Rynek biurowy w Warszawie czeka na stabilizację

– Z powodu pandemii przedsiębiorstwa zaczęły bardziej zachowawczo podchodzić do decyzji związanych z zapotrzebowaniem na biura, odkładając je na moment stabilizacji sytuacji. W rezultacie, w porównaniu do oczekiwań z końca 2019 r., popyt na biura w ubiegłym roku był o 29% mniejszy, a wolumen nowej podaży dostarczonej na rynek o 26% niższy. Patrząc jednak na aktualną aktywność po stronie deweloperów, możemy spodziewać się luki podażowej na warszawskim rynku biurowym, szczególnie w lokalizacjach poza centrum – informuje Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL.

W 2020 roku wynajęte powierzchnie biurowe w Warszawie sięgnęły łącznie 602 000 mkw. Największą popularnością cieszyły się Centrum i Mokotów, odpowiedzialne za ponad dwie trzecie całkowitego zapotrzebowania na biura.

– Ubiegły rok przyniósł spore przetasowania w strukturze popytu i wzrost znaczenia odnowień kontraktów. Firmy często decydują się na przedłużenie umowy na krótki okres i czekają na powrót do normalności przed podjęciem długoterminowych zobowiązań. Jednym z kluczowych trendów była również wzrastająca podaż powierzchni oferowanej na podnajem. Obecnie w Warszawie na firmy zainteresowane takim rozwiązaniem czeka ok. 130 000 mkw. tego typu przestrzeni, z czego blisko 60% przypada na centralne części stolicy. Udział powierzchni podnajmowanej w całkowitych zasobach oscyluje na poziomie ok. 2% – dodaje Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL.

Do największych transakcji najmu w ubiegłym roku należały: rekordowa umowa przednajmu PZU w Generation Park Y – pierwszym budynku wieżowym Skanska w Polsce (46 500 mkw.), umowa typu sale and leaseback DSV na Mokotowie (20 000 mkw.) oraz odnowienie umowy i ekspansja Poczty Polskiej w Domaniewska Office Hub (19 800 mkw.).

– Analizując 2020 rok należy zwrócić też uwagę na rosnącą popularność oferty biur elastycznych. Po takie rozwiązanie sięgają zwłaszcza duże firmy, które chcą zapewnić swoim pracownikom wygodę pracy z biura podczas zawirowań w przeprowadzkach lub po prostu stabilizując dynamiczną w obecnych czasach strukturę zatrudnienia. Zabezpieczenie interesów pracowników daje korporacjom możliwość spokojnego poszukiwania tradycyjnej powierzchni biurowej, co widać wyraźnie w statystykach operatorów, u których przeciętne obłożenie w centralnych dzielnicach Warszawy przekracza nawet połowę dostępnych stanowisk, a niektórzy z nich zamknęli rok z wynikami na poziomie 80% – tłumaczy Tomasz Czuba.

W 2020 roku na rynek dostarczono 314 000 mkw. biur w ramach takich projektów, jak kompleks The Warsaw Hub, zrealizowany przez Ghelamco Poland o powierzchni 89 000 mkw. czy Mennica Legacy Tower (47 900 mkw.), której deweloperem jest Golub GetHouse.

– Po kilku latach stale rosnącej aktywności deweloperskiej, wolumen powierzchni w budowie spada. W ostatnich latach w realizacji pozostawało od 700 000 mkw. do 800 000 mkw., a teraz jest to niewiele ponad 500 000 mkw. Deweloperzy znacznie ostrożniej podchodzą też do rozpoczynania nowych budów, a w ciągu ostatnich miesięcy nowe inwestycje uruchomiło tylko kilku z nich – mówi Tomasz Czuba.

Pomimo pandemii i jej następstw, rok 2020 na rynku inwestycyjnym okazał się znacznie lepszy niż przypuszczano na początku kryzysu.

– Łączna wartość wszystkich transakcji biurowych osiągnęła wartość niemal 2 mld euro, z czego około 66%, czyli 1,3 mld euro przypadło na obiekty w Warszawie. Jest to wynik niemal o połowę niższy od rekordowego rezultatu z roku 2019, ale wciąż wyższy o ponad 21% od 10-letniej średniej z lat 2009-2019 – komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.

Podobnie jak w latach ubiegłych największym zainteresowaniem cieszyły się biurowce w Centrum Warszawy (59% ogólnej wartości), a następnie nieruchomości z zagłębia biznesowego na Służewcu (30%), co oznacza wzrost udziału tej lokalizacji w porównaniu do poprzednich lat.

Do największych transakcji na warszawskim rynku biurowym należały: sprzedaż pierwszego etapu kompleksu Lixa (budynki A i B) przez Yareal do Commerz Real, przejęcie Wola Center przez Hines od spółki Develia, kupno T-Mobile Office Park przez AFI Europe od Starwood oraz nabycie Generation Park Z przez fundusz DEKA od firmy Skanska.

– Prognozy na obecny rok w dużej mierze zależą od sukcesu programu szczepień, który pozwoliłby na powrót do biur i ograniczenie niepewności na rynku. Co więcej, stopniowy powrót do normalności przyspieszyłby finalizację odroczonych transakcji, napędzając tym samym tegoroczne obroty. Dodatkowym motorem napędowym może być potencjalna luka podażowa spodziewana po 2022 r., która zredukuje i tak mocno ograniczoną, liczbę projektów typu "prime" dostępnych na rynku. Przełożyć się to może na bardziej agresywne podejście inwestorów przy składaniu ofert, a w rezultacie powrót do kompresji stóp kapitalizacji – dodaje Tomasz Puch.

Obecna sytuacja gospodarcza bezpośrednio wpływa na wskaźnik pustostanów. W IV kw. 2020 r. wyniósł on 9,9% w Warszawie (8,5% w strefach centralnych i 10,8% w strefach poza centrum), co stanowi wzrost o 2,1 p.p. w stosunku do końca 2019 r. Tym statystykom towarzyszy zwiększona podaż przestrzeni na podnajem. Co ważne, w perspektywie kolejnych lat na rynek dostarczane będzie mniej nowoczesnej powierzchni biurowej, co przełoży się na stopniową absorpcję dostępnej powierzchni.

Najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości w szerokim centrum wynoszą od 18 do 24 euro/mkw./m-c, a poza nim do 16 euro/mkw./m-c.

– Biorąc pod uwagę spowolnienie po stronie popytu, wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej, w najbliższej przyszłości możemy spodziewać się chwilowej redukcji stawek za wynajem powierzchni biurowych, zarówno po stronie czynszów bazowych, jak i efektywnych. Będzie to dotyczyło praktycznie każdej klasy obiektów biurowych, z wyłączeniem tych inwestycji, na których atrakcyjność okres pandemii nie miał znaczącego wpływu. Już dziś obserwujemy duże presje na czynsze w starszych obiektach, a deweloperzy stosują bardzo agresywną politykę finansową próbując zabezpieczyć pierwszych najemców do swoich realizowanych inwestycji – podsumowuje Mateusz Polkowski.