Rynek biurowy w Warszawie po III kw. 2023 r.

Aktywność deweloperów w Warszawie w pierwszych trzech kwartałach 2023 roku była o ponad 90% mniejsza w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym. Do końca tego roku, zgodnie z planami deweloperów, rynek biurowe zasilą nowe projekty, ale i tak łączna podaż będzie niższa niż w latach wcześniejszych.

– Od stycznia do września 2023 na warszawski rynek biurowy trafiło zaledwie 20 250 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Osiągnięty w tym okresie wynik był o ponad 90% mniejszy niż w tym samym okresie w 2022 roku. W III kwartale 2023 roku został ukończony jeden, niewielki projekt biurowy, czyli drugi etap S-Bridge Office o powierzchni 1 900 mkw. – komentuje Katarzyna Bojar, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Wolumen powierzchni biurowej w Warszawie na koniec września 2023 wyniósł 6,2 mln mkw.

Mało optymistycznie wygląda również aktywność deweloperów względem realizowanych obecnie projektów. Na koniec trzeciego kwartału w budowie zidentyfikowano jedynie 243 800 mkw. powierzchni biurowej, co z jednej strony jest wynikiem nieznacznie wyższym od poprzedniego kwartału, ale wciąż dalekim od tego, które towarzyszyły nam w latach przed zawirowaniami gospodarczymi. Do końca 2023 roku planowane jest ukończenie inwestycji o powierzchni zaledwie 54 000 mkw. Największym zainteresowaniem deweloperów cieszą się strefy centralne, w których zlokalizowane jest 80% realizowanej podaży.

– Nie tylko deweloperzy wykazują się ostrożnością w stosunku do swoich kolejnych inwestycji. Zachowawcze podejście widzimy również po stronie najemców. W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku popyt wyniósł ponad 496 550 mkw., co było wynikiem blisko 20% niższym w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. W III kwartale 2023 roku najemcy podpisali umowy na ponad 174 000 mkw. – dodaje Izabela Dąbrowska, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

Foto: Jakub Zazula

Od stycznia do września 2023 roku w strukturze umów największy udział przypadł nowym umowom – 58%. Renegocjacje odpowiadały za ponad 38% umów w wolumenie transakcji i przypadło na nie dwanaście z dwudziestu największych umów najmu zawartych w tym okresie. Wciąż niewielu najemców decyduje się na powiększenie wynajmowanej powierzchni, a umowy ekspansji w strukturze stanowiły zaledwie 18 700 mkw., tj. tylko 4% wolumenu umów.

– Niewielka nowa podaż wpłynęła na spadek współczynnika pustostanów, który na koniec września wyniósł 10,6%. W porównaniu z II kwartałem 2023 roku wskaźnik zmniejszył się o 0,8 pp., natomiast względem analogicznego okresu 2022 roku był on niższy o 1,5 pp. – wyjaśnia Katarzyna Bojar.

W strefach centralnych współczynnik pustostanów wynosił 9,1% (spadek o 0,8 pp. względem ubiegłego kwartału). Poza centrum zanotował również spadek (o 0,9 pp.) i w efekcie wyniósł 11,8%. Najniższy wskaźnik pustostanów odnotowano w strefie Północnej (4,8%) oraz na Mokotowie (5,6%), zaś najwyższy niezmiennie na Służewcu (20,2%).

Foto: Jakub Zazula

Wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie w III kw. 2023 roku uległy delikatnej korekcie. W najlepszych budynkach biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu stawki miesięczne kształtowały się na poziomie 18,00-27,00 euro/mkw. W pozostałych lokalizacjach centralnych wyjściowe czynsze znajdowały się w przedziale od 15,00 do 23,00 euro/mkw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynosiły od 10,00 do 16,00 euro/mkw./miesiąc. Stawki opłat eksploatacyjnych odnotowały delikatny wzrost i na koniec września 2023 roku kształtowały się w przedziale od 16,00 do 36,00 zł/mkw./miesiąc.