Tomasz Lipiński: Potencjał rozwojowy małych miast na rynku nieruchomości handlowych

W ostatnich latach deweloperzy szukający niszy na rynku centrów handlowych koncentrowali się na miastach poniżej 50 tys. mieszkańców. W tego typu ośrodkach miejskich powstały galerie handlowe lub mniejsze obiekty, takie jak parki handlowe lub obiekty typu convenience. Przykładem mogą być takie obiekty, jak Galeria Neptun w Starogardzie Gdańskim, park handlowy Multishop w Sochaczewie, Dekada Brodnica, Stop.Shop.Żary, MYBOX Oława, czy Centrum Zakupów Czerwionka Leszczyny.

Obecnie w mniejszych miejscowościach powstają kolejne inwestycje, m.in. park handlowy Multishop w Jarocinie i park handlowy Cydr w Radzionkowie. Wśród deweloperów realizujących z powodzeniem inwestycje w małych miastach można wymienić takie firmy, jak: Immofinanz (parki handlowe Stop.Shop.), Eyemaxx Development (parki handlowe MyBox), Napollo (Centrum Zakupów), Retail Concept (parki handlowe Karuzela), Dekada Realty (obiekty Dekada). Na omawianych rynkach aktywni są także lokalni przedsiębiorcy. Ich atutem jest doskonała znajomość specyfiki danego miasta, potencjału zakupowego oraz potrzeb klientów. We współpracy z firmą doradczą zajmującą się komercjalizacją są w stanie stworzyć obiekt handlowy, który spełni oczekiwania najemców oraz społeczności lokalnej.

Dlaczego warto inwestować w małych miastach?Co decyduje o sukcesie danego projektu handlowego? Jak to wszystko wygląda z perspektywy dewelopera, najemcy oraz klienta? Żeby odpowiedzieć na powyższe pytania, przeanalizujemy walory małych projektów typu park handlowy, których coraz więcej pojawia się na mapie handlowej małych miast w Polsce. Według danych firmy Cushman & Wakefield w 2015 r. w Polsce działało 50 parków handlowych o łącznej powierzchni 950 000 mkw.

Z perspektywy inwestora i dewelopera najważniejszym czynnikiem decydującym o atrakcyjności projektu deweloperskiego jest lokalizacja. Kwestię lokalizacji należy rozpatrywać w skali makro i mikro. Z jednej strony (w skali makro) widzimy potencjał małych miast, w których brakuje nowoczesnej powierzchni handlowej, siła nabywcza konsumentów jest odpowiednio wysoka i poziom bezrobocia nie odstrasza potencjalnych inwestorów. Bierzemy pod uwagę nie tylko samą wielkość miasta, lecz także strefę oddziaływania danego obiektu handlowego. Ma to istotny wpływ na potencjał zakupowy danej lokalizacji. Szacując potencjał małych miast, należy zwracać uwagę na bieżącą i planowaną podaż obiektów handlowych w okolicy. W sytuacji, gdy w danej miejscowości działa już galeria handlowa, decyzja o budowie parku handlowego musi zostać poprzedzona szczegółowymi badaniami rynku. Nowy park handlowy może stanowić uzupełnienie oferty galerii handlowej lub też być alternatywą zakupową dla mieszkańców dużego osiedla. W ocenie opłacalności budowy parku handlowego pomogą specjaliści z firmy doradczej zajmujący się analizami rynku, jak również specjaliści ds. komercjalizacji.

Z drugiej strony (w skali mikro) podstawą wyboru lokalizacji są m.in.: sąsiedztwo mocnego operatora spożywczego, dobre skomunikowanie działki, duży, wygodny parking oraz bliskość zabudowy mieszkaniowej. W małych miastach wśród popularnych operatorów spożywczych zlokalizowanych przy tego typu projektach są m.in.: Kaufland, Lidl, Tesco i Biedronka. Powstające tam obiekty handlowe to zazwyczaj sklepy typu convenience lub parki handlowe o powierzchni najmu 3000–5000 mkw. Ich zaletą jest niższy koszt budowy oraz krótszy niż w przypadku galerii handlowych termin realizacji.

Czynniki sukcesu komercyjnegoZ punktu widzenia klienta powstające w małych miastach obiekty handlowe typu park handlowy mają przede wszystkim zaspokajać podstawowe potrzeby zakupowe. Żeby spełnić oczekiwania klientów i odnieść sukces komercyjny, właściciele bazują na sprawdzonych markach. Zestaw najemców obejmuje najczęściej: drogerie (m.in. Rossmann, Hebe), apteki (np. Cosmedica, Arnika), sklepy obuwnicze (m.in. CCC, Deichmann), elektromarkety (m.in. RTV Euro AGD, Media Expert, Neonet), sklepy dyskontowe (m.in. Pepco, Takko, KiK), sklepy sportowe (np. Martes Sport) oraz sklepy meblowe i z wyposażeniem wnętrz (np. Abra, JYSK). Klienci mogą dzięki temu zaoszczędzić dużo czasu, ponieważ nie muszą jeździć po podstawowe artykuły do większych ośrodków miejskich. W jednym miejscu mogą zrobić wygodne, szybkie zakupy.

Warto zwrócić uwagę na korzyści, jakie czerpią najemcy parków handlowych. Klienci takich obiektów rzadziej robią zakupy pod wpływem impulsu niż klienci galerii handlowych, w których działa kilkadziesiąt sklepów. Zazwyczaj przyjeżdżają regularnie na konkretne, szybkie zakupy. Ułatwia im to model funkcjonowania małego parku handlowego, w którym jest ok. 5-10 najemców. Dodatkową korzyścią dla najemców w tego typu obiektach są relatywnie niskie czynsze i koszty wspólne.

Potencjał małych miast dostrzegają również fundusze nieruchomości, które coraz chętniej lokują kapitał w parkach handlowych, obiektach typu convenience i galeriach handlowych. Inwestorzy wiedzą, że wraz z nasyceniem powierzchnią handlową rynków dużych miast, sieciowi najemcy będą prowadzili ekspansję również w mniejszych miastach. Wzrost siły nabywczej w tych ośrodkach oraz poprawa wskaźników ekonomicznych przyczynią się do powstania nowych obiektów handlowych i wzrostu ich wartości. Skorzystają na tym deweloperzy, najemcy oraz klienci.