Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę głębokiej transformacji po wygaśnięciu programów dopłat,

Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę głębokiej transformacji po wygaśnięciu programów dopłat, koncentrując się na suburbanizacji, rynkach regionalnych i rosnącym zapotrzebowaniu na mieszkania dla seniorów.

• Do 2050 roku liczba osób w wieku 75+ wzrośnie do blisko 4,8 miliona, co przy obecnym deficycie zaledwie 600 komercyjnych lokali senioralnych w skali kraju wskazuje na potrzebę budowy około 95 000 nowych jednostek

• Transformacja rynku mieszkaniowego obejmuje intensywny rozwój gmin satelickich wokół największych aglomeracji

• Przykładem są obszary wokół Warszawy, Trójmiasta, Wrocławia oraz aglomeracji katowickiej, gdzie oferta mieszkań jest porównywalna z rynkiem centralnym Katowic

W ciągu ostatnich dziesięciu lat skala produkcji mieszkaniowej w mniejszych rynkach regionalnych, takich jak Szczecin, Bydgoszcz, Rzeszów czy Lublin, wzrosła z około 15 000 do ponad 25 000 oddawanych rocznie lokali.

Ceny mieszkań w lokalizacjach podmiejskich są niższe niż w centrach miast, umożliwiając zakup większych metraży. Przykładowo, w cenie niewielkiego lokalu w centrum Warszawy, w gminie ościennej można nabyć mieszkanie o znacznie większej powierzchni. We wrześniu 2025 roku wchodzi w życie ustawa o jawności cen, która wraz z rosnącym znaczeniem technologii AI w analizie ścieżek zakupowych klientów, zmieni standardy obsługi i sprzedaży.

– Możliwość pracy z domu przez kilka dni w tygodniu spowodowała, że część osób planujących zakup mieszkania zaczęła bardziej przychylnie traktować lokalizacje z dala od centrum. Poprawa infrastruktury komunikacyjnej była również jednym z kluczowych czynników wpływających na decyzje zakupowe - beneficjentami tych zmian w dużym stopniu stały się właśnie miejscowości satelitarne. Obecnie największe aglomeracje, jeśli chodzi o liczbę dostępnych mieszkań to gminy wokół Warszawy, Trójmiasta czy Wrocławia. Na uwagę zasługuje także aglomeracja katowicka, która posiada ofertę niemal tak dużą jak w samych Katowicach – podkreśla Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w firmie doradczej JLL Living.

Koniec rządowych programów wspierających popyt, w tym „Bezpiecznego Kredytu 2%”, oznacza powrót do naturalnych mechanizmów rynkowych. Akcja kredytowa i sprzedaż mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie, z systematycznym wzrostem od prawie dwóch lat, wspieranym przez obniżki stóp procentowych w okresie maj 2025 – marzec 2026. Branża deweloperska postuluje długoterminowe wsparcie podaży poprzez stabilne warunki uzyskiwania pozwoleń na budowę. Modele takie jak PPP (partnerstwo publiczno-prywatne), Lex Deweloper czy ZPI/Lex Deweloper są rozważane w celu zwiększenia efektywności współpracy z samorządami.

– Zakończenie cyklu rządowych programów wspierających popyt na mieszkania - w szczególności brak kontynuacji dopłat do kredytów hipotecznych typu „Bezpieczny Kredyt 2%" - zakończyło erę sztucznie stymulowanego popytu. Podczas konferencji wyraźnie wybrzmiał konsensus: ani deweloperzy, ani banki nie oczekują powrotu programów dopłat. Główne obawy dotyczą ryzyka zaburzenia mechanizmów rynkowych, wykluczenia z rynku osób nie będących beneficjentami programu, potencjalnego „zamrażania" kredytobiorców w zbyt małych mieszkaniach oraz zagrożeń dla bezpieczeństwa finansowego samych beneficjentów w kontekście potencjalnego wzrostu stóp procentowych i nadchodzących wyborów – mówi Jan Dziekoński, główny ekonomista, RynekPierwotny.pl.

Najbliższe lata wyznaczą kierunek rozwoju segmentu nieruchomości senioralnych. Polska, jako kraj z najszybciej starzejącym się społeczeństwem w Unii Europejskiej, do 2050 roku odnotuje wzrost liczby osób w wieku 65+ o około 2,1 miliona. Obecny zasób miejsc w placówkach opieki długoterminowej wynosi 49,5 miejsca na 1000 osób w wieku 75+. Utrzymanie tego wskaźnika wymaga dodania około 86 000 miejsc. W segmencie komercyjnego senior housing, aby osiągnąć poziom zbliżony do Francji, potrzebne jest około 60 000 lokali obecnie i około 95 000 do 2050 roku. To wskazuje na istotną lukę podażową i duży potencjał inwestycyjny w tym obszarze.

Jak podkreśla Urszula Kowalska, Director, Living Investments, JLL: – Dane pokazują wyczerpywanie się potencjału opieki nieformalnej - z powodu demografii, aktywności zawodowej opiekunów i rozproszenia rodzin. Najbliższe lata to budowa brakującego ogniwa między samodzielnością a pełną opieką medyczną. Najszybciej przyspieszy segment mieszkań wspomaganych i nowoczesne domy opieki, a w ślad za tym coraz bardziej widoczny stanie się segment independent living w lokalizacjach miejskich.

fot. Jakub Zazula