Trends Radar Cushman & Wakefield – polski rynek nieruchomości na fali zmian

Fundamenty polskiego rynku nieruchomości pozostają silne, mimo że 2023 rok był kolejnym, w którym każdy z segmentów mierzył się z różnymi wyzwaniami. Niższa aktywność gospodarcza, wciąż wysokie koszty finansowania inwestycji oraz indeksacja czynszów mogły budzić niepokój, ale końcówka roku niesie ze sobą oznaki stabilizacji. Umiarkowanie pozytywne nastroje powinny utrzymać się również w 2024 roku, kiedy prognozowana jest poprawa sytuacji makroekonomicznej. W dłuższej perspektywie cały rynek będzie modelowany przez megatrendy, wśród których na pierwszy plan coraz mocniej wysuwają się ESG i nowe technologie. Takie wnioski płyną z piątej edycji raportu „Trends Radar” międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, który podsumowuje prognozy i możliwe kierunki rozwoju rynku nieruchomości w Polsce.

– Rok 2023 przyniósł wiele istotnych zmian, które będą miały znaczący wpływ na kondycję gospodarki i co za tym idzie – rozwój rynku nieruchomości w Polsce. Prognozy dla 2024 roku pod wieloma względami wskazują na umiarkowany optymizm wynikający ze spodziewanej poprawy najważniejszych wskaźników makroekonomicznych i w konsekwencji – szansy na polepszenie koniunktury w nieruchomościach. W perspektywie długoterminowej rynek nieruchomości będzie kształtowany przez kilka megatrendów, wśród których jednym z najważniejszych będzie zrównoważony rozwój, co spowoduje zwiększenie zainteresowania budynkami energooszczędnymi i inteligentnymi, odnawialnymi źródłami energii oraz ekologicznymi materiałami budowlanymi. Na radarze są także nowe technologie i sztuczna inteligencja, których rozwój może zrewolucjonizować naszą rzeczywistość – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Stabilizacja na horyzoncie biur, obiektów handlowych i magazynów?

Aktualną sytuację na rynku nieruchomości w Polsce można opisać jako różnorodną. Sektor biurowy doświadcza spowolnienia aktywności deweloperskiej, utrzymującej się presji na wzrost stawek czynszowych i co ważne – stopniowej odbudowy popytu. Jak podaje Cushman & Wakefield, liczba zawartych transakcji na całym polskim rynku biurowym jest o blisko 33% wyższa niż, w rekordowym pod względem ilości wynajętej powierzchni, 2019 roku. Świadczy to o wysokiej płynności rynku najmu w sektorze biurowym - pomimo trwającego okresu dekoniunktury gospodarczej.

Najemcy nieruchomości handlowych natomiast, podobnie jak na rynku biur, szykują się na coroczną waloryzację wysokości czynszów ze względu na inflację. Można założyć, że na początku 2024 roku wzrost obciążeń czynszowych wyniesie ok. 5%, czyli o 5 p.p. mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie ekonomiści spodziewają się, że w 2024 roku sytuacja gospodarcza poprawi się, a wraz z nią nastroje wśród konsumentów. Będzie miało to najprawdopodobniej odzwierciedlenie w zwiększeniu wydatków społeczeństwa i sprzedaży detalicznej w 2024 roku, co powinno pozytywnie wpłynąć na nastroje najemców, właścicieli i inwestorów aktywnych w tym segmencie rynku nieruchomości.

Z kolei w przypadku rynku magazynowego, wraz z upływem kolejnych miesięcy, pojawia się coraz więcej oznak poprawy sytuacji po widocznym spowolnieniu w pierwszej połowie roku. W III kwartale najemcy magazynowi wynajęli 1,5 mln mkw., co stanowi zdecydowanie najlepszy wynik aktywności po stronie popytu w tym roku. Rok 2023 zakończy się wysoką podażą na poziomie prawie 4 milionów mkw. i dwucyfrowym tempem wzrostu całego rynku, który we wrześniu przekroczył 31 mln mkw.

– Bez względu na to, o którym sektorze rynku mówimy, w każdym z nich będziemy obserwować działania mające na celu przemodelowanie strategii biznesowych najemców i właścicieli nieruchomości, aby lepiej odpowiadać na trendy kształtowane przez pracę hybrydową, zmieniające się nastroje konsumentów czy coraz większą presję regulacyjną związaną z ESG. Musimy też pamiętać, że Polska zalicza się już do grona dojrzałych rynków, a to oznacza, że formuła niektórych nieruchomości mogła się wyczerpać i nie przystają one do aktualnych potrzeb swoich użytkowników. Dlatego też spodziewamy się, że długoterminowo na sile zyska trend repozycjonowania, przeformatowania lub modernizacji starszych obiektów – tłumaczy Krzysztof Misiak, Head of Cushman & Wakefield Poland.

Rynek mieszkaniowy pod znakiem wzrostów cen

Pomimo wysokiej aktywności deweloperskiej i boomu na rynku mieszkaniowym w poprzednich latach, Polska nadal boryka się z niedoborem mieszkań. Statystyczny deficyt to aż 2,4 mln lokali. Jednocześnie wskaźnik przeludnienia w Polsce, który wskazuje na procent populacji mieszkającej w przeludnionych mieszkaniach, jest o 19,4 p.p. wyższy od średniej europejskiej, i wynosi 36,9%. Rosnące czynsze najmu oraz ceny mieszkań nie poprawiają tej sytuacji, a będą ją tylko pogarszać. Ponadto program pomocy w zakupie pierwszego mieszkania – Bezpieczny Kredyt 2% – odczuwalnie wpłynął na dalszy wzrost cen mniejszych mieszkań.

Długoterminowo eksperci Cushman & Wakefield spodziewają się dalszego rozwoju sektora PRS. W najbliższej dekadzie udział tego segmentu w rynku inwestycyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej wzrośnie z 5% do 10%, co znacznie wpłynie na poprawę dostępności mieszkań do wynajęcia i pomoże w zmniejszeniu luki mieszkaniowej w Polsce. Na rynku powinno też przybywać projektów colivingowych, prywatnych akademików i obiektów w formule mixed-use.

Fundamenty rynku inwestycyjnego nadal mocne

Zdecydowanie dominującym trendem kształtującym rynek nieruchomości komercyjnych jest wysoki poziom zmienności oraz niepewności, co nie pozostało bez wpływu na rynek inwestycyjny.

– Wydarzenia ostatnich trzech lat oraz środowisko wysokich stóp procentowych przełożyły się na spowolnienie aktywności zakupowej inwestorów oraz niejako zmusiły uczestników rynku do poszukiwania alternatywnych możliwości zakupowych generujących relatywnie wyższe stopy zwrotu. Dlatego też na rynku obserwujemy większe zainteresowanie projektami o wyższym profilu ryzyka, czyli typu value-add, w trakcie realizacji, inwestycjami w distressed assets, czy takimi, które przeszły w przeszłości repricing. Same fundamenty polskiego rynku inwestycyjnego pozostają stabilne, a sektor potrzebuje teraz czasu, aby powrócić do równowagi – dodaje Krzysztof Misiak.

ESG, czyli wspólny mianownik wszystkich segmentów rynku nieruchomości

Jednym ze strategicznych obszarów, na których koncentruje się cały rynek nieruchomości (i nie dotyczy to tylko Polski) jest oczywiście zrównoważony rozwój i ESG, a także związana z tym presja regulacyjna.

– Wraz z upowszechnianiem wiedzy w zakresie ESG zmienia się percepcja uczestników rynku, którzy rozumieją, że to nieruchomości charakteryzujące się wysokimi standardami zrównoważonego rozwoju będą w stanie generować większe, w porównaniu do niedostosowanych w tym zakresie nieruchomości, zwroty dla inwestorów. Dlatego też ESG stanie się integralną częścią strategii funduszy inwestycyjnych. Już teraz uwaga najemców i inwestorów, zwłaszcza w segmencie biur, coraz mocniej koncentruje się na najnowocześniejszych i najlepiej zlokalizowanych budynkach. Wydaje się, że to właśnie podążanie za coraz wyższą jakością zdefiniuje sektor nieruchomości na najbliższe lata. Tym istotniejsze stają się kwestie wypracowania rynkowych standardów i uspójnienia regulacji, między innymi w obszarze wpływu działań i zaniechań właścicieli nieruchomości na ich wyceny – podsumowuje Krzysztof Misiak.