Rynek magazynowy w Polsce w I kwartale 2025 r.

Savills  Polska w raporcie „Warehouse and Industrial Market in Poland, Q1 2025” odnotowuje 20‑proc. spadek nowej podaży i wyhamowanie aktywności deweloperów na rynku powierzchni przemysłowych, magazynowych i logistycznych. Ponad połowa transakcji to odnowienia umów, co potwierdza ostrożne podejście najemców, choć czynsze bazowe pozostają stabilne. Przy pustostanach sięgających 8,2  proc. i ograniczonych projektach spekulacyjnych, rynek przygotowuje się na dalsze zacieśnienie podaży, które mogą złagodzić inwestycje nearshoringowe.

Nowa podaż spada, jakość pozostaje wysoka

Na koniec marca całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły 35,27 mln m kw. W I kwartale oddano do użytkowania 680 000 m kw. – o 20 proc. mniej niż rok wcześniej. Blisko połowa zrealizowanej powierzchni (49 proc.) była objęta umowami przednajmu. Najwięcej nowej podaży, 268 700 m kw. stanowiącej aż 40 proc., trafiło do Wrocławia, a 17 proc. (118 000 m kw.) na Górny Śląsk. Wśród największych ukończonych projektów znalazły się:

• P3 Wrocław – 92 300 m kw. (BTS dla Shein)

• GLP Wrocław V Logistics Centre – 67 500 m kw.

• Hillwood Poznań-Czempiń – 53 700 m kw.

Wyraźny spadek aktywności deweloperskiej

Na koniec marca w budowie znajdowało się 1,37 mln m kw. powierzchni, co oznacza spadek o 41 proc. r/r i 22 proc. k/k. W I kwartale rozpoczęto realizację nowych projektów o całkowitej powierzchni 309 400 m kw., o 13 proc. mniej niż rok wcześniej. Ograniczona aktywność na rynku dotyczy przede wszystkim obiektów spekulacyjnych, a deweloperzy skupiają się na inwestycjach z zabezpieczonym odpowiednio wysokim poziomem przednajmu oraz tych przygotowywanych pod konkretne zapotrzebowanie klientów. Główne rynki, na których się buduje to:

• Warszawa II – 326 500 m kw.

• Górny Śląsk – 270 000 m kw.

• Polska Centralna – 253 300 m kw.

Wyraźne ograniczenie wolumenu budowanej powierzchni magazynowej nastąpiło natomiast we Wrocławiu i strefie Polska Zachodnia, gdzie w poprzednich kilku kwartałach obserwowano wzmożoną aktywność deweloperską.

– Rynek pozostaje stabilny, choć widać zmianę jego dynamiki. Ponad połowa transakcji to przedłużenia istniejących umów, co świadczy o ostrożnym podejściu najemców i potrzebie utrzymania ciągłości i efektywności operacyjnej w niepewnym otoczeniu makroekonomicznym. Deweloperzy ostrożniej decydują się na projekty spekulacyjne, jednocześnie skupiają się na pozyskiwaniu klientów zainteresowanych realizacją obiektów typu BTS lub BTO, co ogranicza ryzyko i pozwala lepiej dopasować produkt do potrzeb odbiorców. Obserwujemy też rosnące zainteresowanie inwestorów i klientów sektora przemysłowego oraz e-commerce co wynika z nearshoringu, który stanowi istotny impuls rozwoju sektora – podkreśla Michał Chodecki, Head of Industrial, Savills Polska.

Dominują odnowienia umów najmu, deweloperzy ostrożni z nowymi inwestycjami

Całkowity wolumen transakcji brutto w I kwartale osiągnął 1,11 mln m kw., co oznacza wzrost o 16 proc. r/r. Jednakże popyt netto (nowe umowy i ekspansje powierzchni) był niższy o 19 proc. r/r i wyniósł 482 900 m kw. Aż 56 proc. stanowiły odnowienia umów najmu, co potwierdza utrzymującą się ostrożność najemców i preferencje do pozostawania w ich obecnych lokalizacjach. Największe transakcje I kwartału to:

• nowa umowa: 67 800 m kw. – 7R Park Gdańsk III,

• odnowienie: 55 900 m kw. – Prologis Park Chorzów,

• odnowienie: 50 600 m kw. – OBI w P3 Łódź II.

Najbardziej aktywne rynki w Polsce

Według analizy Savills, w I kwartale największą aktywność najemców odnotowano w Warszawie (strefy I i II), odpowiadającej za 24 proc. całkowitego wolumenu popytu, przed Górnym Śląskiem (21 proc.), Polską Centralną (14 proc.) oraz Poznaniem i Wrocławiem (po 7 proc.). Pięć wiodących rynków magazynowych wygenerowało łącznie 73 proc. popytu brutto.

– Jeśli chodzi o nowe umowy i ekspansje, liderem okazało się Trójmiasto z udziałem 18 proc., za nim uplasował się Górny Śląsk (15 proc.), a strefy warszawskie zamknęły podium na poziomie 12 proc.. Absorpcja netto wyniosła 270 400 m kw., co oznacza niemal 50 proc. spadek rok do roku. Taka korekta wolumenu pokazuje, że najemcy podchodzą do ekspansji i relokacji bardziej ostrożnie i budują zapasy powierzchni dopiero po uprzedniej konsolidacji działalności – mówi Patrycja Dzikowska, Associate Director, Research, Savills Polska.

Stabilizacja czynszów

Wskaźnik pustostanów wzrósł do 8,2 proc. – o 25 pkt. bazowych więcej r/r. Najwięcej powierzchni niewynajętej było dostępne we Wrocławiu (503 200 m kw.), Polsce Centralnej (484 900 m kw.) i Polsce Zachodniej (478 800 m kw.). przy czym na tym ostatnim rynku pustostany sięgnęły 20 proc.. Najniższe poziomy niewynajętej powierzchni utrzymują się w Warszawie II, Krakowie, Szczecinie, Bydgoszczy i Toruniu, Opolu oraz w Białymstoku.

Po dynamicznych wzrostach w 2022 roku i w I połowie 2023 roku, czynsze bazowe ustabilizowały się na przestrzeni 2024 roku i obecnie wynoszą od 3,60 EUR/m kw./miesiąc do 6,75 EUR/m kw./miesiąc w przypadku dużych modułów magazynowych o standardowej specyfikacji technicznej. Na koniec marca najwyższe stawki dotyczyły powierzchni w najlepszych lokalizacjach na rynkach:

• Warszawa miasto: do 6,75 EUR/m kw./miesiąc,

• Kraków: do 5,90 EUR/m kw./miesiąc,

• Trójmiasto: do 5,50 EUR/m kw./miesiąc.

Najemcy projektów typu small business units płacą więcej, a z kolei rynki z wyższym poziomem pustostanów oferują szersze pakiety zachęt, wpływające na bardziej elastyczne czynsze efektywne (od 2,75 do 6,00 EUR/m kw./miesiąc).

Wzrósł wskaźnik pustostanów

Wskaźnik pustostanów wzrósł do 8,2% – o 25 pkt. bazowych więcej r/r. Najwięcej powierzchni niewynajętej było dostępne we Wrocławiu (503 200 m kw.), Polsce Centralnej (484 900 m kw.) i Polsce Zachodniej (478 800 m kw.). przy czym na tym ostatnim rynku pustostany sięgnęły 20%.

Najniższe poziomy niewynajętej powierzchni utrzymują się w Warszawie II, Krakowie, Szczecinie, Bydgoszczy i Toruniu, Opolu oraz w Białymstoku.

Co dalej?

Oczekuje się utrzymania zwiększonego udziału odnowień umów najmu, stabilizacji stawek czynszów i utrzymania niskiej aktywności deweloperskiej, zwłaszcza ograniczenia projektów realizowanych spekulacyjnie, co w perspektywie średniookresowej będzie wpływało na dostępność powierzchni. Globalna niepewność ekonomiczna może przełożyć się na modernizację łańcuchów dostaw i wzmocnienie trendu nearshoringu, będącym impulsem dla nowych inwestycji.

Savills Research