserwować dalszą zmianę stóp kapitalizacji dla najbardziej pożądanych europejskich ulic handlowych. Z uwagi na wysokie ceny, niektórzy inwestorzy zostali wyeliminowani z głównych ulic handlowych. W związku z tym możemy oczekiwać rosnącego popytu na lokale handlowe przy głównych ulicach w lokalizacjach spoza głównego nurtu, takich jak Amsterdam, Madryt czy Dublin. Z kolei ci sami inwestorzy mogą potencjalnie wpłynąć na zwyżki cen na tych rynkach w końcówce roku.

Trendy na rynku powierzchni handlowych w PolsceSprzedaż detaliczna w Polsce wzrosła z 69,7 mln euro w 2005 roku do 107,6 mln euro w roku 2015, co stanowi wzrost na poziomie 54,4% przy rocznym wzroście 4,4%. Prognozy Oxford Economics na okres pomiędzy 2016 a 2025 rokiem są nadal pozytywne, lecz o mniejszym wzroście – 40,4%. Nie mniej jednak, jest to jeden z najwyższych wzrostów w porównaniu do wszystkich najważniejszych gospodarek europejskich. Długoterminowa średnia dla europejskiej piętnastki to 16,5%, a dla dwudziestu ośmiu krajów – 18,8%.  

Inwestycje i nowe powierzchnieWolumen powierzchni handlowych w Polsce przekracza już 10,77 mln m kw., podczas gdy aktualnie w  budowie jest około 812 400 m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej, która ma zostać oddana do 2020 roku. Budowa nowych powierzchni koncentruje się w głównych aglomeracjach, z czego ok. 46% wybudowanej powierzchni znajduje się w miastach powyżej 300 tys. mieszkańców, w tym największe nowe inwestycje jak: Posnania (Apsys) planowana na czwarty kwartał 2016 roku (otwarcie: 20 października 2016 r., pow. 98 tys. m kw.); Galeria Północna (GTC) w Warszawie (64,5 tys. m kw.), która ma zostać otwarta w 2017 roku; Wroclavia (Unibail-Rodamco) we Wrocławiu (64 tys. m kw.) planowana na 2017 rok oraz Forum Gdansk (Multi Development) (62 tys. m kw.) do oddania w 2017 roku. 

Wysoki popyt na powierzchnie handlowe znajduje potwierdzenie nie tylko w niskim współczynniku powierzchni niewynajętych, lecz również w ilości nowych marek i nowych konceptów, które weszły na rynek w 2016 roku. Nowe marki preferują zwykle najlepsze i najbardziej popularne lokalizacje na otwarcie swojego pierwszego sklepu. Dla przykładu Steve Maden czy Skechers otworzyły swoje sklepy w Galerii Mokotów (Warszawa), Scoppio w Magnolia Park (Wrocław), Up8 w Rivierze (Trójmiasto, Gdynia), a U.S. Polo Assn. w Manufakturze (Łódź). 

Czynsze i zyskiCzynsze za lokale o powierzchni ok. 100 m kw. w segmencie najlepszych powierzchni handlowych są najwyższe w Warszawie. W najlepszych centrach handlowych, najemcy mogą oczekiwać czynszów transakcyjnych na poziomie 80-120 euro za m kw./mies., podczas gdy w innych miastach czynsze stanowią połowę tego, co trzeba zapłacić w najlepszych centrach handlowych w Warszawie. 

Transakcje na rynku powierzchni handlowych w pierwszym do trzeciego kwartału 2016 roku stanowiły 53% całkowitego wolumenu inwestycji. Działalność inwestycyjna była zdominowana przez pięć transakcji, stanowiących ponad 90% całkowitego wolumenu w sektorze powierzchni handlowych. Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w Warszawie odnotowano na poziomie ok. 5,25%, podobnie jak dla dominujących centrów handlowych w głównych miastach regionalnych, i ok. 6,0% dla wiodących centrów handlowych w mniejszych miastach.