Rynek mieszkaniowy w Polsce – II kw. 2023 roku

I kw. 2023 roku na rynku mieszkaniowym cechował powrót trendu wzrostowego cen transakcyjnych na rynku pierwotnym po kilku miesiącach stabilizacji oraz ożywienie akcji kredytowej w segmencie hipotek. Ożywienie sprzedaży w największym stopniu dotyczy rynku pierwotnego, który jest relatywnie częściej wybierany przez kupujących inwestycyjnie. W efekcie oferta rynku pierwotnego istotnie spadła.

Oceniamy, że motorem trendów z I kw. 2023 była perspektywa rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych oraz wzrostu cen mieszkań w efekcie silnego ograniczenia nowej podaży. W naszej ocenie II kw. 2023 przyniesie wyraźne ożywienie sprzedaży również na rynku wtórnym i spadek oferty tego rynku m.in. wskutek uruchomienia programu rządowych dopłat do rat kredytów dla kupujących pierwsze mieszkanie. W perspektywie roku (II kw. 2023-I kw. 2024) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5-10%). Rynek coraz silniej będzie odczuwał ograniczenie podaży (skutek ujemnej dynamiki rozpoczynanych projektów od I kw. 2022) przy jednocześnie wzrastającym popycie.

W I kw. 2023 na rynku pierwotnym wzrost cen transakcyjnych mieszkań r/r w Warszawie i mniejszych stolicach województw ustabilizował się na poziomie IV kw. 2022 (ok. 4-5% r/r), natomiast w 6 największych miastach ceny zaczęły ponownie rosnąć (7,9% r/r vs 1,4% r/r w IV kw. 2022). W odniesieniu do IV kw. 2022 ceny transakcyjne w analizowanych miastach w I kw. 2023 wyraźnie wzrosły. Wyhamowanie spadku liczby transakcji r/r (dane CBN) w I kw. 2023 sugeruje poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Po 4 kwartałach dwucyfrowych spadków (najgłębszy w III kw. 2022) w I kw. 2023 liczba transakcji zmalała o 7% r/r, a wobec I kw. 2022 była o 32% wyższa. Wzrosty widać głównie na rynku pierwotnym w największych miastach. Na rynku wtórnym zmiany są niewielkie.

Na rynku wynajmu wzrost stawek wynajmu r/r w I kw. 2023 zwolnił do jednocyfrowego, w porównaniu do poprzedniego kwartału stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy. Presja na rynek wynajmu osłabnie z powodu powrotu na rynek transakcyjny osób kwalifikujących się do Programu Bezpieczny Kredyt 2%, a także tych, które zyskują zdolność kredytową w ślad za dalszym silnym wzrostem nominalnych dochodów i po złagodzeniu od lutego 2023 wymogów przy ocenie zdolności na kredyt o stałym oprocentowaniu.

Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w I kw. 2023 wyniosła 7,47 mld zł (+21,1% kw./kw.; -55,9% r/r), banki udzieliły 21,96 tys. kredytów (+16% kw./kw.; -54% r/r). Po 5 kwartałach silnych spadków nastąpiła zmiana trendu, przy czym są to poziomy o ponad połowę niższe r/r. Liczba kredytów o stałym oprocentowaniu, udzielonych w I kw. 2023 wyniosła 17,6 tys. (11,9 tys. to kredyty nowo udzielone).

Według danych BIK w maju 2023 miesięczna liczba i wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 3,7% r/r, jest to pierwszy dodatni odczyt wskaźnika od marca 2022. W maju 2023 o kredyt wnioskowało 22,4 tys. potencjalnych kredytobiorców (+7,2% kw./kw.; -6% r/r). Poprawa wskaźnika wynika ze wzrostu zdolności kredytowej po złagodzeniu rekomendacji KNF w lutym 2023, jak i z przyspieszonej decyzji zakupu mieszkania przez osoby, które przewidują wzrost cen mieszkań w efekcie ograniczenia podaży i w oczekiwaniu na obniżkę stóp procentowych. Istotny jest też efekt bazy statystycznej w okresie maj 2022-sierpień 2022 wystąpiły najniższe poziomy wskaźnika.

Według monitoringu JLL rynków mieszkaniowych oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec I kw. 2023 przy w dalszym ciągu niskiej liczbie mieszkań wprowadzanych do sprzedaży zmalała do 43,6 tys. mieszkań (wobec 48,6 tys. na koniec IV kw. 2022). Skala zmian oferty r/r była zróżnicowana: od -21% r/r w Krakowie do +32% r/r w Poznaniu.

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w I kw. 2023 sygnalizuje kontynuację spadkowego trendu liczby mieszkań w toku budowy (skutek małej liczby mieszkań ostatnio rozpoczętych). Zmalała też łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4 kwartałach.

Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (pow. 49 osób) na koniec I kw. 2023 sugerują niewielką poprawę popytu – przedpłaty klientów wzrosły (+29% r/r vs -16% r/r w IV kw. 2022). Zapasy gotowych mieszkań w I kw. 2023 zmalały r/r (-6%), jak i wobec IV kw. 2022 (-11%), co przy poprawie popytu i nadal ograniczonej podaży wspiera wysoki poziom cen. Wolumen projektów był zbliżony do I kw. 2022, co jest efektem obserwowanego w ostatnich kwartałach silnego spadku liczby rozpoczynanych projektów.

Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów wg bieżących stawek kosztorysowych Sekocenbud w I kw. 2023 rosły wolniej – o 17-19% r/r zależnie od obiektu (vs 18-20% r/r w IV kw. 2022). Na wysoki poziom kosztów wpływają w szczególności wysokie ceny nośników energii i inflacyjny wzrost cen materiałów budowlanych i wykonawstwa.

1 lipca 2023 r. zostaje uruchomiony rządowy program Pierwsze Mieszkanie. Program przewiduje dopłaty z budżetu państwa do rat kredytu na pierwsze mieszkanie (Bezpieczny Kredyt 2%). 19 czerwca 2023 r. KNF znowelizowała Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Nowelizacja pozwala na bardziej liberalne podejście do oceny zdolności kredytowej przez bank, kredyt z programu Bezpieczny Kredyt 2% będzie bardziej dostępny.

W perspektywie roku (II kw. 2023-I kw. 2024) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5-10%). Przesłankami tendencji wzrostowych po stronie popytowej są: (1) powolna odbudowa popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych; (2) spadek realnej wartości mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności cenowej poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań; (3) popyt generowany przez rządowy program Bezpieczny kredyt 2% (w 2023 zapowiadany brak ograniczeń w dostępie do programu dla kwalifikujących się osób); (4) popyt inwestycyjny (doświadczenie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości); (5) stopniowe ujawnianie się popytu migrantów z Ukrainy oraz rosnący popyt inwestorów zagranicznych. Jednocześnie po stronie podaży oddziałują: (6) malejąca oferta mieszkań na rynku w sytuacji ograniczania od 1q22 liczby projektów rozpoczętych przez deweloperów; (7) brak dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach.

Tendencje wzrostowe cen mieszkań będą hamowane przez: (1) wysokie stopy procentowe, z perspektywą pierwszych obniżek najwcześniej pod koniec 202R.3; (2) prawdopodobny powrót negatywnego trendu dostępności mieszkań – wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań; (3) stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu na wynajem; (4) większą elastyczność podaży niż w poprzednim cyklu.

Źródło: PKO Bank Polski