Rekordowa podaż na regionalnym rynku powierzchni biurowych w I kwartale 2022 r.

Początek 2022 r. charakteryzował się rekordowym poziomem nowej podaży na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce. W I kw. trafiło tam łącznie 244 000 mkw. powierzchni biurowej, czyli o blisko 20 000 mkw. więcej niż w całym 2021 r.

Jak podkreślają eksperci JLL, szczyt nowej podaży w tych miastach jest dopiero przed nami – w kolejnych trzech kwartałach deweloperzy planują oddać tam dodatkowe 200 000 mkw. powierzchni na wynajem.

Więcej pustostanów mimo rosnącego popytu

Znaczące zwiększenie nowej podaży przyczyniło się do wzrostu współczynnika pustostanów, który na koniec I kw. 2022 r. w ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniósł 15,5%. Oznacza to wzrost o 2,9 p.p. w porównaniu do I kw. 2021 r. oraz 1,4 p.p. wobec IV kw. 2021 r. W kolejnych kwartałach 2022 r. eksperci JLL prognozują dalszy trend wzrostowy w pustostanach. To efekt wysokiego poziomu nowej podaży w porównaniu do popytu, który dopiero stopniowo odbudowuje się po zmianach wywołanych pandemią COVID-19.

Niższa aktywność deweloperska w nadchodzących kwartałach

– Na koniec I kw. 2022 r. w budowie znajdowało się 608 000 mkw. Rosnące koszty finansowania oraz utrzymująca się presja kosztowa nie sprzyjają rozpoczynaniu nowych inwestycji. Ważnymi czynnikami są również rosnący poziom wakatu oraz adaptowanie się najemców do postpandemicznego modelu pracy, w którym częściej stawia się na pracę zdalną czy hybrydową. W efekcie oczekujemy, że nadchodzące kwartały przyniosą stopniowy spadek aktywności budowlanej na rynkach regionalnych, podobnie jak w przypadku stołecznego rynku biurowego – podkreśla Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL.

Wyraźny wzrost popytu

W I kw. 2022 r. popyt brutto na ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniósł 153 500 mkw. Oznacza to wzrost o 57% w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 r. Nowe umowy i ekspansje stanowiły łącznie 78% całkowitej aktywności. Udział renegocjacji wyniósł 22%, co stanowiło pokaźny spadek w porównaniu do średniej odnotowanej w 2021 r. (43%). Najwyższą aktywność na rynku wykazywali najemcy z sektora technologicznego oraz usług dla biznesu. Warto również podkreślić znaczącą ekspansję operatorów powierzchni elastycznych, którzy w I kw. wynajęli blisko 15 000 mkw.

– Utrzymujący się trend relokacji najemców do nowych budynków biurowych, który dodatkowo przybrał na sile w ostatnich dwóch latach, z pewnością przełoży się na rosnącą polaryzację rynku – zaznacza Karol Patynowski, JLL.

– W nadchodzących kwartałach starsze nieruchomości biurowe będą mierzyć się z odpływem dotychczasowych najemców do nowo ukończonych projektów, co przyczyni się do coraz wyższego poziomu wakatu – dodaje.

Czynsze w górę

Stabilny popyt na powierzchnie biurowe klasy A oraz rosnąca presja kosztowa przełożyły się na lekki wzrost stawek czynszu dla nieruchomości położonych w najlepszych lokalizacjach. W I kw. 2022 r. najwyższe stawki wśród głównych rynków regionalnych zarejestrowano w Krakowie (14-16 euro /mkw./miesiąc), Wrocławiu (14-15,5 euro /mkw./miesiąc), Trójmieście (13,5-15,5 euro /mkw./miesiąc) oraz Poznaniu (13,6-15,25 euro /mkw./miesiąc). W przypadku miast charakteryzujących się relatywnie wysokim poziomem pustostanów z tendencją wzrostową, jak Katowice czy Łódź, czynsze utrzymały się na niezmienionym poziomie.