Rynek magazynowy w Polsce stawia na jakość. Stabilizacja podaży i dywersyfikacja najemców

Na rynku magazynowym w Polsce coraz większe znaczenie ma jakość projektów oraz dopasowanie inwestycji do realnego popytu. Deweloperzy i inwestorzy koncentrują się na powierzchniach magazynowych o najwyższym standardzie, a banki gruntów uwalniane są stopniowo - wynika z raportu CBRE „2026 Poland Real Estate Market Outlook”. Zdaniem ekspertów CBRE, sektor logistyczny w Polsce zyskuje na znaczeniu w globalnych łańcuchach dostaw. Mimo rosnącego zainteresowania inwestorów, stawki czynszu w Polsce pozostają jednymi z najniższych w Europie.

W ostatnich latach rynek magazynowy w Polsce rozwijał się bardzo dynamicznie, jednak obecnie widać zmianę podejścia do rozwoju nowych projektów. Deweloperzy coraz częściej koncentrują się na jakości powierzchni magazynowych zamiast na szybkim zwiększaniu skali inwestycji.

– Coraz większy nacisk na rynku kładziony jest na dopasowanie inwestycji do popytu oraz czynniki takie jak dostępność gruntów, infrastruktura czy lokalne rynki pracy. Rosnąca dywersyfikacja najemców i rozwój technologii magazynowych potwierdzają dojrzewanie tego sektora – mówi Michał Śniadała, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.

Podaż nowej powierzchni magazynowej zaczyna się stabilizować. Deweloperzy nie realizują już tak wielu projektów jak w latach 2021–2022, a stosunkowo krótki cykl budowy magazynów pozwala szybciej reagować na zmiany rynkowe. W efekcie łatwiej jest dostosować skalę inwestycji do aktualnego zapotrzebowania.

Większy popyt i różnorodność najemców

Rynek magazynowy notuje wyraźne ożywienie popytu, które napędzają zarówno firmy z sektora e-commerce, jak i przedsiębiorstwa produkcyjne. Dane wskazują, że w 2025 r. przedmiotem umów było 6,6 mln mkw. powierzchni. To trzeci najlepszy wynik w historii. Zwiększa się liczba zapytań ze strony firm reprezentujących różne branże, co potwierdza rosnącą dywersyfikację najemców - charakterystyczną dla dojrzałych rynków.

– Na decyzje najemców wpływa coraz więcej czynników różnicujących poszczególne lokalizacje, w tym dostępność mocy energetycznych, stabilność lokalnego rynku pracy czy jakość nieruchomości. Istotnym elementem jest również ograniczanie ryzyka zakłóceń w łańcuchach dostaw – dodaje Michał Śniadała, CBRE.

REKLAMA

W poszukiwaniu gruntów

Poziom powierzchni w budowie utrzymuje się na umiarkowanym poziomie od niemal dwóch lat i nie przekracza 2 mln mkw. Wraz z rozwojem sektora logistycznego rośnie znaczenie czynników związanych z lokalizacją nowych inwestycji. Ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów oraz zasoby siły roboczej stają się jednymi z kluczowych elementów analizowanych przez inwestorów. W wielu regionach Europy brakuje odpowiednio dużych działek pod zabudowę logistyczną, dlatego firmy planujące budowę centrów logistycznych lub zakładów produkcyjnych coraz częściej szczegółowo analizują lokalne rynki pracy i dostępność pracowników.

Mimo niskiej liczby nowych inwestycji i wysokiego popytu, w krótkim terminie nie należy spodziewać się znaczących wzrostów czynszów. Rynek zaczyna się jednak różnicować - w najlepszych lokalizacjach właściciele nieruchomości mogą przyjmować bardziej konserwatywne podejście do pakietów zachęt oferowanych najemcom.

Coraz silniejsza pozycja w Europie

Pod względem wysokości popytu netto w minionym roku Polska zajęła drugie miejsce, za Niemcami. Dzięki korzystnemu położeniu geograficznemu oraz rozwiniętej infrastrukturze kraj jest atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów i operatorów logistycznych. Sprzyja temu dobre wykorzystanie korzystnego położenia geograficznego - gęsta sieć dobrej jakości dróg, lotnisk i zyskujące na znaczeniu, w skali globalnej, porty.