Rynek biurowy w Warszawie stabilny mimo niskiej podaży i wymagań najemców

Aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym nie maleje mimo niskiej nowej podaży, co skutkuje spadkiem wskaźnika pustostanów do 10,7%. Rośnie zainteresowanie budynkami będącymi w budowie, czego dowodem jest podpisywanie coraz częściej umów przednajmu – takie wnioski płyną z cyklicznego raportu BNP Paribas Real Estate Poland „At a Glance – rynek biurowy w Warszawie” za III kwartał 2024 roku.

Ograniczona nowa podaż

W III kwartale 2024 roku na rynek trafiło jedynie 11 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej w ramach trzech projektów: Viridis B (7 tys. m kw.) oraz Bohema Offices D i E (2,5 tys. m kw. oraz 1,6 tys. m kw.).

Oznacza to, że od początku 2024 roku stołeczny rynek biurowy powiększył się jedynie o 75 tys. m kw. powierzchni w ramach ośmiu projektów.

Perspektywa powiększenia zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej rysuje się dopiero w kolejnych kwartałach. Na koniec września odnotowano ponad 300 tys. m kw. powierzchni biurowej w budowie, obejmującej zarówno nowe projekty, jak i przebudowy starszych obiektów. W przeważającej większości są to inwestycje zlokalizowane w ścisłym centrum miasta, zwłaszcza w okolicy ronda Daszyńskiego.

Do końca bieżącego roku zaplanowane jest ukończenie jednego dużego biurowca – The Form o powierzchni 28,5 tys. m kw. Jeśli plany inwestycyjne nie ulegną zmianie, w 2025 roku na warszawski rynek trafi dodatkowe 105 tys. m kw.

Wskaźnik pustostanów spada

Na koniec III kwartału 2024 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie osiągnął wartość 10,7% (spadek o 0,2 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem). Dostępność powierzchni biurowej wyniosła 670 700 mkw. W strefach centralnych współczynnik pustostanów wyniósł 8,9%, natomiast poza centrum osiągnął wielkość 12,2%.

Prognozy wskaźnika pustostanów wskazują, że w nadchodzących kwartałach można spodziewać się dalszych spadków wolumenu wolnych powierzchni biurowych. Sprzyjać temu będzie spowolnienie aktywności deweloperskiej, które pozwoli na absorpcję już istniejących powierzchni biurowych. Mniejsza podaż powierzchni w najlepszych lokalizacjach zachęca deweloperów do wznowienia prac nad projektami, które do tej pory były zawieszone, czego przykładem jest wspólny projekt Ghelamco i PKP przy Dworcu Gdańskim.

Najemcy nie zwalniają

Ograniczona podaż nowoczesnej powierzchni biurowej nie hamuje jednak aktywności najemców. W III kwartale 2024 roku popyt brutto na powierzchnie biurowe osiągnął poziom 176,1 tys. m kw.

Największą część popytu stanowiły nowe umowy najmu, które objęły 56% wynajętej powierzchni. Umowy przednajmu, obejmujące 38,6 tys. m kw. odpowiadały za 22% wszystkich transakcji we wskazanym okresie.

– Spośród pięciu największych transakcji kwartału dwie to właśnie transakcje przednajmu. Dobry wynik akurat tego typu umów zarejestrowany w trzecim kwartale roku sprawił, że ich udział w całkowitym popycie od początku roku do końca września wyniósł 9%. Jest to pozytywny sygnał dla rynku. Zainteresowanie biurami w Warszawie, jakie obserwujemy od początku 2024 roku, nie odbiega od wartości zarejestrowanych w tym samym okresie rok wcześniej – zauważa Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland.

Od czerwca do września 2024 roku najwięcej powierzchni w stolicy wynajął sektor usług dla biznesu, odpowiedzialny za jedną czwartą całego popytu. Na drugim miejscu znalazły się usługi finansowe, które zajęły 18% powierzchni. Na ten wynik złożyło się zawarcie największej pod względem metrażu umowy przez bank Santander (24,5 tys. m kw.) To rekordowa, pod względem wielkości, transakcja najmu powierzchni biurowej w Polsce od 2022 roku.

Rosnące koszty fit-outu – nowe wyzwanie

Co ważne, najemcy coraz częściej oczekują pragmatycznego podejścia do zagospodarowania wynajętej powierzchni w sposób maksymalnie funkcjonalny. Rosnące znaczenie fit-outu wynika ze wzrostu kosztów, świadomości wymogów ESG oraz wydłużenia okresów najmu. Już na etapie analizy nieruchomości uwzględnia się istniejący układ przestrzenny, standard akustyczny ścian i przeszkleń czy stan instalacji HVAC.

– Należy też ocenić energochłonność, źródła zasilania oraz całkowitą emisyjność – zarówno w trakcie realizacji projektu, jak i późniejszego utrzymania. Mimo że nowe budynki charakteryzują się wyższą efektywnością energetyczną, ich realizacja generuje znaczne emisje. Kluczowe staje się również szczegółowe przeglądanie zapisów umownych dotyczących ESG oraz standardów wykończenia, gdyż nie wszystkie innowacje przynoszą bezpośrednie korzyści najemcy – podkreśla Jan Pawlik, Workplace Management Director, ISS Polska.

Czy praca zdalna się skończy?

Według raportu „KPMG 2024 CEO Outlook”, w którym przebadano 1300 dyrektorów generalnych na całym świecie wynika, że ponad 80% z nich spodziewa się pełnego powrotu pracowników do biura w ciągu trzech lat. W 2023 roku deklarowało się w tym zakresie 63%. Do chwili obecnej powrót do biur w pełnym wymiarze pięciu dni w tygodniu zarządziły m.in. Boeing, Goldman Sachs, Tesla czy UPS, a przez kilka dni w tygodniu do biur przychodzić muszą już pracownicy większości dużych firm, w tym Amazona, Apple’a, Mety, a nawet Zooma.

– Wielu przedsiębiorców uznaje, że powrót do pracy stacjonarnej polepszy wyniki firmy. Jednak entuzjazm pracowników do powrotu do biura jest znacznie mniejszy. Dzisiejsi pracownicy od środowiska pracy oczekują przede wszystkim elastyczności i chcą pracować na własnych warunkach. Nie oznacza to jednak, że domagają się wiecznego home office, doceniają też wartość pracy z biura. Pragną jednak mieć autonomię w wyborze miejsca do pracy, które jest dla nich najlepsze oraz pozwala na większą efektywność – dodaje Dorota Mielke, Zastępca Dyrektora, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Fot. Jakub Zazula