Brzydkie kaczątko warszawskiego rynku mieszkaniowego

Jeśli w którejś warszawskiej dzielnicy wciąż drzemie nieujawniony potencjał to w pierwszej kolejności nasuwa się na myśl Praga Północ. Przez lata niedoceniana pod kątem mieszkaniowym dzielnica zaczyna stopniowo otrząsać się ze złej sławy i coraz odważniej eksponować swoje liczne atuty. Sprawdzimy, czy pozytywne zmiany zachodzące w tej części Warszawy znajdują swoje odzwierciedlenie w statystykach dotyczących rynku pierwotnego.

Oferta nowych mieszkań nigdy nie była tutaj bogata. W ostatnich latach obserwować można było jednak pewien postęp. Liczba realizowanych na terenie Pragi Północ inwestycji deweloperskich systematycznie rosła. Jeszcze na początku 2010 r. można było w tej części miasta znaleźć zaledwie 2 projekty mieszkaniowe. Na koniec 2014 r. zainteresowani mogli wybierać już spośród 13 inwestycji.

Liczba mieszkań zaplanowanych do realizacji w tych kilkunastu inwestycjach jest jednak w dalszym ciągu zdecydowanie za mała, by Praga Północ mogła odgrywać istotną rolę na warszawskim rynku pierwotnym. Oferowanych jest w nich niespełna 300 mieszkań. Słabszym wynikiem mogły na koniec 2014 r. wykazać się jedynie trzy warszawskie dzielnice: Ursus, Rembertów i Wesoła.

Wiemy już, iż pomimo rosnącego zainteresowania deweloperów tą lokalizacją sumaryczna oferta w dalszym ciągu pozostaje mocno ograniczona. A jak kształtują się tutaj ceny?

Te dynamicznie rosną, co jest tym bardziej znaczące, iż kierunek dla całego miasta był zgoła odmienny. W ciągu ostatnich 4 lat średnia cena oferowanych na terenie Pragi Północ mieszkań deweloperskich wzrosła aż o 66%. Większość tego wzrostu miała miejsce w ostatnim kwartale 2014, kiedy to analizowana wartość wzrosła w ujęciu kwartalnym aż o 30%. Powodem tak silnego wzrostu było wprowadzenie apartamentów w kolejnych budynkach realizowanych w ramach inwestycji Port Praski, co przy bardzo ograniczonej podaży w całej dzielnicy doprowadziło do skokowego wzrostu średniego poziomu cen. Tym samym poziom średniej ceny mieszkań deweloperskich obliczany dla Pragi Północ niemal osiągnął pułap 11,7 tys. zł/mkw. A to z kolei oznacza, iż stała się ona droższą dzielnicą nawet od Mokotowa i ustępuje pod tym kątem jedynie Śródmieściu. Tak znaczący wzrost średniej ceny nie oznacza bynajmniej, iż w takim stopniu podrożały w tej części miasta wszystkie mieszkania. Jest to jednak niezbity dowód na to, iż omawiana dzielnica stała się atrakcyjnym miejscem do lokowania inwestycji z wyższej półki. Dla zobrazowania zachodzących tu zmian warto dodać, iż w analogicznym czasie średnia cena mieszkań oferowanych na warszawskim rynku mieszkaniowym spadła o 12%.

Nieszablonowe projekty

Przyjrzyjmy się bliżej ofercie dostępnej aktualnie na rynku. Trzeba przyznać, iż siła oddziaływania najważniejszych inwestycji wykracza poza zwyczajne dostarczenie powierzchni mieszkalnej i promieniuje na całą dzielnicę wpływając na podniesienie jej prestiżu.

Wśród nich należy wymienić przede wszystkim unikatowy kompleks obiektów mieszkalnych, biurowych i kulturalno-rozrywkowych jaki powstaje na terenie dawnej Warszawskiej Wytwórni Wódek „Koneser”. Projekt pod nazwą Centrum Praskie Koneser realizowany jest przez spółkę BBI Development. W jego ramach poindustrialne budynki są rewitalizowane i adaptowane, a nowe budynki spójnie wypełniają pozostałą przestrzeń tworząc wysokiej jakości tkankę miejską.

Niezwykle ambitnym przedsięwzięciem, które ma szansę zdecydowanie odmienić dotychczasowy obraz dzielnicy jest Port Praski. Na terenie 38 ha obejmującym obszar niegdysiejszego portu rzecznego inwestor ma zamiar stworzyć nowe centrum prawobrzeżnej Warszawy. Koncepcja architektoniczna przewiduje cztery uzupełniające się części inwestycji: handlowo-biznesową (CITY), najwyższej klasy apartamenty mieszkalne z własną przystanią (DOKI), kompleks edukacyjno-rekreacyjny (PARK MEDIÓW) oraz zabudowa mieszkaniowa nawiązująca do przedwojennej Pragi (STARA PRAGA). W chwili obecnej w budowie znajduje się ostatnia z wymienionych części tego gigantycznego projektu.

Na Pradze Północ miejsc umożliwiających realizację tak dużych projektów jest jednak niewiele. Utrudnia to zwarta zabudowa, która jednak w dłuższej perspektywie może okazać się zaletą, gdyż znaczna część zabudowy pochodzi z końca XIX w., początku XX w i okresu międzywojennego. Dzięki temu dzielnica, jako jedna z nielicznych zachowała swój historyczny charakter. Wprawdzie stan wielu kamienic jest opłakany, ale pomimo zniszczonych elewacji bez większego trudu można dostrzec ukryte w nich piękno i oryginalny charakter. Dostrzegając przyspieszający rozwój dzielnicy zainteresowały się nimi firmy, które zamierzają przywrócić im świetność. Inwestorzy, którzy podejmują się trudu rewitalizacji historycznej zabudowy, przykładają w ten sposób rękę nie tylko do ratowania niszczejącego dziedzictwa, ale także do wyglądu ulic, przy których się ono znajduje. Jednym z przykładów tego rodzaju działań może być chociażby inwestycja specjalizującej się w pracach rewitalizacyjnych firmy Fenix Group obejmująca kamienicę przy ul. Targowej. Lepszych czasów doczekała również spisana już przez wielu na straty zabytkowa kamienica Menachema Rotlewiego przy ul. Brzeskiej 18. W ostatnich dniach spółka inwestycyjna Magmillon poinformowała o podpisaniu umowy z dotychczasowymi właścicielami obiektu. Przedsięwzięcie zakłada gruntowną renowację budynku według wytycznych konserwatora zabytków. Rewitalizacja kamienicy ma potrwać niespełna 2 lata i w jej efekcie odtworzona zostanie kompleksowo cała kamienica wraz z wewnętrznym dziedzińcem. Zostaną również zainstalowane 3 niezależne windy osobowe.

Agata Polińska z serwisu otoDom.pl dodaje, iż głównym czynnikiem wpływającym na wzrost zainteresowania klientów mieszkaniami w tej części miasta jest budowana druga linia metra. W połączeniu z lokalizacją, sprawiającą, iż dzielnicę należy uznać za śródmiejską i specyficznym charakterem dzielnicy, przez artystów określanym wręcz mianem magicznego, musiało przełożyć się to na rosnącą popularność tej części Warszawy. Praga Północ wymaga wciąż dalszych przeobrażeń, a moda na tę lokalizację tylko będzie temu sprzyjać.

Jarosław Mikołaj Skoczeń

Emmerson Realty S.A.