Poznański rynek magazynowy: Trwały wzrost i dobre perspektywy rozwoju

Driverem rynku magazynowego w Wielkopolsce są firmy logistyczne. Nawet po wybuchu wojny w Ukrainie, położony 260 km od Berlina, Poznań – nadal pozostaje wygodnym węzłem przeładunkowym towarów z Zachodu na Wschód – mówią Natalia Mika oraz Patryk Podgórski, doradcy w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Poznań jest jednym z dynamiczniej rozwijających się rynków magazynowych w kraju. Na koniec trzeciego kwartału tego roku zasoby magazynowe w Wielkopolsce przekroczyły 3,3 mln mkw. Najwięcej, bo ponad 20 proc. powierzchni (ponad 673 300 mkw.) znajduje się w Poznaniu, kolejne 16 proc. w Gądkach (537 000 mkw.) i ponad 12 proc. w Komornikach (ponad 407 300 mkw.).

Po drodze na zachód

Do głównych zalet regionu należą bliskość Berlina oraz dobrze rozwinięta sieć dróg krajowych i bliskość autostrady A2. Dodatkowym atutem jest międzynarodowe lotnisko, usytuowane blisko centrum miasta, oferujące połączenia z ważnymi hubami, takimi jak Monachium, Amsterdam czy Warszawa. Sieć połączeń lotniczych dynamicznie się rozwija, umożliwiając podróż do wielu europejskich miast – od października można polecieć stąd na przykład do Dubaju.

– Poznań jest miastem kompaktowym, charakteryzującym się rozwiniętym systemem nowoczesnych środków transportu publicznego, co zapewnia wygodę mieszkańcom i pracownikom. Jest uważany za jeden z najważniejszych w Polsce ośrodków biznesowych. W naszym mieście gospodarka jest zróżnicowana, mają tutaj swoje siedziby zarówno firmy zagraniczne, takie jak Volkswagen, Bridgestone, GSK, jak i lokalne m.in. Żabka, Allegro, Raben – mówi Katja Lőžina, dyrektorka Biura Obsługi Inwestorów w Urzędzie Miasta Poznania. – Poznań jest uznany również za targową stolicę Polski, a Międzynarodowe Targi Poznańskie są niewątpliwie liderem wśród ośrodków targowych, nie tylko w Polsce, ale również w Europie Środkowej i Wschodniej. To również ważny ośrodek akademicki, co piąta osoba jest studentem – dodaje Katja Lőžina.

Logistycy wynajmują, chociaż zastanawiają się dłużej

Jako jeden z pięciu głównych rynków magazynowych, Poznań odzwierciedla trendy panujące w całym kraju. Firmy wykazują większą ostrożność podejmując decyzje o wynajmie, co już widać w statystykach za trzy kwartały 2023 roku. Do końca września najemcy podpisali w Wielkopolsce kontrakty najmu na 330 500 mkw. magazynów, czyli o ponad 55% mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku (732 900 mkw.).

– Driverem rynku magazynowego w regionie są firmy logistyczne. I chociaż po wybuchu wojny w Ukrainie, ten rynek zbytu trochę się skurczył, to Poznań nadal jest wygodnym węzłem przeładunkowym towarów z Zachodu na Wschód. Jednak również logistycy w ostatnim roku podchodzili ostrożniej do nowych najmów. Nastroje w branży schłodziło ogóle spowolnienie gospodarcze, a co za tym idzie mniejsza przewidywalność zainteresowania ze strony klientów docelowych. W konsekwencji także w tej branży odnotowaliśmy mniej transakcji – mówi Natalia Mika, doradczyni w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Trzeba jednak pamiętać, że aktualne spadki liczone są w porównaniu z poprzednimi latami, gdy na rynku padały rekordy. W latach 2021 i 2022 w Wielkopolsce firmy zawarły sporo spektakularnych transakcji, na duże magazyny, po 50-100 tys. mkw. – Obecnie firmy wynajmują zdecydowanie mniejsze powierzchnie. Dokładnie analizują swoje potrzeby i nie decydują się na dobieranie metrów na tzw. zapas. W przyszłości będziemy też świadkami coraz częstszych konsolidacji – czyli przenoszenia działalności najemcy z kilku hal do jednej. Takie działanie ma na celu obniżenie śladu węglowego i bycia zarówno bardziej ekologicznym, jak i bliżej rynku zbytu – wyjaśnia Patryk Podgórski, doradca w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

W ostatnich 12 miesiącach najwięcej metrów magazynowych wynajęły: Raben w City Logistics Poznań III (44 tys. mkw. w III kw. 2023 r.), poufny najemca z sektora logistycznego w Panattoni Park Poznań XI (21 tys. mkw., w IV kw. 2022 r.) oraz 7R Solution w 7R Park Poznań West (19 tys. mkw. w II kw. 2023 r.). Niemniej to w trzecim kwartale 2022 roku została podpisana rekordowa transakcja ubiegłego roku, a mianowicie firma z sektora e-commerce wynajęła 82 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań A2.

Metry spekulacyjne dobrze wróżą

Dogodne położenie Poznania przyczynia się do rosnącego zainteresowania tym rynkiem wśród firm logistycznych. – Ze statystyk Newmark Polska wynika, że na koniec września 47 proc. ogółu powierzchni w budowie nie było objętych kontraktami najmu. Co oznacza, że deweloperzy decydowali się na rozpoczynanie niektórych inwestycji zupełnie spekulacyjnie. A to jest optymistyczny prognostyk. Widzimy również, że w kluczowych lokalizacjach w Wielkopolsce logistycy decydują się na budowanie obiektów na własność, których uzupełnieniem są wynajmowane powierzchnie. Umowy typu build to suit stanowiły prawie 20 proc. najmów w regionie w okresie styczeń-wrzesień 2023 r. Taki model przyjęły np. firmy DHL i Raben – wymienia Natalia Mika.

Największymi obiektami oddanymi w regionie w ostatnich 12 miesiącach są: P3 Poznań II w Robakowie (77 350 mkw.), Panattoni Park Poznań West Gate I w Tarnowie Podgórnym (59 600 mkw.), MLP Poznań West (58 000 mkw.) oraz Panattoni Park Poznań West Gate II (47 800 mkw.).

Small Business Unit potrzebne od zaraz

Rynek magazynowy kwitł w Poznaniu w kilku ubiegłych latach. W samym 2022 roku nowa podaż w regionie wyniosła aż 539 100 mkw. – czyli podobnie, jak na Górnym Śląsku i więcej niż w Warszawie. Natomiast pierwsze trzy kwartały 2023 roku zwiększyły nowoczesne zasoby magazynowe w regionie o kolejne 286 400 mkw. Spowolnienie gospodarcze spowodowało jednak, że nie cała podaż została wchłonięta. Dzisiaj pustostany w Wielkopolsce są na poziomie 7 proc. – prawie 1 pp. mniej niż średni wakat dla Polski.

– Oczekujemy, że poziom pustostanów pozostanie stabilny, a Poznań nadal będzie rozwijał się w równym tempie. Rynek magazynowy działa w cyklach i pod koniec roku zwykle finalizuje się najwięcej umów, dlatego przewidujemy, że w ostatnim kwartale wolne powierzchnie zaczną się szybciej wypełniać – twierdzi Natalia Mika. – Jednocześnie zauważamy rosnące zapotrzebowanie na mniejsze magazyny (2-3 tys. mkw.), zlokalizowane w granicach miasta. Deweloperzy już odpowiadają na to zapotrzebowanie i m.in. we wrześniu ruszyła budowa City Logistics Poznań II, przy ulicy Węgorka. Inwestycja dostarczy na rynek 12 750 mkw. W najbliższym czasie planowana jest też budowa 7R City Flex Poznań East I (9500 mkw.).

Natomiast przy ul. Wołczyńskiej, w miejscu istniejących hal, MLP Group wybuduje nowy park. Obok istniejącej hali typu big box, o powierzchni ponad 10 tys. mkw., powstanie sześć budynków z powierzchniami magazynowymi typu small business unit, w modułach od 980 do 2100 mkw., a także nowoczesne powierzchnie biurowe o powierzchniach od 200 do 650 mkw. Część oferowanych modułów magazynowych będzie obejmowała mniejszą powierzchnię, idealną pod usługi kompletacji, serwisu lub showroom – informuje ekspertka Newmark Polska.

Największe inwestycje logistyczne w trakcie realizacji w Wielkopolsce to: magazyn dla H&M w Panattoni Park Poznań A2 (82 tys. mkw.), Panattoni Park Poznań A2 (60 tys. mkw.), Panattoni Park Piła (38 850 mkw.) oraz P3 Poznań II (28 300 mkw.).

W poszukiwaniu pracowników idziemy na wschód

Świetnie zlokalizowany Poznań ma też swoje wyzwania. Dla firm szukających powierzchni logistycznej albo przemysłowej może to być rekordowo niskie bezrobocie, które we wrześniu tego roku w mieście wynosiło tylko 1,1 proc., a w całym województwie wielkopolskim 3 proc.

– Tak, jak większość polskich miast dostrzegamy potrzebę większej liczby wykwalifikowanych pracowników, szczególnie w sektorach: nowoczesnych usług biznesowych, IT, jak również osób z wykształceniem zawodowym. Dlatego ważna jest ścisła współpraca między miastem, przedstawicielami biznesu oraz władzami uczelni. Jako miasto koncentrujemy się przede wszystkim na rozwoju naszych sektorów priorytetowych, w szczególności branży IT – mówi Katja Lőžina, która jednocześnie twierdzi, że niskie bezrobocie wydaje się wyzwaniem dla pracodawcy, ale gdy proponuje on odpowiednie warunki pracy to nie ma problemu ze znalezieniem właściwej kadry. – Potencjalny inwestor ma dostęp do profesjonalistów dostępnych już na rynku. Poznań jest atrakcyjny dla przedsiębiorców ze względu na swoją rozwiniętą infrastrukturę edukacyjną, prężny rynek pracy oraz atrakcyjną jakość życia w mieście – dodaje dyrektorka Biura Obsługi Inwestorów.

– Zachodnia część Poznania historycznie bardzo dynamicznie się rozwijała, ze względu na połączenie logistyki i biznesu z zachodnią Europą. W przyszłości „zachód” niezmiennie pozostanie mocniejszy i będzie motorem napędowym tego regionu magazynowego. Niemniej, uwzględniając m.in. możliwości rynku pracy, w tym większą dostępność pracowników, powoduje, że deweloperzy przychylniej patrzą też na działki po wschodniej stronie miasta i chętniej szukają tutaj okazji. Plany na rozwój po „prawej” stronie ma m.in. największy deweloper magazynowy w kraju Panattoni – podsumowuje Patryk Podgórski.