Popyt na biura w Krakowie rośnie. Spadek pustostanów i ograniczona podaż

W pierwszej połowie 2025 roku krakowski rynek biurowy wyróżnił się na tle regionów największym wzrostem aktywności najemców. Miasto odnotowało popyt na poziomie 172 000 m kw. – to aż 85% więcej niż rok wcześniej. Z kolei wskaźnik pustostanów spadł do 17,3%, czyli o 2,9 p.p w porównaniu do końca 1 poł. 2024 roku. Na koniec czerwca całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie wynosiły 1,83 mln kw., przy czym w pierwszym półroczu nie oddano do użytku żadnego nowego biurowca, co wpisuje się w ogólnopolski trend ograniczonej podaży na rynkach regionalnych.

Podaż

Blisko jedna czwarta całkowitej podaży znajduje się w strefie Centrum (434 700 m kw.), natomiast największa aktywność deweloperów skupia się obecnie w strefie Południowy Zachód oraz Centrum, gdzie powstaje odpowiednio 31 700 m kw. i 24 000 m kw. nowoczesnych powierzchni.

Eksperci Savills wskazują, że do końca 2027 roku rynek biurowy w mieście może urosnąć nawet o ok. 100 000 m kw. nowych biur, ale obecnie w trakcie budowy jest 65 200 m kw., a rozpoczęcie budowy kolejnych projektów deweloperzy uzależniają od sytuacji rynkowej.

Popyt

Największy wpływ na strukturę popytu w I półroczu miały duże renegocjacje umów najmu – odpowiadały one aż za 71% całości transakcji, podczas gdy nowe umowy stanowiły 21%, ekspansje 7%, a pre-lety pozostają marginalne z 1% udziałem. Średni wolumen renegocjowanych powierzchni osiągnął prawie 3000 m kw., co odzwierciedla niski poziom nowej podaży oraz ostrożność najemców połączoną z kalkulacją kosztów na urządzanie nowego biura.

Pustostany

Na koniec czerwca w Krakowie dostępnych było 317 500 m kw. wolnej powierzchni, co daje współczynnik pustostanów na poziomie 17,3%. Najniższy poziom pustostanów utrzymuje się w centralnej części miasta (jedynie 7%), natomiast w pozostałych strefach wskaźnik ten dochodzi nawet do 25%. Warto dodać, że niemal jedna czwarta wolnej powierzchni, pochodzi z budynków oddanych na rynek po 2020 roku.

Czynsze

Stawki czynszów za najlepsze biura w Krakowie znajdują się w przedziale 14-17 EUR/m kw./miesiąc, a w najbardziej prestiżowych projektach sięgają nawet 19,50 EUR/m kw./miesiąc. Wzrost czynszów w najatrakcyjniejszych projektach jest równoważony najemcom w postaci bogatszych pakietów zachęt, takich jak zwolnienia z czynszu, czy większe budżety na aranżacje.

– Z perspektywy najemców, krakowski rynek oferuje dziś bardzo ograniczony wybór w najwyższej klasie biurowców, zwłaszcza w ścisłym centrum. W wyniku niskiej nowej podaży oraz coraz większej świadomości najemców co do kosztów urządzania nowego biura, obserwujemy wysoki udział renegocjacji. Stopniowy spadek pustostanów wywołuje presję na wzrost czynszów, który częściowo kompensowany jest dla najemców przez bogatsze pakiety zachęt. Najemcy w Krakowie, zwłaszcza z sektorów usług biznesowych czy nowych technologii, coraz większą wagę przywiązują do jakości powierzchni, elastyczności umów oraz możliwości długoterminowej ekspansji w jednym obiekcie. To czynniki, które będą kształtowały konkurencję między właścicielami w kolejnych latach – podkreśla Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Savills.

Ograniczona nowa podaż przy stabilnym popycie w nadchodzących kwartałach, najprawdopodobniej będzie prowadzić do dalszego spadku pustostanów i stopniowego wzrostu czynszów, zwłaszcza w projektach zlokalizowanych w centrum i najlepiej skomunikowanych z resztą miasta.

– Kraków utrzymuje status lidera rynku biurowego wśród polskich miast regionalnych. Tak silny wzrost popytu, przy zerowej nowej podaży w I półroczu i ograniczonej aktywności deweloperskiej w całym 2025 roku sprzyja właścicielom i już teraz przekłada się na spadek pustostanów oraz rosnące czynsze. Kluczowe transakcje to duże renegocjacje, które wskazują na szczególną zdolność miasta do utrzymywania obecnych najemców i są prognostykiem długoterminowej stabilizacji rynku. Skutkiem tej sytuacji będzie najprawdopodobniej wzrost aktywności deweloperów w kolejnych latach – podsumowuje Wojciech Mazur, Associate Kraków Region, Savills.

APA Wojciechowski, / The Park Kraków