Rynek handlowy w Polsce: powrót do normalności, ale z nowymi trendami

Wzrost obrotów i liczby klientów pokazuje, że Polacy na stałe wrócili do centrów handlowych. Jednocześnie obserwujemy dalszy rozwój parków handlowych, centrów typu convenience oraz obiektów wielofunkcyjnych wpisujących się w koncepcję 15-minutowego miasta. Analizując trzeci kwartał, eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają także uwagę na spadek wskaźnika pustostanów w centrach handlowych oraz wzrost rozwiązań w handlu wykorzystujących sztuczną inteligencję.

Zakupy w centrach handlowych cieszą się popularnością wśród Polaków, co szczególnie widać w sezonie letnim. Jak pokazuje cykliczny raport przygotowany przez BNP Paribas Real Estate Poland, w lipcu 2023 r. obroty najemców w centrach handlowych były o 6,5% wyższe w porównaniu do lipca 2022 i wzrosły we wszystkich kategoriach. To dobry wynik, biorąc pod uwagę, że według GUS wzrost sprzedaży detalicznej dla całego handlu w cenach bieżących w analogicznym okresie wyniósł 2,1%.

– Odwiedzalność galerii w lipcu wzrosła z kolei o 4,3% w stosunku do poprzedniego roku i była najwyższa od początku roku. Utrzymujący się trend wzrostu liczby klientów pokazuje, że Polacy na stałe wrócili do centrów handlowych. Jednak analizując koszyki klientów w średnich i najmniejszych obiektach, obserwujemy, że w okresie wysokiej inflacji ich decyzje zakupowe nadal są ostrożne – mówi Fabrice Paumelle, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych, Dział Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Na trend wzrostu odwiedzalności centrów handlowych reaguje rynek. Od stycznia do września 2023 roku przybyło ok. 193,5 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej w 22 obiektach. Otworzono głównie parki handlowe o powierzchni do 10 tys. m kw., choć nie zabrakło większych projektów, czego przykładem jest otwarcie centrum Karuzela w Białej Podlaskiej o powierzchni najmu 24 000 m kw. W budowie pozostaje 474,5 tys. m kw. przestrzeni handlowej, która zasili głównie mniejsze miejscowości. Wśród najemców obiektów handlowych najszybciej rozwijającą się grupą są niezmiennie dyskonty niespożywcze.

Spada liczba oustostanów

Jedną z najważniejszych zmiennych odzwierciedlających sytuację w każdym z segmentów rynku nieruchomości komercyjnych jest spadek liczby pustostanów. Dotyczy to aż sześciu z ośmiu największych miast. Do połowy 2023 r. najniższy poziom niewynajętej przestrzeni można było zaobserwować w Krakowie, gdzie wolnych jest jedynie 1,7% powierzchni nieruchomości handlowych (spadek z 1,9% w odniesieniu do porównywalnego okresu w 2022 r.). Drugie miejsce pod tym względem zajmuje Łódź, gdzie wskaźnik wakatów wynosi 1,8% (spadek z 4,1% w porównaniu do analogicznego okresu 2022 r.). Na trzecim miejscu znajduje się Szczecin, gdzie pustostany stanowią 2,0%, co oznacza spadek o 2,6 p.p. niż w roku ubiegłym.

Najwyższy poziom pustostanów jest obecnie na poznańskim rynku handlowym i wynosi 4,4%, mimo że wskaźnik ten spadł aż o 4,6 p.p. w porównaniu do roku ubiegłego. Wynika to z zamknięcia dwóch obiektów handlowych, które notowały bardzo wysokie wskaźniki wolnej powierzchni w 2022 roku.

Do jedynych dużych miast, które odnotowały niewielki wzrost powierzchni niewynajętej, należą Katowice, gdzie obecny poziom pustostanów to 3,9% (wzrost o 0,5 p.p. w odniesieniu do danych z analogicznego okresu w zeszłym roku), oraz Wrocław z poziomem 4,3% (wzrost o 0,3 p.p. w porównaniu do 2022 roku). Jak wskazują autorzy raportu średni poziom pustostanów w obiektach handlowych w największych polskich miastach spadł o 1,1 p.p. w porównaniu do poprzedniego roku i do połowy 2023 wynosi 3,6%. Spadek wskazuje na stopniową odbudowę sektora handlowego w Polsce.

Sztuczna inteligencja na dobre

Autorzy cyklicznego raportu wskazują na stale rosnące znaczenie sztucznej inteligencji skutecznie zmieniającej handel detaliczny. Rozwiązania AI rewolucjonizują cały rynek, od produkcji, przez logistykę, po sprzedaż, zarówno w kanale tradycyjnym, jak i e-commerce. Pozwalają optymalizować operacje, zwiększać wydajność i lepiej zarządzać zapasami i zamówieniami.

– Niewątpliwie rozwój technologii w sklepach online przyspieszyła pandemia, co z kolei przełożyło się na rosnące oczekiwania klientów dotyczące zakupów, również stacjonarnych. Sprzedawcy, wychodząc naprzeciw konsumentom oraz optymalizując swoje koszty i efektywność, coraz częściej polegają na rozwiązaniach opartych na sztucznej inteligencji. Ich głównym celem jest poprawa jakości obsługi klienta poprzez dotarcie do niego z personalizowaną ofertą i przedstawienie mu dokładnie tego, czego potrzebuje – podkreśla Anna Pływacz, Dyrektorka, Dział Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Rozkwit projektów wielofunkcyjnych

W ostatnich latach na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce obserwuje się przyspieszone tempo wzrostu projektów typu mixed-use. Obecnie w naszym kraju zrealizowano około 40 projektów wielofunkcyjnych, a ten segment rynku zdecydowanie się rozpędza. Inwestycje tego typu zaczynają się pojawiać na terenie całego kraju, a najwięcej z nich jest realizowane w Warszawie i jej okolicach, a także blisko Trójmiasta, Łodzi, Wrocławia czy Poznania. Wśród najbardziej znanych inwestycji mixed-use w Polsce wymienić można: wrocławski Quorum, poznański Nowy Rynek, gdańskie DOKI, Global Office Park w Katowicach, warszawską Elektrownię Powiśle, Fabrykę Norblina czy Browary Warszawskie łączące w sobie funkcje biurowe, mieszkalne i usługowe.

Obserwowany rozwój segmentu obiektów wielofunkcyjnych, w których zakupy pełnią rolę uzupełniającą, wpisuje się w koncepcję 15-minutowego miasta.

– Inwestycje wielofunkcyjne pozwalają na owocne wykorzystanie działek, zwłaszcza w dużych ośrodkach miejskich, gdzie nie ma już w zasadzie pustych terenów bez historii do zagospodarowania. Rynek nieruchomości komercyjnych nasycił się już tradycyjnymi projektami, czego przykładem jest warszawski Mordor, który przez grubo ponad dekadę był praktycznie monokulturą biurową, a obecnie jest stopniowo przekształcany w nowoczesną miejską dzielnicę biurowo-mieszkalną ze sprawną komunikacją drogową, terenami zielonymi i placówkami oświatowymi – dodaje Anna Pływacz.

Debiuty, ekspansja i sprzedaż

Trzeci kwartał przyniósł na rynku handlowym nowe debiuty. Swój pierwszy lokal w Polsce w Centrum Praskim Koneser w Warszawie otworzyła włoska marka restauracji L’Osteria. Z kolei amerykański fast-food Popeyes po debiucie restauracji we Wrocławiu i Szczecinie, otwiera swoją pierwszą lokalizację w Warszawie – w Złotych Tarasach.

Dalszą ekspansję na polskim rynku prowadzi Primark. Sieć otworzyła swój pierwszy sklep w Łodzi, co jest szóstą lokalizacją w Polsce. Z kolei SPAR Group zdecydowała o podjęciu strategicznych działań w kierunku sprzedaży sieci SPAR w Polsce. Obecnie pod jej szyldem znajduje się 212 sklepów.