Rekordowa podaż na rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych w Polsce

W pierwszej połowie 2023 r. na rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych w Polsce deweloperzy oddali rekordową powierzchnię 2,6 mln mkw., przy jednoczesnym wyraźnym wyhamowaniu tempa uruchamiania nowych inwestycji. Według firmy doradczej Savills, w ciągu ostatnich pięciu lat ten sektor podwoił swoją skalę, plasując Polskę wśród najdynamiczniej rozwijających się rynków logistycznych Europy.

Nigdy wcześniej, w ciągu sześciu miesięcy, nie oddano w Polsce tak dużo nowej powierzchni magazynowej. Liderem nowej podaży po pierwszej połowie 2023 r. jest strefa warszawska (I i II), gdzie deweloperzy dostarczyli 499 100 mkw. nowej powierzchni magazynowej. Na kolejnych miejscach podium znajdują się regiony Górnego Śląska (414 300 mkw.), Polski Zachodniej (338 500 mkw.) oraz Wrocławia (316 900 mkw.). Do końca czerwca br., całkowita nowoczesna powierzchnia przemysłowo-magazynowa w Polsce przekroczyła 30,6 mln mkw. Wśród największych ukończonych projektów znajdują się Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz (146 000 mkw.), CTPark Iłowa (131 200 mkw.) oraz Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 000 mkw.).

Zgodnie z obserwacjami Savills, w ciągu ostatnich sześciu miesięcy widoczny był spadek aktywności deweloperów. Pod koniec I półrocza 2023 r. około 2,13 mln mkw. nowej powierzchni znajdowało się w trakcie budowy, co oznacza spadek o 51% w skali roku. Najwięcej inwestycji budowlanych odnotowano w Warszawie, Polsce Centralnej i Wrocławiu.

– W obliczu wciąż niesprzyjających uwarunkowań gospodarczych spodziewamy się, że druga połowa 2023 r. będzie charakteryzować się ograniczoną nową podażą. Mimo tych trudności, wierzymy, że będą one miały charakter przejściowy, a rynek najmu nadal będzie korzystał z trendów, które kształtowały sektor przez ostatnią dekadę. Chociaż perspektywa makroekonomiczna jest obecnie pełna wyzwań, kluczowe czynniki napędzające sektor do rozwoju pozostają niezmienione dla Polski, która odpowiada za 10% europejskiego popytu logistycznego – mówi Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w Savills.

Zgodnie z analizami Savills, w kolejnych miesiącach spadek nowej podaży w szczególności odczuje sektor inwestycji realizowanych na zasadach spekulacyjnych. Według szacunków doradcy, całkowita podaż pod koniec 2023 r. wyniesie około 3,5 mln mkw.

Po okresie wysokiego popytu w poprzednich latach ostatnie miesiące 2022 r. i pierwsza połowa 2023 r. przyniosły spadek zainteresowania powierzchniami przemysłowymi i logistycznymi. W porównaniu z I półroczem 2022 r. wynajęto 2,25 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 39%. Warto jednak zaznaczyć, że dwa ostatnie lata były okresem rekordowej aktywności najemców, z wolumenami najmu przekraczającymi poziomy sprzed pandemii o 30-40%. Trend ten widoczny jest na wszystkich rynkach europejskich. Po wysokich wzrostach widoczny jest powrót do poziomów z lat 2018-2019, sprzed okresu pandemii.

– Przewidujemy, że utrzymujący się w 2023 r. wskaźnik pustostanów na poziomie 6,5% spowoduje dalsze spowolnienie wzrostu czynszów w większości regionów. Spodziewamy się za to nieznacznego wzrostu stawek czynszu w najlepszych lokalizacjach. Całkowite koszty najmu, obejmujące koszty mediów i opłaty eksploatacyjne, znacząco wzrosły z powodu inflacji, zmuszając najemców do priorytetowego traktowania efektywności operacyjnej w obszarze logistyki. Ograniczona dostępność gruntów skłoniła z kolei deweloperów do inwestowania na rynkach wschodzących oraz do przebudowy starszych obiektów o dużym potencjale lokalizacyjnym. Wobec wysokiej inflacji, wzrostu cen energii i wymogów klimatycznych, priorytetem na nadchodzące lata dla rynku magazynowego staje się zrównoważony rozwój i zielona energia, co dodatkowo umocni, już teraz bardzo silny, trend ESG – podsumowuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk z Savills.